Если нашелся покупатель: какой платится налог на продажу дома с земельным участком?

Рост популярности жизни вне пределов мегаполиса делает сделки купли-продажи домов с земельными участками частыми и популярными. Но продавая недвижимое имущество, собственник получает доход. Следовательно, он обязан заплатить налог с полученной прибыли.

Сумма к выплате в каждом случае рассчитывается индивидуально. При продаже земельного участка вместе с домом у граждан возникает множество вопросов касательно налогообложения данной сферы рыночных отношений. Важно грамотно подходить к расчету суммы налога, ориентироваться в налоговом праве и понимать тонкости осуществления сделки.

Показать содержание

• Какими законами регулируется уплата сбора за реализацию земли с жильем?
• Нюансы отчислений
Если надел в собственности менее 3 лет    
• Освобождение от платежей
• Особенности налогообложения
Для физических лиц      Для юридических лиц     
• Расчет суммы
Для физических лиц     Вариант с вычетом     Вариант без вычета     Для юридических лиц     Три вида ставок    
• Правила оформления декларации
3-НДФЛ     Особенности документа для организаций    
• Штрафы и санкции за несвоевременную подачу
• Заключение

Какими законами регулируется уплата сбора за реализацию земли с жильем?

В Российской Федерации сфера налогообложения контролируется и регламентируется Налоговым Кодексом и Федеральной Налоговой Службой.

В соответствии со статьей 224 пунктом 1 НК РФ прибыль, полученная в результате реализации недвижимого имущества, облагается налоговым сбором. Законодательство обозначает сроки владения недвижимостью, которую продает собственник. В Налоговом кодексе прописывается порядок уплаты налогов, расчет налоговой ставки и возможные льготы, доступные для определенных категорий граждан.

Собственник, который осуществляет продажу земли единовременно с домовладением, обязан понимать, что согласно 130 статье Гражданского кодекса Российской Федерации объекты, находящиеся на земельном участке, которые не поддаются отчуждению без ущерба, признаются недвижимостью.

Нюансы отчислений

Правовой статус жилого дома и участка земли предполагает их объединение в рамках отчуждения при продаже.

Объекты недвижимости представляют собой самостоятельные единицы имущества. При их реализации налог рассчитывается исходя из совокупной стоимости дома и земли.

Если надел в собственности менее 3 лет

При реализации земельной собственности, которая документально находится в распоряжении гражданина менее 3 лет, без использования права на имущественный вычет, налог по сделке составляет 13% от суммы, указанной в договоре, в случаях с использованием имущественного вычета, сумма налогового сбора, оплачиваемого владельцем, уменьшается на 1 000 000 рублей.

Важно принимать во внимание самостоятельность правового статуса имущества. К примеру, если участок приобрели для строительства 8 лет назад, а права на жилое сооружение оформили полтора года назад, процедура реализации земли освобождается от налоговых обязательств, в то время как доходы от продажи домовладения должны быть учтены в налоговых органах.

То же самое происходит и в обратном случае. Например, если земля оформлена позже дома, который был зарегистрирован 6 лет назад, и менее 3 лет числится в собственности, ее продажа сопровождается налоговыми отчислениями в отличие от домовладения.

Освобождение от платежей

По причине изменения Налогового кодекса России с 1 января 2016 года, освобождение от уплаты взносов на продажу земли и дома, находящихся в собственности более трех лет, граждане получают в случаях, когда:

• земля досталась по наследству от близкого родственника, либо была оформлена по договору дарения между членами одной семьи;
• недвижимость была приватизирована;
• земельное владение было получено по договору пожизненного ухода и содержания иждивенца.

От налогов освобождаются физические лица в ситуациях, когда:

• реализованное имущество являлось единственной собственностью семьи, и на деньги, полученные от его продажи, приобретено жилье;
• участок числился в собственности более 3 лет, а его цена составляла менее 5 млн рублей;
• собственность была продана по той же цене, за которую приобреталась (требуется документальное подтверждение).

Особенности налогообложения

Для физических лиц

Налоговая ставка за полученный доход физическим лицом равняется 13%. Такие условия распространяются так же на случаи продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности продавца, иными словами, вырученные средства рассматриваются в качестве прибыли.

Осуществляя реализацию недвижимого имущества, гражданин в соответствии со статьей 220 НК РФ имеет право пользоваться имущественным вычетом с целью уменьшения базы налогообложения купли-продажи земли. В случае, когда продавец не освобождается от НДФЛ, согласно ст. 217.1 кодекса, предельная сумма вычета составляет 1 млн рублей.

Гражданин имеет право выбора между методом использования вычета и указанием расходов, понесенных в процессе приобретения недвижимого имущества, и снизить базу на их величину. Вариант с применением расходов яляется эффективным, когда:

• имеются документы, подтверждающие расходы;
• величина расходов не более 1 000 000 рублей.

Предъявление расходов не допускается со стороны собственников, которые получили земельный участок с домом по дарственной, по наследству, либо в результате приватизации.

Для юридических лиц

Налогообложение операций с недвижимостью является обязательным. При использовании упрощенной системы налогобложения (УСН), расчет взносов происходит в соответствии с главой 26.2 Налогового Кодекса РФ.

Ставка налогов:

1. При работе предприятия с объектом «доходы» – ставка равняется 6%.
2. При выборе объекта деятельности «доходы, уменьшенные на расходы» – ставка составляет 15%.

Система дает возможность исключить из налоговой базы расходы на:

• утверждение права собственности;
• межевание;
• мероприятия по регистрации участка в реестре;
• пошлину, уплачиваему за регистрацию (350 рублей);
• затраты на нотариуса.

Расходы на покупку земельного владения нельзя предоставить к вычету, поскольку в соответствии с разделом о налоге на прибыль участок земли не причисляется к основным средствам, и амортизация к участку не применяется.

Осуществляя деятельность в системе общего налогообложения, предприятия уплачивают налог на прибыль при продаже земли с домом со ставкой 20%. В соответствии с 25 главой НК РФ доходы, связанные с продажей, можно уменьшить на расходы в процессе пользования участком, в таком случае требуется документальное подтверждение.

О том, нужно ли платить налог при продаже земли без дома и каковы особенности для физических и юридических лиц, рассказано в отдельной статье.

Расчет суммы

Для физических лиц

Налоговый взнос от продажи недвижимого имущества составляет 13% от величины дохода. Доходом считается, как чистая прибыль, так и реальный доход с учетом понесенных затрат. Перед тем, как умножать сумму на налоговый процент, важно учитывать ряд тонкостей.

Налоговый кодекс позволяет выбрать один из двух вариантов расчета взносов: с вычетом и без такового.

Вариант с вычетом

Пример:

Налоговый вычет равняется 1 000 000 рублей. Земля с домом реализованы за 1,2 млн, их кадастровая стоимость составляет 2 млн.

Требуется сравнить две величины:

• 1 200 000 и 2 000 000*0.7;
• 1 200 000 <1 400 000.

Большая сумма является налоговой базой. Следовательно, при вычете в 1 млн рублей (1 400 000 – 1 000 000), остается 400 000 рублей. Это число умножается на процентную ставку налога (400 000*0,13=52 000).

52 тысячи предоставляется к оплате в бюджет.

О том, кому предоставляется налоговый вычет при продаже земельного участка с домом и без и как его оформить, написано тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как получить вычет при покупке ЗУ.

Вариант без вычета

Пример:

При данном способе расчета из дохода вычитается расход. Для наглядности, дом приобрели за 4,5 млн и продали через 2 года за 5 млн, причем расходы на ремонт составили 300 000.

Если кадастровая стоимость равняется 5 340 000, налог определяется по формуле:

Оценка кадастровой комиссии не принимается в расчет, поскольку 70% от нее менее стоимости продажи. 5 340 000*0,7=3 738 000.

Для юридических лиц

При продаже земельных участков с домовладениями для юрлиц установлена процентная ставка 6%, 15%, и 20% в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для расчёта налога будет применяться формула:

Три вида ставок

Пример:

Земельный участок с домом были реализованы за 2,5 млн, затраты на обустройство участка составили 400 000 рублей.

• Налог при УСН (доходы) = 2 500 000*0,06 = 150 000.
• Налог при УСН (доходы-расходы) = (2 500 000-400 000)*0,15 = 315 000.
• Налог при общей системе налогообложения = 2 500 000*0,2 = 500 000.

Правила оформления декларации

3-НДФЛ

Декларация, предоставляемая в налоговые органы, заполняется в письменном, либо в печатном виде. Показатели вносят построчно, символы вписывают отдельно в каждую ячейку. Нумерация страниц сквозная, начиная с титульного листа. Вверху каждого листа документа прописывается ИНН и код постановки на учет.

Структура декларации:

1. Титульная страница. Здесь фиксируется вид документа, сроки, за которые оплачиваются взносы, наименование и кодовое обозначение налогового органа, количество страниц документа.
2. Раздел: «Сумма налога, уплачиваемая в бюджет». Данный раздел заполняется в последнюю очередь, после проведения расчетов во втором разделе.
   Здесь прописывают код бюджетной классификации, указанный в законе, фиксируют период уплаты и величину взносов в бюджет, определяют общий налог по всем землевладениями конкретного муниципального образования.
3. Раздел: «Расчет налоговой базы и суммы взноса». Этот раздел включает информацию о кадастровом номере участка, код ОКАТО по местонахождению, код категории земли. Помимо этого, фиксируются сведения по количеству месяцев использования собственности, прописывается площадь участка в м².

• Скачать бланк налоговой декларации 3-НДФЛ
• Скачать образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже земельного участка без уплаты налога
• Скачать образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже земельного участка с уплатой налога

Образец заполнения декларации при продаже земельного участка с домом отличается только тем, что на Листе А необходимо указать, что происходила реализация не только земельного участка, но и дома.

Особенности документа для организаций

Для организаций доходы от продажи земли учитываются в числе всех доходов от коммерческой активности, а расчет налоговой ставки и иные условия уплаты взносов определяются выбранной системой налогообложения. Структура декларации при упрощенной системе налогообложения для объекта «доходы»:

• Титульная страница. В верхней части титульного листа прописывается ИНН и КПП.

  В поле «Налогоплательщик» вносится ФИО руководителя, полное наименование организации, (к примеру, Общество с ограниченной ответственностью «Феникс»).

  В пункте «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю», следует указать ФИО руководителя предприятия, поставить дату заполнения и подписать документ.

• Раздел 2.1.1. В данной части декларации отображаются сведения о доходах и взносах за отчетный период.

  В строке 102 указывается признак налогоплательщика, в строках 110-113 прописывается информация о полученных доходах по нарастающей, а не квартально.

  В строчках 120-123 фиксируется налоговая ставка, в данном случае 6%.

  В строки 130-133 вносится информация о сумме авансового платежа.

• Раздел 2.1.2. Эта часть декларации заполняется только плательщиками торговых сборов. Здесь указываются сведения о торговых сборах.

• Раздел 1.1. В графах 010, 030, 060 и 090 прописывается ОКТМО. В случае, когда ОКТМО не изменяется на протяжении года, его пишут только в строчке 010.

  В строчке 020-110 фиксируются числовые значения авансовых выплат за отчетные периоды и налог за календарный год.

  Для произведения расчетов используются данные из разделов 2.1.1 и 2.1.2 декларации.

• Скачать бланк налоговой декларации при УСН
• Скачать образец налоговой декларации при УСН для организаций

Штрафы и санкции за несвоевременную подачу

При несвоевременном предоставлении декларации и неуплате налоговых сборов, нарушителю вменяются санкции в виде штрафа в размере 20% от суммы взноса.

Данный вид наказания применяется, если налоговая инспекция заметила нарушение. Если гражданин самостоятельно исправил нарушения, штрафные санкции не вменяются.

Доказанное умышленное уклонение от уплаты налогов при продаже земельного участка и дома карается штрафом в размере 40% от суммы взноса, однако факт уклонения доказать непросто.

Помимо прочего, при несвоевременной подаче декларации и неуплате взноса в срок производится начисление пени за каждый просроченный день (после 15 июля) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. В ситуации, если сумма взноса составляет более 600 тысяч рублей, и налогоплательщиком не была подана декларация, наступает уголовная ответственность по статье 198 Уголовного Кодекса РФ (уклонение от уплаты налогов).

Заключение

Подводя итоги, следует отметить, что реализация земельного участка с домом, как и любая другая деятельность, связанная с продажей, сопровождается контактом с налоговыми органами государства. Во избежание возникновения проблем необходимо грамотно производить все вычисления по налогам и оплачивать взносы в сроки, установленные законодательством.