Скрытые риски: как правильно заключить договор ипотеки со Сбербанком? Способы обезопасить себя от проблем
Кредитный договор – соглашение, которое регулирует взаимоотношение между заемщиком и банком.
Договор заключается на весь срок кредитования и подписывается в день выдачи денег заемщику.
В Сбербанке РФ предлагают типовой для всех клиентов договор, составленный по всем требованиям законодательства. Составляется документ в двух экземплярах, один остается в банке, а второй отдают заемщику.
Показать содержание
- Что это за документ, как он выглядит?
- Кем составляется?
- Стороны
- Содержание типового ипотечного соглашения
- Как происходит подписание?
- Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ
- Причины и основания для расторжения и прекращения действия
- Заключение
Что это за документ, как он выглядит?
Кредитный договор Сбербанка РФ представляет собой двухстороннее соглашение, в рамках которого кредитор (банк) предоставляет денежные средства заемщику, а он обязуется вернуть их в определенный срок под определенный процент. Договор составляется на основе Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов, подготовленных банком еще в 2013 году.
Кредитный договор регулирует:
- имущественные отношения, связанные с выдачей и оплатой кредита;
- ответственность сторон в случае неисполнения обязательства (например, просрочки платежей, невозвращения кредита);
- порядок обеспечения обязательства (оформление купленной квартиры в залог);
- порядок снятия обременения после погашения ипотеки.
Для каждого кредитного договора применяются общие условия, действующие на дату его заключения. Однако ставки кредита, сроки, схема погашения и другие нюансы могут быть индивидуальными.
Выглядит договор как 3-4 страничный документ, составленный в двух экземплярах и подписанный представителем банка и самим заемщиком или его законным представителем. К нему обычно оформляется договор залога (закладная), которая подписывает в те же сроки, что и кредитный договор. До момента возврата кредита на квартиру накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре.
Важно! В Сбербанке РФ существуют разные кредитные программы (“Военная ипотека”, “Молодая семья”, “Ипотека с материнским капиталом” и пр.). В каждом конкретном случае оформляется индивидуальный кредитный договор, подготовленный на основе общих условий кредитования банка.Кем составляется?
Кредитный договор составляется юристами банка без участия заемщика. Если у клиента есть свои предложения по поводу корректировки текста, то скажем честно – они вряд ли будут учтены, так как условия диктует кредитор. За основу берутся Общие условия предоставления кредитов Сбербанка РФ, а также типовые договора, нормы законодательства (в частности ГК РФ, закона “О государственной регистрации недвижимости” и пр.).
Условия в документе стандартные для всех заемщиков и не меняются, если речь не идет о величине ставки, комиссии, штрафных санкций, которые могут быть установлены исходя из кредитной истории заемщика и оценки его платежеспособности банком.
Стороны
Как и в любом другом кредитном соглашении, в договоре Сбербанка в качестве кредитора предстает сам банк, а в качестве заемщика – физическое, юридическое лицо или ИП.
При составлении текста договора физическим лицом, указываются:
- персональные данные заемщика;
- его ИНН или СНИЛС;
- адрес постоянной регистрации.
Если стороной выступает компания или ИП, то обязательно вписывается:
- название;
- юридический адрес;
- Ф.И.О директора или законного представителя.
Банк-кредитор также указывает:
- все свои реквизиты;
- ИНН;
- номер отделения;
- персональные данные лица от имени, которого выдается кредит.
Содержание типового ипотечного соглашения
Кредитный договор Сбербанка РФ полностью соответствует требованиям ГК РФ (ст. 819, 820). Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием всех существенных условий (суммы кредита, цели финансирования, сроков кредитования).
Статья 819 ГК РФ. Кредитный договор
- По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
- К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Основные разделы договора:
- реквизиты сторон;
- порядок предоставления кредита;
- порядок пользования кредитом и его возврата;
- права и обязанности сторон;
- порядок расторжения договора.
В кредитном договоре должно быть четко указано, какая именно недвижимость покупается в кредит, где она расположена, какая у нее площадь и на каких основаниях она принадлежит продавцу.Фиксируется также сумма кредита и порядок ее выдачи (частями или единой суммой). Обязательным условием также является указание кредитной ставки и валюты кредитования, схемы погашения займа (аннуитетной или классической). В договоре прописываются права и обязанности сторон, в частности обязанность заемщика оплачивать кредит, придерживаясь графика платежей и ежегодное страхование недвижимости.
Банк в свою очередь обязуется в оговоренные сроки перечислить заемщику деньги на покупку квартиры. Кредитор вправе производить фактическую проверку целевого использования кредита и контролировать оплату страховки.
Заемщик не вправе без его согласия сдавать квартиру в аренду, продавать или дарить, так как для этого нужно будет для начала погасить кредит и снять обременение.
Получая кредит заемщик обязуется выплатить его в оговоренные в договоре сроки вместе с начисленными процентами. В соглашении должен быть указан и размер неустойки, которая может быть начислена в случае просрочки оплаты ежемесячных платежей.
Ниже представлен пример ипотечного договора Сбербанка.
- Скачать образец бланка типового кредитного договора по ипотеке в Сбербанке
- Скачать бланк договора о залоге по ипотечному кредитованию Сбербанка
- Скачать образец кредитного договора о залоге по ипотеке Сбербанка
Как происходит подписание?
Кредитный договор подписывается в день оформления договора купли-продажи на квартиру (сразу после подписания или в оговоренные сторонами сроки). Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления денег на счет клиента.
Подписывается документ лично заемщиком или созаемщиками либо их законным представителем. Иногда для удобства сделка купли-продажи и оформлением других документов происходит в отделении банка-кредитора.
Хотите узнать больше о порядке оформления ипотеки в Сбербанке? Представляем вам подборку статей на эту тему:Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ
Оформляя ипотеку в Сбербанке РФ, нужно в первую очередь обратить внимание на санкции в случае просрочки и невозвращения займа в установленные сроки. Если кредит гаситься не будет, то банку придется обращаться в суд и взыскивать задолженность в принудительном порядке через судебных приставов. Все судебные и другие расходы в этом случае должен будет компенсировать заемщик.
Стоит обратить внимание на следующие пункты:
- размер неустойки за просрочку платежей;
- условия досрочного возврата кредита;
- действия банка в случае длительной просрочки (например, 3-4 месяца);
- условия возврата кредита, если сделки купли-продажи сорвется;
- право заемщика сдавать купленную квартиру в аренду, регистрировать в ней детей;
- возможность передачи кредитного дела коллекторским компаниям (в случае просрочки платежей).
Ипотека может обернуться кабальным обязательством, если оформить ее на длительный срок, не продумав, как она будет погашаться в случае изменения доходов или состава семьи. Заемщик должен иметь возможность без всяких комиссий “закрыть” кредит в любое время, а также продать квартиру самостоятельно (с согласия банка), если у него нет возможности оплачивать платежи.
Важно! Любой ипотечный договор оборачивается крупной переплатой. Чтобы минимизировать денежные потери старайтесь гасить платежи досрочно и оформлять заем на короткие сроки (например, до 3-5 лет).На что следует обратить особое внимание?
Одна из самых главных опасностей для заемщика это неожиданное требование банка досрочно вернуть кредит в полном размере.
Все пункты, касающиеся этой темы нужно внимательно изучить. Есть они и в документах Сбербанка РФ – ведь это главная гарантия для кредитора в случае, если попадется неплатежеспособный заемщик.
Сбербанк РФ может потребовать вернуть кредит в случаях:
- просрочки по кредиту (причем даже однократной);
- отказа в проверки состояния залога (квартиры);
- отсутствии страховки жилья;
- расторжения договора купли-продажи квартиры;
- неисполнения других обязательств по договору.
При подписании кредитного соглашения нужно обратить также внимание на пункты, касающиеся сроков перевода кредита на счет, возможности снижения либо повышения процентной ставки и использования сумм материнского капитала.
Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц. Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении). Это может обернуться большими проблемами для клиента.
Представитель банка может в любое время прийти к заемщику, чтобы проверить состояние квартиры, которая находится в залоге до полного погашения задолженности. Ежегодно придется также оплачивать страховку недвижимости от основных рисков (пожара, затопления и пр.), чтобы обеспечить сохранность залога.
Причины и основания для расторжения и прекращения действия
Кредитный договор досрочно расторгается самим банком с даты направления соответствующего извещения заемщику (заказным письмом с уведомлением о вручении). Основания для расторжения – невыполнение условий кредитования (например, большая просрочка – более трех месяцев).Сам заемщик не вправе расторгнуть соглашение с банком досрочно. Зато он может досрочно погасить задолженность и тем самым «закрыть» свой кредит. После выполнения обязательства банк обязан снять обременение и выдать бывшему заемщику справку о том, что кредит погашен и никаких претензий он не имеет. Прекращается договор и после истечения срока, то есть после внесения последнего платежа по кредиту.
Заключение
Ипотечный договор в Сбербанке РФ регулирует основные взаимоотношения между банком и заемщиком. Его необходимо очень внимательно изучить, чтобы знать какие обязательства придется выполнять. К тому же соглашение может содержать и подводные камни, которые могут спровоцировать проблемы заемщика.
Например, банк может неожиданно повысить кредитную ставку либо попросить досрочно вернуть остаток задолженности, в случае если клиент регулярно допускает просрочки.
