Чтобы снизить бремя ипотеки: как рассчитать дифференцированные платежи, какие банки предлагают такие кредиты?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Первым делом человек, решивший улучшить свои жилищные условия, идёт в банк, чтобы взять квартиру в ипотеку. Смотрит на предлагаемые банком процентные ставки, ищет меньшую и, конечно же, “садится” банку на крючок. На это и был расчёт!

Он-то ещё не знает, что переплата по этому проценту смело перекроет сумму его долга. А всё потому, что выбранный банк, скорее всего, предлагает своему клиенту расчёт только аннуитетными платежами. Пора открыть уже глаза на то, что в финансовом мире существует более выгодная и экономичная альтернатива в этом вопросе – это дифференцированный платёж на ипотеку.

Показать содержание

Способы расчета дифплатежа по ипотечному кредиту

Начнём с сути дифференцированного платежа. Он определяется как ежемесячная оплата в погашение кредита банку, при которой основной долг по кредиту делиться на равные части по количеству месяцев всего срока займа.

Каждый месяц из общего долга вычитается предыдущая вносимая сумма и уже на неё (каждый месяц новую) начисляются проценты.

Формула с пояснениями

Дифференцированный платёж можно рассчитать по формулам: Есть два способа расчёта дифференцированного платежа: по количеству месяцев в году и вторая – по количеству дней.

Первая выглядит так: ДП= ТК/к + СЗ*i/12.

Второй способ: ДП=ТК/к+СЗ* (i*d / 365).

  • d – число дней в текущем месяце;
  • ДП – величина платежа за расчетный месяц;
  • ТК – сумма тела кредита;
  • k – количество месяцев;
  • СЗ – сумма задолженности по кредиту;
  • i – годовая процентная ставка.

Как рассчитать по формуле?

Примеры расчётов: Допустим у нас имеется ипотечный кредит в размере 1 млн.200 руб. Ставка = 11% на срок 10 лет.

Считаем: ДП = 1 200000/120+20000*11/12 ДП = 28, 333 тыс. ДП = 1200000/120+20000*(11*30/365) = 28 000 руб.

По каким критериям стоит выбирать банк?

  1. Стоит обратить внимание на процентные ставки. Низкий процент – ещё не удача!
  2. Способ начисления процентов. На это действительно стоит обращать внимание в самую первую очередь. От того, как распределяются во времени погашение общей суммы долга и основного долга зависит выгода клиента от работы с этим банком.
  3. Требования банка к клиенту. Уровень дохода может оказаться существенным препятствием на пути к долгожданному кредиту.
  4. Уровень обслуживания в банке. Отношение к клиенту и удобство работы с банком – залог дальнейшего успешного сотрудничества.
  5. Отзывы настоящих клиентов банка. На сайтах и порталах в интернете люди часто рассказывают о своих впечатлениях о работе с конкретным банком.
  6. Информационный сайт банка. Чем больше информации и она конкретней, тем надёжнее банк, а значит, с ним можно иметь дело.

В случае удовлетворения банка вышеуказанным критериям, неплохо, если бы этот банк сотрудничал именно с той организацией, где трудоустроен будущий заёмщик. В таком случае он может рассчитывать на льготы.

Какие банковские организации дают такой ипотечный кредит?

К 2018 году почти не осталось банков, которые дают кредит в уплату дифференцированными платежами. На вопрос “почему?” специалисты в один голос дают ответ: это невыгодно самому финансовому учреждению.

Внимание! Чем крупнее банк, тем больше ему важен больший доход от процента на основную сумму долга. Долг первые годы не уменьшается почти – и сумма по проценту просто огромна.
  • Россельхозбанк.
  • Газпромбанк.
  • Нордеа банк.
  • Петрокоммерц.
  • Сургутнефтегазбанк.
  • Ак барс банк.
  • Балтинвестбанк.

