Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).

Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.

Показать содержание

Законодательная база

Законодательной базой для оборудования отдельного входа в МКД является:

В квартирах, принадлежащих жилому фонду, нельзя размещать магазины и офисы. Они предназначены только для постоянного проживания. Поэтому чтобы использовать жилое помещение как магазин, офис и т.д. необходимо воспользоваться статьей 288 ГК РФ для перевода его в нежилое.

Главной отличительной особенностью, согласно статье 22 ЖК РФ нежилого помещения является наличие отдельного входа.

Условия создания такого входа прописаны в статье 40, пункт 2 ЖК РФ (получение разрешения собственников МКД), постановлении Правительства №692-ПП от 27.10.2015 (обязательность наличия входа с улицы и перепланировка помещения, если такового не имеется).

Справка. Если собственнику необходимо объединить смежные помещения, переместить их границы, разбить на большее количество комнат, то разрешение на это не требуется.

Условия и требования

Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:

  1. Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
  2. Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
  3. Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
  4. Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.

Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.

Отличия и особенности

Отдельный вход может быть трех видов:

  1. Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
  2. Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
  3. Подъезд без приямка и лестницы.

Особенности и требования к оборудованию:

  • Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
  • Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
  • Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
  • Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.
Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.
  • Двери входа должны открываться в сторону входа.
  • Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
  • Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
  • Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.

Как происходит процедура согласования?

Данное мероприятие считается достаточно дорогим и требует большого количества времени, если не доверить его «профессиональным согласователям».

Существует множество компаний, которые специализируются на оказании услуг по согласованию перепланировки и дают профессиональную консультацию.

Что необходимо иметь?

Потребуются документы подтверждающие права собственника и документальный источник откуда появилась собственность. Техническая документация понадобится на этапе создания проекта, так как содержит информацию о составе материалов конструкций и перегородок, что непосредственно повлияю на ход выполнения работ и перепланировку.

Разрешения необходимы для избежания недовольства соседей и наложения штрафных санкций (о том, какие штрафы могут грозить за проведение незаконной перепланировки, а также как ее можно узаконить, мы рассказывали тут). К ним относятся акты и свидетельства организаций, курирующих нежилые помещения.

Куда подавать документы?

Собственнику нужно будет пройтись по следующим инстанциям для сдачи и получения документов:

  1. Бюро технической инвентаризации (БТИ) города.
  2. МЧС.
  3. Санэпидемстанция города.
  4. Отдел государственного пожарного надзора.
  5. Департамент культурного наследия.
  6. Отдел подземных сооружений.
  7. Государственная жилищная инспекция.
  8. Отдел росреестра.

Сколько ждать ответ и что делать в случае отказа?

Согласование перепланировки нежилого помещения во всех инстанциях и перемещения между ними, сбор нужных документов может занять очень много времени. Сроки могут отличаться, так как каждый проект и условия индивидуальны. В среднем вся процедура занимает от 2 до 6 месяцев.

Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).

Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.

К исковому заявлению нужно приложить:

  1. Копии всех документов, которые подавались для согласования.
  2. Письменный отказ жилищной инспекции.

Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.

Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.

Оформление акта перепланировки

Акт о завершенной перепланировке выдается инспектором жилищной инспекции после того, как комиссия установит соответствие проделанной работы проекту перепланировки.

Одна из копий такого акта отправляется впоследствии в БТИ (после чего их сотрудники должны будут сделать обмеры). Акт подтверждает факт завершения ремонта с юридической и технической стороны и его соответствие проекту.

Подготовка и регистрация документов

Для получения разрешения на входную группу понадобятся документы:

  1. документы, подтверждающие право собственности;
  2. заявление на получение разрешения для перепланировки;
  3. проект перепланировки;
  4. документация из БТИ;
  5. поэтажный план дома;
  6. техническое заключение от автора дома (в случаях, если переустройство затрагивает несущие конструкции);
  7. разрешение жильцов МКД;
  8. разрешения от СЭС, пожарного надзора, комитета по архитектуре, департамента культурного наследия, отдела подземных сооружений, градостроительства и МЧС;
  9. фотофиксация стены, где планируется сделать вход.

Скачать бланк заявления на разрешение проведения перепланировки в нежилом помещении

При подготовке следует руководствоваться СНиП 2.08-02-89 “Общественные здания и сооружения”, в котором прописаны все требования к входным группам. Список документов может отличаться в зависимости от особенностей помещения, его местоположения и целей эксплуатации.

Предлагаем вам ознакомиться и с другими полезными публикациями, посвященными теме перепланировки, переустройства и реконструкции нежилых помещений:

Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории

  1. Разработка проекта.

    Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.

    Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.

  2. Получение согласия от жильцов.

    Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.

    Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
  3. Согласования с администрацией.

    Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.

    Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).

  4. Строительные работы.

    Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).

  5. Ввод объекта комиссией.

    По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.

  6. Переоформление технической документации в БТИ.

    Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.

  7. Регистрация изменений в ЕГРН.

    По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

Сооружение отдельного входа в нежилое помещение является долгим, затратным процессом. Для того, чтобы максимально сократить свои временные и денежные растраты следует ответственно подойти к данному вопросу и его изучению, либо быть готовым потратить дополнительные средства и переложить эту ответственность на профессионалов.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 16
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Денис

    Здравствуйте.
    Должен ли арендодатель обустроить тепловой тамбур в отдельностоящем здании, сдаваемом в аренду помещении с отдельным входом для торговли. Приближается зима и чувствуем будем мерзнуть в магазине. А как юридически грамотно ему написать заявление, не знаем.
    Спасибо. Денис.

  2. Осип Тимофеев

    Я -собственник нежилого помещения. Я заключения договора с Мосэнерго последние просят застройщика предоставить документы, подтверждающие технологическое присоединение. Застройщик в ответ на все мои письменные просьбы/жалобы ничего не предоставляет. Понуждая оплатить эту документацию через стороннюю компанию. В свою очередь и Мосэнерго предлагает оказать услуги по подготовке такого пакета документов за сумму более 100 тыс. рублей. Как мне принудить застройщика выдать требуемые документы? причин отказа нет никаких.

  3. Полина Лебедева

    у меня увеличилась жил площадь квартиры. Я сделала пристройку коридора. В ней вместился сан узел и кухня. Увеличится ли жил площадь квартиры из-за этой пристройку, которую переделала в комнату?

    • Юрист-эксперт Олег

      Извините, описание не вполне понятно. Указанный вами коридор, который вы подсоединили, где находится? В пределах вашей квартиры или за ними? Но в любом случае перепланировка законом требует, минимум, согласование. А если внешнее подсоединение, то согласие собственника(ов) – будь то общедомовая или чья-либо собственность (Гл.4 ЖК РФ). Последствием чего является оформление новых док-тов на ваше недвижимое имущество, включая новых техпаспорт, где будет заново обозначены жилые помещения и общего пользования.

      Бесплатная юридическая помощь
  4. Анна Осипова

    нежилое помещение в жилом доме имеет отдельный вход. Жильцы дома ставят свои машины прямо перед входом в помещение, таким образом затруднен вход в помещение. Зимой пройти еще сложнее. ТСЖ.Какие есть права у меня и могу ли я освободить свой проход? В ТСЖ обращалась. сказали что земля общая значит все могут ставить . спор с соседями у меня

    • Юрист-эксперт Олег

      Необходимо разбираться более детально, например, на предмет права собственности на указанный ЗУ. Пока же можно сказать о нескольких моментах.
      1. Можно оформить договор аренды на требуемый участок земли, что подразумевает право пользования с вашей стороны, вплоть до воспрещения парковаться на нем посторонним.
      2. Установить сервитут (ст.274 ГК РФ), через договор с ТСЖ или в судебном порядке.
      3. Обратиться в муниципалитет и ГИБДД в случае нарушений правил парковки ТС.

      Бесплатная юридическая помощь
  5. Василий Андреев

    Здравствуйте. В магазине,( одноэтажное здание, находящееся в собственности)были произведены изменения: площадь в 15 кв.м ,служившей остановкой,”зашили” брусовой стеной и установили входную группу из пластика, а в окне сделали второй вход и обустроили входную группу из пластика.обе группы находятся внутри здания и не выступают наружу. Через МФЦ было утверждены изменения площади здания на 15 кв.м и план здания. Согласно Градостроительного Кодекса РФ ст.5.ч.17.п.4 нам и сделали эти входы, не требующие согласований. Но сейчас Администрация района утверждает о незаконности устройства входных групп, и требуют документы о согласовании. Кто прав?

    • Юрист-эксперт Олег

      Здравствуйте!
      Во-первых, вы не указали регион, потому как исходить следует из местного (регионального и муниципального) законодательства. Во-вторых, вы не указали характер нежилого помещения (отдельно стоящее или в жилом доме). Потому что по идее, перепланировка нежилых помещений все же требует согласования с местными властями. Вы сослались на несуществующую норму закона. Указанная вами перепланировка подпадает под требования согласования (например, ст.25 ЖК РФ, если магазин в МКД).

      Бесплатная юридическая помощь
  6. Станислав Иванов

    Добрый день! Я въехал в офис, который находится на 1-м этаже жилого дома. Здесь отдельный вход с крыльцом и пандусом. Крыльцо в полуразрешенном состоянии. Обязан ли я восстанавливать крыльцо? Меня устраивает и пандус, но местный ГБУ прислал письмо, в котором «напоминает о необходимости произвести ремонт фасада входной группы»

  7. Артём Быков

    Являюсь собственником нежилого помещения в мкд (400 квартир). Помещение строилось и используется как прод. магазин. Есть гл. вход, загрузочный проем, выход для персонала. МЧС по результатам проверки требует второй эвакуац. выход. Выполнили проект выхода(из окна). договорились с УК, инициативной группой дома в плане помощи в благоустройстве. В архитектуре требуют согласования со всеми собственниками. Понимают, что это невозможно. Но ничем не могут помочь. Есть вариант замены УК на ТСН с Уставом позволяющим выдавать разрешение на перепланировку без согласия собственников, но это не так просто. Что порекомендуете вы?

    • Ольга

      Артем, добрый день! Игорь прав, вам лучше попробовать договориться со всеми собственниками. Сменить УК на ТСН будет ещё сложнее.

    • Игорь

      Есть правовой механизм, именуемый общим собранием собственников жилья, где для принятия решения требуется от 50%+1 голос всех собственников, до 2/3. Или же все же обойти лично всех собственников – не думаю, что переоформление ТСЖ в ТСН выйдет проще.

  8. Вячеслав Фролов

    с кем надо согласовывать устройство входной группы в мкд при перепланировке жилого помещения под офис?

    • Игорь

      До решения такого вопроса вначале необходим перевод жилого помещения в нежилое. А в статье выше, под заголовком “Куда подавать док-ты” перечислены все те инстанции, куда вам надо их подавать для согласования. Их немало.

    • Дима

      Лучше всего обратиться для этого в специализированное агентство недвижимости или юристам, которые знают все нюансы. Самому дольше намного. Для начала нужно обратиться к сертифицированному проектировщику для составления проекта, потом его согласовать со всеми инстанциями, это займет года два примерно.

    • ПТО

      С собственниками МКД