Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?
Обмен недвижимости набирает популярность, начиная с 2009 года в связи с недостаточностью средств у обычных граждан Российской Федерации.
Такой способ приобретения недвижимости позволяет улучшить жилищные условия, затрачивая намного меньше средств.
При условии равноценного обмена сделка не облагается налогом.
Показать содержание
- Законодательная сторона
- Нужно ли платить?
- Особенности налогообложения при заключении договора мены
- Кто рассчитывает?
- Пример определения ставки
- Нюансы для нерезидентов
- Заключение и выводы
Законодательная сторона
Обмен недвижимости на законодательном уровне регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Положениями из 30 главы регулируются все моменты, возникающие при обмене жильем.
Статьей №567 ГК РФ регулируется обмен квартир неравных по стоимости. Такой обмен товарами приравнивается к купле-продажи, что влечет за собой начисление налоговых сборов на сумму доплаты.В качестве объекта сделки может выступать не только целая квартира, но и ее часть. Например, комнату можно обменять на квартиру и наоборот.Нужно ли платить?
Налоговая служба не особо тщательно проверяет уплату налогов при оформлении гражданских сделок.
Не стоит недооценивать это. Всегда остается вероятность что в будущем при оформлении новых сделок с данной недвижимостью всплывет ситуация с уклонение от уплаты налогов.
Штраф в такой ситуации будет в разы выше незначительной суммы налога.
Когда можно этого не делать?
При условии проведение бездоплатной и равноценной сделки между лицами, имеющими гражданство Российской Федерации налогов можно избежать. На иностранцев или нерезидентов страны данное снисхождение не распространяется. Налоговый сбор не будет начисляться при обмене недвижимостью, которая состоит во владении более 3 лет.
Что делать, если недвижимость в собственности меньше 3 лет?
Разберемся, платится ли налог при таком обмене квартиры. Размер налога зависит от такого фактора как владение недвижимостью до 3 лет. При заключении договора мены жилплощадью, которая в собственности менее 3 лет, размер налога составит 13%. Стоит учесть, что налоги начисляются на сумму, которая превышает 1 млн. рублей.
Если в запасе имеется достаточно времени, то лучше выждать немного, чтобы избежать лишних затрат на уплату налоговых сборов.
Внимание! Если гражданин не оплатил процент налога и просрочил уплату, то ему начисляется штраф в виде 5% от суммы налога, но не меньше 1000 рублей.Особенности налогообложения при заключении договора мены
При условии обмена двух равноценных жилых площадей, одна из которых во владении больше 3 лет, а вторая меньше, налог оплачивает тот, кто был владельцем жилья, находящегося в собственности меньше 3 лет. При нотариальном оформлении договора мены допускается согласование двумя сторонами уплаты нотариальных расходов и налоговых сборов пополам.
Такой вариант возможен, если это условие полностью устраивает обе стороны.
На аналогичное жилье и дом с участком
Если сравнивать куплю-продажу и обмен, то договоров мены заключается всего 5% от общего количества сделок с недвижимостью. Имея в запасе мало времени, проще продать недвижимость и подыскать жилплощадь на эту сумму.
Вариант обмена квартиры на квартиру и дом с участком возможен без уплаты налогов, если имущество равноценно и находится в собственности больше 3 лет. Если же есть доплата, то 13% удерживается с этой суммы.
Если дом и квартира в собственности меньше 3 лет, то придется заплатить налог 13% от стоимости жилья, которая превышает 1 млн. рублей.
С доплатой и без
Налогом облагается только размер доплаты, если жилье в собственности больше 3 лет. Бездоплатный договор в такой ситуации не облагается налогом.
Доплата приравнивается к доходу гражданина и облагается налогом 13%.Необходимо подать декларацию в налоговую службу.
Скачать бланк декларации в налоговую службу
Независимо от вида обмена обеим сторонам мены придется подготовить необходимые документы. Рассмотрим подробно, что нужно предъявить нотариусу для оформления договора мены:
- Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
- Свидетельство о браке или о его расторжении (при нахождении в браке личное присутствие супруга и письменное разрешение на совершение сделки). При обмене жилплощади купленной во время брака, нужен письменный отказ от претензий супруга, даже при расторжении брака.
- Договор мены, дарения или купли-продажи (любой документ, подтверждающий право владения данным имуществом).
- Кадастровый паспорт недвижимости (составленный в БТИ).
- Выписка из домовой книги.
- Справка из отдела опеки и попечительства (если в обмене участвуют несовершеннолетние граждане)
- Отказ от претензий совершеннолетних лиц вписанных в ордер жилья.
- Справка о проведенной оценки недвижимости.
Кто рассчитывает?
Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.
При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.
С 2018 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.
Пример определения ставки
Пример 1.
В собственности находится квартира стоимостью 2 500 000 рублей, но срок владения ею составляет меньше 3 лет, тогда из этой суммы следует вычесть 1 млн. руб:
2 500 000 – 1 000 000=1 500 000
А налоговый сбор составит 13% от этой суммы, то есть 1 500 000*0,13=195 000 рублей.
Пример 2.
Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м., а вторая – 30 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 80 тыс. руб. Тогда первая квартира стоит (50*80000) 4 млн. рублей, а вторая – 2,4 млн. рублей. Для расчета суммы доплаты следует вычесть стоимость второй квартиры из первой:
4000000-2400000=1600000 руб.
С этой суммы будет удерживаться налог 13%: 1600000*0,13=208000 рублей.
Подробнее о том, как оформить обмен квартирами без ошибок, можно узнать здесь.
Нюансы для нерезидентов
Иностранцам и лицам являющимися нерезидентами России налог начисляется в размере 30% от стоимости жилплощади. Об этом говорится в статьях 207, 209 и 224 пункт 3 Налогового кодекса РФ.
Нерезидентом считается лицо, которое проводит на территории РФ меньше 183 суток в году.Однако есть шанс уменьшить размер налоговых сборов, об этом говорится в статье 7 Налогового кодекса. Такой вариант возможен благодаря двухстороннему международному договору, который позволяет снимать двойное налогообложение. У России такой договор заключен с 87 странами.
Заключение и выводы
Граждане Российской Федерации имеют существенные льготы в налогообложении и договор мены тому подтверждение. При желании можно избежать начислений налогового сбора, обменивая равноценное жилье и при владении недвижимостью более 3 лет.
Согласно договору мены 2-хкомнатной квартиры и земли с домом они оценены участниками сделки в 950 тыс руб. квартира в собственности более 3-х лет участок менее 3-х лет. Нужно ли платить налог и сколько?
Здравствуйте Денпис. Только по этим данным нельзя сказать , нужно или нет платить вам налог, если обмен будет равнозначный то налог платить не нужно будет. Если стоимость разная и производится доплата, то придётся платить налог в размере 13% от доплаты.
В данном случае договор мены юридически включает в себя продажу и приобретение, что влечет за собой подачу декларации 3НДФЛ, где должно быть это отражено. Т.е. только при наличии положительного баланса в конечном итоге есть смысл рассматривать вопрос применения освобождения от налога, однако, оценка покупателей при этом не должна быть меньше 0,7 кадастровой стоимости.