8 (800)  350-29-87

Что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Многие сегодня задаются вопросом, что такое кадастровая стоимость (далее — КС). Очень часто она отличается от той цены, за которую потенциальный покупатель собирается ее реализовать. Ведением госкадастра занимается Росреестр, стоимость же исчисляется по специальным формулам и, в основном, для вычисления налоговой стоимости. Рассчитать ее можно и самостоятельно.

Это необходимо, чтобы рассчитать размер налоговых выплат при сделке купли-продажи земельных участков и вычислению оптимальной стоимости земли относительно кадастровой. Рассмотрим, как купить или продать землю по цене равной или ниже КС.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как рассчитывается и от чего зависит?

Правила проведения оценки регулирует закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и постановление Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316. Кадастровая стоимость зависит от переходного коэффициента (К), благоустроенности населенного пункта (Рп, руб./кв. м.), формата сделки (Р/с, руб./кв. м.) и, естественно, площади участка (Пуз, кв. м.). Рассчитывать ее могут только люди со специальным образованием. Это делается по формуле:

Пуз × (Рп + Рс) × К.

В чем заключается разница между рыночной ценой и КС?

Рыночная стоимость считается более объективным показателем, чем кадастровая, так как на нее влияет большее количество аспектов:

  1. В кадастровой стоимости не отражается состояние рынка, сезонность, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения.
  2. Рыночная стоимость зависит от реальной цены аналогичных объектов.
  3. Кадастровая стоимость сильно зависит от механизмов подсчета.
  4. Введение статьи 65 НК РФ пришлось на взлет цен на недвижимость, поэтому многие ставки сегодня являются неактуальными (Эффект «низкой базы»).

Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

Предлагаем посмотреть видео о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Можно ли купить или продать землю по цене по кадастру?

Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет налогообложения дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2016 года.

Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи земли. При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

Плюсами можно считать прозрачность такой сделки перед налоговыми органами и легкость расчетов. Минус для собственников, которые приобрели участок после начала 2016 очевиден – это самая большая возможная итоговая сумма налоговой выплаты относительно цены земли. То есть НДФЛ будет высчитываться из кадастровой стоимости, даже если рыночная выше.

Если говорить о покупке земли, то стоит обратить внимание на то, что договор купли-продажи может быть заключен только если участок поставлен на кадастровый учет.

Для этого должны быть определены основные характеристики земельного надела и произведено межевание, из которых исходит КС (можно ли продать земельный участок без межевания?). В случае покупки земель у муниципалитетов и государства государственный кадастровый учет часто не пройден, а приобрести недвижимость можно только при ряде оснований:

  • Есть право на наследования участка.
  • Земля выставлена на аукцион (более детально о правилах проведения аукциона по продаже государственного земельного участка можно узнать тут).
  • У покупателя в собственности недвижимость на данном наделе.
  • Есть право на бессрочное пользование участком.

Из минусов подобного решения можно назвать неосведомленность о моменте процедуры оценки земли и часто устаревшие данные. Из плюсов отмечается нередко низкая цена участка. Однако нужно иметь в виду, есть риск получить участок без четких границ из-за неоконченного комплекса работ по оформлению земли.

Возможна ли покупка и продажа ниже КС?

Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2016 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.

Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.

Как это осуществить?

  1. Для того, чтобы продать участок ниже кадастровой стоимости, понадобятся, прежде всего, документы, подтверждающие право собственности на участок и кадастровый паспорт (в случае, если его нет, нужно заказать его).
  2. После оценки участка и заключения договора имеется еще один важный шаг. Продавец и покупатель вместе с полным пакетом документов и тремя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр (более детально о том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка через Росреестр и МФЦ, можно узнать в этом материале).
  3. Там продавец пишет заявление на перерегистрацию участка, проходит полный расчет за подписью сторон и, после этого, в течение месяца покупатель получает документы на свой новый участок.

Подробнее о нюансах сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости, можно узнать в этом материале.

Налоговые последствия

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ; 382-ФЗ ст.2 п.11 помимо того, что продажа недвижимости ниже КС фактически невыгодна, так как налоговое бремя все равно будет поднято до минимальной оценки, это еще и опасно как для продавца, так и для покупателя.

Налоговый инспектор, сравнивающий сумму в договоре со Справочником Кадастровой палаты, не только поднимет сумму, из которой будет высчитываться выплата в пользу государства, но и может посчитать действия продавца махинацией, и вместе с полной стоимостью налога придется заплатить пени.

Кадастровая стоимость – это величина, которую применяют в основном для расчета налоговых отчислений. Она не такая гибкая, как рыночная стоимость, меньше зависит от состояния рынка и часто очень сильно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи земли.

Часто из-за непонимания, как она вычисляется, возникает ряд проблем. Однако, если хорошо владеть теорией, знать свое право на оспаривание и уметь пользоваться специальными сервисами для расчетов, из кадастровой стоимости участка даже можно извлечь определенную пользу. Она может упростить подсчет рыночной стоимости при продаже, приобрести дешево муниципальную землю или самостоятельно посчитать сумму налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 16
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Елизавета Киселёва

    Юр. лицо продало в 2018 году земельный участок ниже кадастровой стоимости. Земельный участок приобретен до 2016 г.ДКП готов.в договоре купли продажи оценили земельный участок 50 000 рублей а кадастровая стоимость 5 000 000.Как я должна отразить в доходах продажу земельного налога то есть земли?

