Всё о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду и что нужно для договора найма-поднайма

Случается, что у гражданина есть квартира, которая не приватизирована и находится в муниципальной собственности. По каким-то причинам гражданин живет в другом месте и квартирой не пользуется.

Возникает справедливый вопрос: можно ли сдать такую квартиру в аренду законным способом? Как это сделать? И какие проблемы могут возникнуть в этом вопросе? Именно об этом мы поговорим в этой статье.

Показать содержание

• Допустимо это или нет?
В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье?     
• Какие законы регламентируют?
• Что нужно сделать прежде всего?
Разрешение на сдачу государственного жилого помещения     Пакет документов     Согласие граждан, прописанных и проживающих по данному адресу     
• Нюансы
Возможные риски     Последствия несанкционированной сделки    
• Договор поднайма
Основные положения и требования      Условия заключения      Рукописный или печатный вариант     Сроки действия      Причины прекращения    
• О чём ещё следует знать?
• Заключение

Допустимо это или нет?

Сдать в аренду муниципальное жилье можно. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий. Дело в том, что до тех пор, пока квартира неприватизированная, ее собственником является государство в лице местного муниципалитета. А человек, который имеет ордер на это жилье или договор социального найма – всего лишь наниматель.

По сути, он является сам арендатором государственной собственности. Поэтому, когда такой гражданин сдает муниципальную квартиру, такая операция называется поднаймом.

В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье?

Пойдем от обратного и рассмотрим факторы, препятствующие осуществлению поднайма:

• Не получено письменное согласие собственника, муниципалитета.
• Не получено согласие других указанных в ордере жильцов, если такие есть.
• Расчет жилой площади на одного человека не соответствует требованиям государственных норм. Для коммунальной квартиры необходимо 15 м2 на одного жильца, для обычной квартиры этот показатель меньше – 10 м2. О нюансах сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире можно узнать здесь.
• Сдача части жилплощади будет невозможна, если в квартире проживает человек, который страдает определенными хроническими заболеваниями в тяжелой форме.
• Задолженность по оплате коммунальных услуг более чем за 3 месяца (из каких статей формируется оплата за найм муниципального жилья и как она рассчитывается мы рассказываем тут).

Какие законы регламентируют?

Основные моменты установлены в статье № 685 гражданского кодекса РФ. Более подробно обозначены правила и нормы в жилищном кодексе статьи №№ 76-79:

1. Сроки, условия, а также правила составления соглашения оговорены в ст.77 ЖК.
2. Норматив по квадратным метрам установлен в ст.76 ЖК.
3. В ст.78 ЖК говорится о том, что такой договор может быть заключен на возмездной основе.
4. Все моменты, по которым договор может быть расторгнут, рассмотрены в ст.79 ЖК.
5. Сама возможность сдачи муниципального жилья оговаривается в ст.81 ЖК.
6. О перечне заболеваний жильцов, которые могут препятствовать заключению договора поднайма указано в ст.51 ЖК.

Что нужно сделать прежде всего?

Для того чтобы правильно оформить договор поднайма, нужно придерживаться следующего плана.

Разрешение на сдачу государственного жилого помещения

За этим документом необходимо обратиться в органы местной власти. Нужно заполнить типовой бланк-заявление с обращением к главе муниципалитета.

Заявление должны подписать все прописанные в этой квартире граждане, указанные в договоре социального найма, а также вторая сторона – граждане, которые собираются стать поднанимателями. Ответ на данное обращение должен быть получен в течение 10 дней с момента подачи в письменной форме.

• Скачать бланк заявления о внесении изменений в договор социального найма
• Скачать бланк договора социального найма жилого помещения
• Скачать образец договора социального найма жилого помещения

Пакет документов

К заявлению должны прилагаться следующие документы:

• Договор социального найма.
• Копии документов удостоверяющих личность всех подписавшихся под заявлением.
• Копия счета.
• Выписка из домовой книги.

Согласие граждан, прописанных и проживающих по данному адресу

Это необходимое условие наряду с согласием органов власти. Именно поэтому необходимы подписи всех жильцов под заявлением, которые и будут говорить об их согласии на заключение данного договора. В противном случае сделка не может быть осуществлена.

Нюансы

Неправильное оформление договора поднайма, влечет за собой последствия. Поговорим о двух основных моментах.

Возможные риски

Во-первых, без согласия всех жильцов нельзя получить положительный ответ на заявление в муниципалитет. Но, если по какой-то ошибке такая сделка состоялась, другой жилец, который не давал своего разрешения, может подать заявление о признании договора не действительным.

К тому же он может на законных основаниях в любой момент вселится в эту квартиру, а также законно требовать выселения поднанимателей.

Последствия несанкционированной сделки

Такая сделка будет незаконной, поэтому за ее совершение может быть наложен штраф. Со стороны органов власти – 2000-4000 рублей, а еще со стороны налоговой – налоги за все время сдачи квартиры плюс штраф от 20 до 40 % от суммы налога, и штраф за отсутствие декларации. Договор будет признан не действительным и арендатора выселят.

Договор поднайма

Получено разрешение администрации и всех жильцов, пора заключать договор найма-поднайма жилого помещения, в котором будут оговорены обязанности и ответственность участников.

Основные положения и требования

Наимодатель на момент заключения договора должен представить поднанимателю следующие документы:

1. Копию лицевого счета.
2. Паспорт со штампом о прописке.
3. Письменное согласие других жильцов.
4. Квитанции об оплате коммунальных услуг, а также данные о том, что за наймодателем не числится задолженностей.

В договоре обязательно присутствует следующая информация по пунктам:

• Основные паспортные данные обеих сторон – это фамилия имя отчество, серия, номер, кем выдан документ и когда, адрес прописки.
• Характеристики сдаваемого жилья – адрес, площадь, количество комнат.
• Права и обязанности, которые закрепляются за каждым участником сделки.
• Срок, на который договор заключается.
• Сроки и размер платы по договору.
• Кто, и за что несет ответственность.
• Дополнения.
• Дата составления договора.
• Подпись участников.

• Скачать бланк договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
• Скачать образец договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Условия заключения

Наимодатель вправе указать количество человек, которые могут проживать в этой квартире с поднанимателем, исходя из соответствия по нормам площади в расчете на человека.

Рукописный или печатный вариант

Документ может быть заключен в простой письменной форме. То есть можно от руки разборчиво написать наименование документа, все его пункты, заполнить необходимые данные, указать дату заключения договора и заверить его подписями. Можно распечатать бланк на компьютере, от руки заполнить паспортные данные и расписаться.

Сроки действия

Срок действия соглашения определяется сторонами по договоренности, но он не может превышать срок договора социального найма, заключенного наймодателем с муниципалитетом. Если сроки не указаны, то считается, что договор заключен на 1 год.

Причины прекращения

Случается, что договор расторгают до окончания его действия. Для этого могут быть следующие причины:

1. Несоблюдение участниками условий договора, которые в нем оговорены. Например, если поднаниматель не платит.
2. Порча имущества наймодателя и общедомового имущества.
3. Использование жилья не по назначению. Например, в качестве склада, или других целей кроме жилья.
4. Нарушение законных прав соседей. Например, право на отдых после 23:00.
5. Бесхозяйственное пользование жилым помещением. Захламление, разрушение квартиры и общих территорий.
6. Асоциальное поведение – пьянство, наркомания, драки.

В случае если такое случилось, наймодатель должен провести беседу со своим поднанимателем, объяснить, что если такие факты вновь будут замечены, договор будет расторгнут. Если случилась порча имущества наймодателя, либо его соседей, он должен назначить реальные сроки для исправления и ремонта. Только если в договоре была указана ответственность за содержание жилища.

Так как без указания этого пункта всю ответственность перед государством и соседями будет нести сам наймодатель. По прошествии этих сроков, если проблема не устранена без уважительных причин, договор можно прекратить, и выселить нерадивого жильца.

Скачать бланк заявления в суд о расторжении договора поднайма жилого помещения

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

• Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
• Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
• Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
• Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
• В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
• Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
• Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
• В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
• Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.

Заключение

Нет ничего сложного в заключении договора поднайма. Нужно получить разрешения и правильно составить договор. Для поднанимателей такой договор является гарантией спокойной жизни в квартире. Наймодателю он поможет в случае чего законно требовать защиты своих интересов.

Теперь вы знаете, можно ли заселить квартирантов в государственное жилье.