Программы и основные условия

Основные условия ипотечных программ в этих банках, которые предусматривают расчёт способом дифференцированных платежей:

БанкНазвание ипотечной программыПервоначальный взнос %Процентная ставка,%Максимальный срок, летвозраст заёмщика к концу уплаты кредита, лет
ГазпромбанкПриобретение квартиры на вторичном рынке недвижимостиОт 15 – До 5012До 30До 60
РоссельхозбанкИпотека15-3012,9-13,9До 30До 65
Нордеа банк Кредит на долевое участие в строительстве с фиксированной ставкойВ залог имущества11,75-12,37До 30До 60
ПетрокоммерцНовостройкаОт 1011.5-13,55До 30До 65
СургутнефтегазбанкПриобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве0-1013,25 – 14,5До 30До 60
БалтинвестбанкЖилая недвижимость – первичный рынок, Жилая недвижимость – вторичный рынок.1523-26,5До 25До 65
Ак барс банкИпотека10-8012,6 – 17До 30До 70

Можно отметить, что представленные в списке банки имеют почти одинаковые (исключение – Балтинвестбанк) условия ипотечных программ.

Возможности и условия досрочного погашения

Дифференцированный платёж выгоднее, чем аннуитетный, последний выгоден лишь банку. Считается, если финансовая организация предоставляет подобный метод погашения долга, то осуществляет это себе в убыток. Детальнее о том, что выгоднее аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, узнаете тут, а в этой статье можете подробнее ознакомиться с этими видами платежей.

Справка! Заёмщика может подкупить стабильность в уплате кредита аннуитетным способом, а это в свою очередь-спланировать свой бюджет (расходы и доходы) на месяц и даже год вперёд.

При досрочном погашении диф.платежа не нужно каждый раз бегать предупреждать об этом банк, просто в следующем месяце уже можно отталкиваться от значительно меньшей суммы основного долга (помним, что каждый месяц платёж по кредиту будет различный). Хорошо сэкономить на дифференцированном платеже заёмщик сможет в случае если не планирует погашать ипотеку досрочно.

При дифференцированном платеже тело основного кредита гасится равномерно, а в случае аннуитета – равномерно погашается сумма долга банку по процентной ставке. В отличие от дифференцированного, лучше аннуитетную ипотеку погашать досрочно, в течение первой половины срока.

Банк, дающий добро на такой способ уплаты ипотеки обращает внимание, в первую очередь, на доход заёмщика, отчисления из которого в счёт ипотеки по закону не должны превышать порог 50 %.

Плюсы и минусы

Плюсы досрочного погашенияМинусы досрочного погашения
При уменьшении срока кредита уменьшаются и проценты, потому что начисляются они на регулярно уменьшающийся остаток основного долга.Может больно ударить по семейному бюджету.
Сбросив досрочно обязанность ежемесячно отдавать банку солидную сумму из семейного бюджета, можно на порядок улучшить качество жизни. В период кризиса, отдав банку большую сумму денег в погашение ипотеки можно оказаться перед необходимостью брать потребительский кредит под ещё больший процент и невыгодные условия. Здесь действует основное экономическое правило: во время кризиса в свободном обращении должно быть меньше денег.
Не нужно предупреждать банк о внесении большой суммы на счёт – вносится на счёт столько денег, сколько угодно в рамках долга.При таком способе кредита в первый год выплат с заёмщика удерживаются самые значительные суммы за весь предполагаемый срок. Затем, намного «похудевший», уже станет намного лёгок в уплате, а затем и вообще незаметен.

Дифференцированный платёж выходит выгодней для клиента банка, чем аннуитетный. Его способны предложить немногие финансовые организации, затем, что он просто невыгоден им. Зачем позволять клиенту экономить, если можно просто и быстро нажиться на своём заёмщике. Пусть лезет из кожи, работает на 5 работах, платит кредит, кормит семью. А миллиарды у банков будут расти с каждой минутой.

Такова заботливая логика всех банковских учреждений, поэтому лучше вообще не прибегать к их услугам. Себе дороже будет, как говорится!

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.