Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.
Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца “вторички” при сделке и прочие важные моменты.
Показать содержание
- Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?
- Распространенные ошибки покупателей «вторички»
- Опасности и риски
- Распространённые схемы мошенничества и обмана
- Видео по теме
- Заключение
Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?
Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.
В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.
О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.
Советы экспертов, как проверить чистоту жилья
Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.
- Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
- сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
- из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
- имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
- служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
- сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
- если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
- Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
- Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты “вторички” автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
- Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.
В паспортах не должно быть никаких исправлений, подчисток, зачёркиваний и т.д.Распространенные ошибки покупателей «вторички»
Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:
- Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
- Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
- Приобретение не приватизированного жилья.
- Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
- Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.
Опасности и риски
Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:
- Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
- Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.
Как обезопасить себя?
Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:
- документ, подтверждающий право собственности;
- свидетельство на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
- технический паспорт.
Все вышеуказанные документы должны быть представлены покупателю в оригинале.Какие вопросы следует задавать продавцу?
Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.
Наиболее важные вопросы к продавцу “вторички” при этом должны касаться:
- теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
- звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
- электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
- отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
- сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
- счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).
Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.
Распространённые схемы мошенничества и обмана
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.
Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.- Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
- Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
- Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
- Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
- При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.
Заранее определите, что для вас выгоднее: квартира на вторичном рынке или в новостройке. Если же вы остановились на втором варианте, рекомендуем ознакомиться с нашими материалами:
- Каковы особенности сделок при долевом участии?
- Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?
- Как выгодно купить квартиру от подрядчика?
- Нюансы купли-продажи жилья от собственника в новостройке.
- Инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика.
Видео по теме
Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:
Заключение
Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.
Здравствуйте! Если квартира покупалась в браке,а муж оформил дарственную на отца,то согласие на дарение недвижимости от жены должно быть(при покупке оно обязательно)? Потом отец обратно подарил квартиру сыну, который был в браке на тот момент. Похоже что муж не хотел делится этой квартирой с женой. Все это произошло за короткий промежуток с 2011 по 2013 год. Сейчас бывший муж выставил ее на продажу. Очень неприятная ситуация для покупателя квартиры, если бывшая жена захочет оспорить сделку. Все верно? Мы с мужем столкнулись с такой квартирой при покупке и отказались от нее.
Здравствуйте!
Ответ на ваш вопрос подразумевает две составляющие.
1. Признание через суд фиктивности дарения. Но в этом случае необходимо прежде внимательно разбираться с обстоятельствами, чтобы определиться с основаниями и одну или обе дарственные отменять в судебном порядке (ст.170 ГК РФ). Что касается первого дарения от сына к отцу, то поскольку квартира была приобретена в браке и не на личные средства супруга, то согласие супруги для дарения обязательно.
2. Однако другой существенный момент – время обращения. Поскольку ст.196 ГК РФ определяет общий срок исковой давности по гражданским спорам в 3 года. Если исходить из 2013 года, то вряд ли удастся найти убедительные основания для восстановления пропущенного срока обращения в суд.
Купила неделю назад вторую квартиру и если раньше думала, что во второй раз будет не так волнительно и смогу сама, то сейчас поняла, что ошибалась. С подбором проблем вообще не было, очень облегчила мне задачу интерактивная карта. А вот проверка документов волновала даже сильнее, чем в прошлый раз. Тут можно стать заложником не только безграмотности, но и жадности. Лучше заплатить юристу, чтоб помог.