Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Подходящее нежилое помещение для ведения бизнеса можно арендовать и у государства.

Государственное имущество обычно принадлежит местному муниципалитету либо региону. Стоимость аренды муниципального имущества иногда на порядок дешевле аналогичного коммерческого или частного.

Аренда такого имущества имеет некоторые отличия от аренды негосударственного.

Показать содержание

• Кто может оформить в пользование муниципальное здание?
• Способы
Торги на аукционе     Договор субаренды    
• Права и обязанности арендатора государственного здания
• Льготные условия
Для детских образовательных учреждений     По программе “Доктор рядом”     По программе “Особняк за рубль”    
• Написание заявления
• Регистрация договора
• Досрочное расторжение

Кто может оформить в пользование муниципальное здание?

Нежилое помещение у государства могут арендовать как юридические, так и физические лица. Физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя. Система налогообложения – любая.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

• заявка на участие в торгах;
• оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

• оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
• паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

• копии учредительных документов;
• решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
• документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

1. не внесшие задаток;
2. представившие неполный комплект документов;
3. являющиеся банкротами;
4. находящиеся в процессе ликвидации;
5. с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

• если участников не было вообще;
• все участники остановились на начальной цене;
• все участники отстранены от торгов;
• только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 “О защите конкуренции” от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

1. организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
2. ведение медицинской или образовательной деятельности;
3. является некоммерческой организацией (НКО);
4. договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
5. помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
6. единственный участник конкурса.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Права и обязанности арендатора государственного здания

Арендатор обязан:

1. своевременно оплачивать арендную плату по графику платежей;
2. самостоятельно заключать договора с коммунальными службами;
3. вести только заявленный вид предпринимательской деятельности;
4. производить беспрепятственный допуск представителей муниципалитета.

Льготные условия

Организации и предприниматели занимающиеся социально значимыми видами бизнеса могут арендовать нежилое помещение на льготных условиях. Социально значимыми считаются услуги в областях культуры, спорта, образования, здравоохранения, социального питания и торговли, предприятия бытового обслуживания, ремесленная и производственная деятельность.

Также социально значимым считается предприятие, в котором не менее 50 процентов работников – инвалиды.

В Москве, например, при аренде помещения на 5 лет и более действуют скидки по оплате. За первый год берётся 40% от полной стоимости, за второй – 60%, за третий – 80%, все последующие года – в полном объёме. При договоре на 4 года за первый год – 40%, второй – 80%, последующие года – полностью. Договор на 3 года даёт скидку до 40% стоимости в первый год, далее – полные 100%.

Для детских образовательных учреждений

Аренда помещения на срок до 49 лет при условиях:

• не менее 80% обучающихся живет в прилегающем районе;
• в первые 3 года после заключения договора аренды производится реконструкция, а капитальный ремонт – в 18 месяцев;
• имеется образовательная лицензия.

По программе “Доктор рядом”

Аренда на срок до 20 лет на условиях:

• имеется лицензия на осуществление медицинской деятельности;
• в первые 6 месяцев после подписания договора аренды происходит ремонт помещения;
• бесплатная первичная медпомощь в рамках ОМС.

По программе “Особняк за рубль”

Аренда на срок до 49 лет:

• в течение 5 лет необходимо провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ;
• запрещается размещать жильё, превращать в склад или производственное помещение;
• менять исторический облик здания;
• несколько раз в год предоставлять доступ в здание для всех.

Пока идёт ремонт аренда оплачивается по полной стоимости, после подписания акта о приемке работ муниципалитетом аренда снижается до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.

При соблюдении договора аренды через 3 года арендуемое имущество можно выкупить в собственность. Оплата производится как одноразовым платежом всей стоимости, так и в рассрочку. Рассрочка предоставляется по желанию, но не более чем на 3 года.

Нюансы заключения договора аренды нежилой недвижимости, предусматривающего ее выкуп, мы подробно рассматривали тут.

Написание заявления

Через 10 дней после торгов на право аренды выигравший участник подаёт заявление на аренду нежилого помещения.

К заявлению прикладываются:

1. копии учредительных документов для юридических лиц;
2. копия свидетельства ИНН;
3. копии выписок из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
4. копии заполненных страниц паспорта;
5. другие документы.

Перечень документов в разных регионах может отличаться.

Заявление пишется по образцу, предоставляемому конкретным муниципалитетом. Строго утвержденная форма отсутствует.

В правом верхнем углу пишем кому и от кого подаётся заявление.

Далее, ниже и в середине листа:

“ЗАЯВЛЕНИЕ”

С красной строки “Прошу предоставить в аренду сроком на (количество) лет помещение (здание), общей площадью (размер) кв. м., расположенное по адресу (адрес здания) для размещения (цель использования)”

Со следующей строки: “Список документов прилагаю” и немного отступив со следующей строки нумерованный список приложенных документов. Краткое описание каждого отдельного документа пишется на новой строке.

В заключение ставим число и подпись. Подпись можно расшифровать.

Контактный телефон указываем после подписи, также его можно указать в начале заявления.

Пример заявления:

Начальнику

Департамента недвижимости муниципального образования

город Новый Уренгой

А.Ф. Рочеву

от ИП Иванова Ивана Ивановича

тел. 23-23-23

Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 30 м2, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 11, под использование под торговлю

продовольственной (промышленной) группой товаров (офис, склад и т.д.).

Дата _________________И.И. Иванов

(подпись)

Пример 2

Главе Администрации

Зуевского района Кировской области

О.Д. Семакову

ФИО, наименование заявителя

Адрес заявителя

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу предоставить в аренду сроком на _________________ здание (помещение), общей площадью _____________ кв.м., расположенное по адресу: ________________________________________________________ для размещения _______________________________________ (цель использования имущества).

Следующие прилагаемые документы являются неотъемлемой частью настоящей заявки:

1. Копии учредительных документов.
2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
3. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).

___________________

(должность) ___________________

(подпись) ___________________

(И.О. Фамилия)

Контактный телефон:

__________________________

Скачать образец бланка заявления на заключение договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора

Договор со сроком аренды более года необходимо регистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию может подать сам арендатор, так и арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра предоставляются следующие документы:

1. заявка о госрегистрации;
2. договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
3. кадастровый паспорт;
4. учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
5. выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
6. паспорт заявителя;
7. квитанция об оплате госпошлины.

Срок регистрации аренды муниципального имущества составляет 5 дней.

Госпошлина за регистрацию – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

О том, в каких случаях договор аренды нежилого помещения можно не регистрировать и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в этом материале.

Досрочное расторжение

Договор аренды расторгается в одностороннем порядке:

• если арендатор использует полученное имущество не по назначению;
• несвоевременно вносит арендную плату;
• содержит помещение в ненадлежащем виде;
• другие причины.

Полный список приведен в ст. 619–620 Гражданского кодекса России.

Арендатор может самостоятельно разорвать арендный договор. Для этого необходимо уведомить арендодателя за 30 суток до момента прекращения деятельности в помещении. В уведомлении необходимо указать причину расторжения договора, пункт договора, предусматривающий досрочное расторжение, дату прекращения арендных отношений.

В заключение отметим положительные и отрицательные стороны аренды муниципального помещения.

Плюсом является:

• невысокая арендная плата;
• возможность выкупа в собственность;
• нет риска обмана или мошенничества.

Минусом является:

• участие в торгах;
• непривлекательное местоположение;
• ремонт за свой счёт;
• возможность досрочного расторжения договора арендодателем.