  2. Лев Дмитриев

    Я хочу купить земельный участок каторый по кодастровой стоимости стоит 370,000 руб, но в действительности он не должен столько стоить. Могу ли я его купить за 100,000 руб?

    • Мария

      Доброго времени суток, Лев! К сожалению, любая покупка не должна быть ниже по стоимости чем её оценили эксперты кадастровой службы. Если вы уверены, что цена завышена — то вы можете подать заявку на пересмотр реальной стоимости участка.

    • Юрий

      Необходимо все же понимать, что указанная вами оценка ваше частное мнение или договоренность с собственником. Вы можете договориться и за 1 руб., однако ИФНС на предмет подоходного налога с этой сделки будет исходить только из официальной кадастровой оценки. Со своей стороны вы можете лишь потребовать проверки и пересмотра. Кстати, последнее по закону должно осуществляться не реже 1 раза в 5 лет.

  3. Владислав Мартынов

    При покупке дома с землей, продавец просит в договоре указать сумму земли намного больше , а сумму дома очень маленькую, но общая сумма договора соответствует. Последствия?ДКП не готов

    • Юрист-эксперт Олег

      Налоговое законодательство при учете, точнее проверке доходов граждан при продаже объектов недвижимого имущества, обязывает налоговые органы исходить из 0.7 кадастровой стоимости объекта НИ. Поэтому для вас, как для покупателя, значение в будущем может иметь сумма, за которую вы покупаете, она должна быть в точности отражена в ДКП. Например, для получения налогового вычета или при учете для расчета НДФЛ, если в течение календарного года продадите данное НИ.

      Бесплатная юридическая помощь
      8 (800)  350-29-87
  4. Анастасия Фомина

    Добрый день! Пожалуйста, вот такой вопрос по налогам с продажи! В 2002 году был куплен в браке земельный участок 15 соток. Уже после развода участок был поделен через суд на две доли. Мне досталась 1/2 доля, соответственно 7,5 соток, в 2018 году. В этом 2019 году я продаю свою долю за 800.000 тысяч рублей. Какой налог с продажи мне нужно будет заплатить?

  5. Юлия

    Подскажите,у меня в собственности земля
    сельхоз назначения ,на публичной карте стоит ее кадастровая стоимость могу ли я продать участок за эту сумму или это не реально

    • Игорь

      Вообще-то, как правило, на сайте с кадастровыми картами должна делаться ссылка, что сведения примерные. Фактические же вы можете получить, запросив в Росреесте выписку ЕГРН или справку оттуда же о кадастровой стоимости. А вот реальная продажа все же зависит от рынка (спроса и предложения, качества ЗУ), никто вам определенно на этот вопрос не ответит.

    • Ника

      Здравствуйте. Юлия, кадастровая стоимость и рыночная бывают разные И обычно кадастровая стоимость бывает выше рыночной, но это не значит что вы не можете продать участок затребовав за него цену равную кадастровой стоимости, вопрос в том готов ли покупатель заплатить за ваш участок выше его рыночной стоимости и сколько, а вы запрашивать конечно можете абсолютно любую цену.

  6. Евгений Матвеев

    добрый день,в 2019 году выкупили у администрации зем.участок за 968,00 по кад стоимости 77800,00.Хотим его сразу продать.Вопрос:могу я в договоре купли-продажи указать стоимость уч-ка такую же по какой купили у администрации, т.е 968,00?

    • Дарья

      Евгений, здравствуйте. По принципу свободы договора Вы имеете право продать землю по любой цене, согласованной сторонами. Однако налоговые органы будут исчислять налоговую базу от кадастровой стоимости. Также при занижении цены по сравнению с кадастром у налоговиков могут возникнуть подозрения, что сделка кабальная.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Закон обязывает отражать фактическую сумму по купле продаже, однако, также по закону, если она окажется ниже 0,7 от кадастровой стоимости, ИФНС исчислит налог от КС, а не от того, что вы отразите в ДКП. Т.е. такой номер не пройдет.

  7. Виктор Абрамов

    Здравствуйте, скажите пожалуйста, если кадастровая стоимость земли 200 тыс.руб. будут облагаться налогом только 70% от этой суммы?

    • Юрист-эксперт Анна Анатольевна

      Доброго времени суток! Как уже было сказано в статье выше, применяются нормы пункта 5 статьи 217.1 НК РФ. Проще говоря, если кадастровая стоимость участка 200 000, а продали Вы его за 100 000, то налог Вам оплачивать придется со 140 000. Как рассчитывается: 200 000*0,7=140 000*13/100=18500.
      Если стоимость участка ниже кадастровой стоимости, то для налогообложения применяется кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент 0,7

      Бесплатная юридическая помощь
      8 (800)  350-29-87
    • Антония

      Нет, Виктор, согласно ст. 217.1 НК РФ налоговая база может быть уменьшена на коэффициент 0,7, но не 70%. Для того, что бы вам посчитали стоимость налога с коэффициентом, необходимо предоставить подтверждающий документ, в вашем случае это договор купли-продажи, в котором будет указана цена, по которой продали землю.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: