+7 (499) 653-64-25 Москва

Отчет об оценке квартиры для получения ипотеки: что это такое, а также сколько действует документ?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Когда с недвижимостью производятся операции по отчуждению прав (продажа, дарение, обмен и так далее), обеим сторонам сделки чаще всего нужен отчет об оценке недвижимости. Это особенно актуально при получении ипотеки — тогда отчет просто становится обязательным.

Но у новичков в бизнесе недвижимости появляется множество вопросов: как выглядит этот отчет, сколько он действителен, как составляется и что в себе содержит? На эти вопросы мы постараемся ответить в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие отчета об оценочной стоимости жилого помещения

Отчет о проведении оценки — это документ, получаемый после анализа недвижимости аккредитованными оценочными компаниями. В документе указывается реальная стоимость жилья на основании объективных данных — производимых в квартире планировок, общего состояния недвижимости, состояния многоквартирного дома в целом и так далее, то есть всех данных, которые могут повлиять на конечную стоимость жилья.

Для получения ипотеки данный документ обязателен, иначе банк откажет в выдаче кредита. Более того, оценочная стоимость недвижимости должна быть указана в договоре согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Отчет нужен и банку, и заемщику, т. к. продавец теоретически может скрывать невыгодные для него сведения о недвижимости, а проведение оценки поможет это обнаружить.

Для чего нужна оценка недвижимости и можно ли обойтись без неё — мы разбирали в данном материале, а как проходит процедура и какие нужны документы для оформления, можно узнать здесь.

Как выглядит результат экспертизы?

Документ представляет собой несколько таблиц с определением поставленной задачи, перечислением технических данных и других сведений, а затем масштабным анализом реальной стоимости жилья с учетом сложившейся на данном рынке ситуации.

В составе документа обязательно (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ) должны быть перечислены методы проведения оценки, перечень бумаг, на данные которых опиралась оценочная компания, анализ цен на рынке недвижимости и, наконец, итоговые выводы. Также в нем должны содержаться главы «Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости» и «Заявление оценщика».

Форма отчета призвана удовлетворить запросы одновременно банка-кредитора, продавца и покупателя.

Необходимо отметить, что у каждого банка свой регламент к форме отчета оценочной компании. Поэтому у каждого банка имеется список аккредитованных компаний, делающих отчет по заранее установленной необходимой форме; заемщик может обратиться и к «банковским» оценочным компаниям, и к независимым оценочным компаниям.

В первом случае плюс в том, что отчет банк примет сразу, без каких-либо поправок; во втором случае плюс в том, что независимые оценочные компании часто идут навстречу клиенту, чтобы добиться его лояльности. Выбор, к какой именно компании обратиться, в конечном счете зависит только от заемщика.

Какие организации проводят оценку недвижимости и сколько это стоит, мы разбирали в этой статье.

Так же можете ознакомиться с тем, как происходит оценка, на примере двух банков:

  1. ВТБ24;
  2. Сбербанк.

Содержание

  1. В главе «Основные положения» указываются цель и задачи оценки. Пункт по большей части необходим юридическим лицам, в особенности банку — определение целей помогает отклонить возможные претензии о, например, необъективном подходе к изучению рынка.
  2. Подробное техническое описание помещения, а также его общие характеристики. Данные заполняются с опорой на документы правообладателя собственности: технический паспорт, выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт, а также другие данные из БТИ помимо тех.паспорта, если таковые имеются.
  3. Описание процесса анализа рынка недвижимости с подробным перечислением этапов: осмотр оцениваемой недвижимости, беседа с правообладателем собственности, исследование рынка недвижимости в данной конкретной ситуации и так далее.
  4. Ссылки на нормативные документы, перечень которых пишется в пункте «Используемая литература и источники». Это:

    • необходимо для полного соблюдения регламента;
    • указывает на легитимный характер всей деятельности компании;
    • подтверждает действительность итоговых выводов.

    Подавляющее большинство оценочных компаний ссылаются на одни и те же документы: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки от 20.07.2007 ФСО №1 (№256)ФСО № 3 (№254), Стандарты СРОО «Экспертный совет». Также компании ссылаются на Гражданский Кодекс РФ часть III, и в целом на Конституцию РФ.

  5. Изложение методов оценки. Среди методов оценочных компаний выделяются три основных: сравнительный или аналоговый, доходный и затратный методы. Чаще всего используются все три метода для составления наиболее объективного мнения о стоимости недвижимости, но в некоторых ситуациях достаточно двух или даже одного.

    Справка: некоторые банки для выдачи ипотеки требуют, чтобы в отчете о проведенной оценке были указаны какие-либо конкретные, в зависимости от желаний банка, методы оценки. Заемщику необходимо это учитывать перед тем, как обращаться к независимым оценочным компаниям.
  6. Сведения о заказчике и исполнителя, их реквизиты. Помимо паспортных данных и банковских реквизитов, компания также указывает, какой у нее стаж деятельности на рынке оценочных услуг.

Скачать образец отчета об оценке квартиры для ипотеки

Сколько ждать изготовления после подачи заявки?

Зависит от оценочной компании. На официальном сайте выбранной организации практически всегда указано, в течение какого срока изготовляется документ; среднее значение — 2-3 дня с максимальным сроком в пять дней с момента заключения договора между компанией и клиентом. Однако, существует возможность изготовления отчета в срочном порядке, то есть в течение суток.

Такая услуга стоит значительно дороже, чем обычная: если стандартная процедура обходится в 3000 рублей для регионов и 5000 для Москвы или Санкт-Петербурга, то ускоренное изготовление отчета обойдется в 6000-7000 рублей для регионов и 10000 для городов федерального значения.

Каков срок действия документа об анализе недвижимости или земли?

Ответ на вопрос, сколько действует отчет, можно найти в ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ; согласно данному закону, документ о проведенной оценке действителен в течение шести месяцев с даты составления отчета. При этом неважно, что именно подвергалось оценке — дом, квартира или земля; в законе указано, что актуальность документа сохраняется в течение шести месяцев для любого оцененного объекта.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Что делать, если стоимость ниже рыночной и суммы займа?

Так случается в ситуации, когда продавец искусственно завысил стоимость жилья — например, скрыл факт проводимых в прошлом планировок. Иногда бывает, что самого продавца «обманули» несколько лет назад, когда он сам покупал недвижимость. В любом случае низкая оценочная стоимость усложняет получение ипотеки.

Чаще других низкую оценочную стоимость выдают аккредитованные оценочные компании из «банковского списка». Они заинтересованы в сохранении хороших отношений с банковскими организациями, т. к. банки регулярно приводят компаниям клиентов. А так как банку выгоднее всего невысокая стоимость жилья (минимизируются риски, уменьшается сумма кредита и так далее), соответственно, аккредитованные банком оценочные компании часто идут им навстречу.

Выход есть: банк примет любой отчет о проведенной оценке, лишь бы он был сдан в срок и соответствовал установленному в банке регламенту. Таким образом, если какая-либо компания указала в отчете низкую оценочную стоимость, всегда есть возможность обратиться к ее конкурентам.

Главное — попросить их использовать иные методы оценки, если это возможно. В случае, если с использованием иных методов оценочная стоимость окажется на уровне или даже выше рыночной, и при этом документ о проведенной оценке будет в рамках банковского регламента, отчет будет принят сотрудниками банка.

Единственный минус данного способа — заемщику придется дополнительно потратиться на новые отчеты. К тому же сроки изготовления итогового документа, который в конечном счете будет отнесен заемщиком в банк, могут сильно увеличиться из-за траты времени на другие компании. Поэтому есть смысл «бегать» от компании к компании только в том случае, если высокая оценочная стоимость заемщику действительно важна, если без нее сама идея получения ипотеки уже не кажется выгодной.

Что необходимо предпринять дальше?

К проведению оценки недвижимости заемщик приступает только после получения предварительного одобрения кредита. Ему дается определенное время — у большинства банков не более трех месяцев, — в течение которых заемщик должен принести отчет о проведенной оценке и документы продавца (кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, технический паспорт и тому подобное, заранее регламентированное банком).

Как только заемщик приносит сотрудникам банка отчет и документы продавца, они проходят тщательную проверку службой безопасности банка. На основании документа о проведенной оценке выносится окончательное решение по кредиту. Корректируются условия договора, сумма займа и так далее. На рассмотрение документов и корректировку договора уходит в среднем 3-5 рабочих дней.

По окончанию рассмотрения заявителю предлагают явиться в банк и подписать окончательный ипотечный договор, после чего оплачивается первоначальный взнос; право на владение недвижимостью переходит к покупателю сразу, как только ипотечная сделка регистрируется в Росреестре, но на собственность тут же накладывается обременение.

Отчет об оценке недвижимости — очень важный документ, ведь именно основании перечисленных в нем данных выносится окончательное решение по ипотечному займу. При этом, по состоянию на 2018 год, рынок оценочных услуг несколько перегрет, из-за чего в нем развилась жесткая конкуренция, борьба буквально за каждого клиента.

Это приводит к небольшому формализму — так, например, если итоговый результат одной компании клиенту не понравился, он запросто может обратиться в другую контору и получить там куда более приемлемый отчет. Но благодаря этому и без того нелегкая жизнь заемщика хоть немного, но облегчается; если же относиться к документу об оценке серьезно, то этот этап в процессе оформления ипотеки вообще окажется самым легким и простым.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: