Скрытые риски: как правильно заключить договор ипотеки со Сбербанком? Способы обезопасить себя от проблем

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Кредитный договор – соглашение, которое регулирует взаимоотношение между заемщиком и банком.

Договор заключается на весь срок кредитования и подписывается в день выдачи денег заемщику.

В Сбербанке РФ предлагают типовой для всех клиентов договор, составленный по всем требованиям законодательства. Составляется документ в двух экземплярах, один остается в банке, а второй отдают заемщику.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос

Показать содержание

Что это за документ, как он выглядит?

Кредитный договор Сбербанка РФ представляет собой двухстороннее соглашение, в рамках которого кредитор (банк) предоставляет денежные средства заемщику, а он обязуется вернуть их в определенный срок под определенный процент. Договор составляется на основе Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов, подготовленных банком еще в 2013 году.

Кредитный договор регулирует:

  1. имущественные отношения, связанные с выдачей и оплатой кредита;
  2. ответственность сторон в случае неисполнения обязательства (например, просрочки платежей, невозвращения кредита);
  3. порядок обеспечения обязательства (оформление купленной квартиры в залог);
  4. порядок снятия обременения после погашения ипотеки.

Для каждого кредитного договора применяются общие условия, действующие на дату его заключения. Однако ставки кредита, сроки, схема погашения и другие нюансы могут быть индивидуальными.

Выглядит договор как 3-4 страничный документ, составленный в двух экземплярах и подписанный представителем банка и самим заемщиком или его законным представителем. К нему обычно оформляется договор залога (закладная), которая подписывает в те же сроки, что и кредитный договор. До момента возврата кредита на квартиру накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре.

Важно! В Сбербанке РФ существуют разные кредитные программы («Военная ипотека», «Молодая семья», «Ипотека с материнским капиталом» и пр.). В каждом конкретном случае оформляется индивидуальный кредитный договор, подготовленный на основе общих условий кредитования банка.

Кем составляется?

Кредитный договор составляется юристами банка без участия заемщика. Если у клиента есть свои предложения по поводу корректировки текста, то скажем честно – они вряд ли будут учтены, так как условия диктует кредитор. За основу берутся Общие условия предоставления кредитов Сбербанка РФ, а также типовые договора, нормы законодательства (в частности ГК РФ, закона «О государственной регистрации недвижимости» и пр.).

Условия в документе стандартные для всех заемщиков и не меняются, если речь не идет о величине ставки, комиссии, штрафных санкций, которые могут быть установлены исходя из кредитной истории заемщика и оценки его платежеспособности банком.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос

Стороны

Как и в любом другом кредитном соглашении, в договоре Сбербанка в качестве кредитора предстает сам банк, а в качестве заемщика – физическое, юридическое лицо или ИП.

При составлении текста договора физическим лицом, указываются:

  • персональные данные заемщика;
  • его ИНН или СНИЛС;
  • адрес постоянной регистрации.

Если стороной выступает компания или ИП, то обязательно вписывается:

  • название;
  • юридический адрес;
  • Ф.И.О директора или законного представителя.

Банк-кредитор также указывает:

  • все свои реквизиты;
  • ИНН;
  • номер отделения;
  • персональные данные лица от имени, которого выдается кредит.

Содержание типового ипотечного соглашения

Кредитный договор Сбербанка РФ полностью соответствует требованиям ГК РФ (ст. 819, 820). Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием всех существенных условий (суммы кредита, цели финансирования, сроков кредитования).

Статья 819 ГК РФ. Кредитный договор

  1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
  2. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Основные разделы договора:

  1. реквизиты сторон;
  2. порядок предоставления кредита;
  3. порядок пользования кредитом и его возврата;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расторжения договора.
В кредитном договоре должно быть четко указано, какая именно недвижимость покупается в кредит, где она расположена, какая у нее площадь и на каких основаниях она принадлежит продавцу.

Фиксируется также сумма кредита и порядок ее выдачи (частями или единой суммой). Обязательным условием также является указание кредитной ставки и валюты кредитования, схемы погашения займа (аннуитетной или классической). В договоре прописываются права и обязанности сторон, в частности обязанность заемщика оплачивать кредит, придерживаясь графика платежей и ежегодное страхование недвижимости.

Банк в свою очередь обязуется в оговоренные сроки перечислить заемщику деньги на покупку квартиры. Кредитор вправе производить фактическую проверку целевого использования кредита и контролировать оплату страховки.

Заемщик не вправе без его согласия сдавать квартиру в аренду, продавать или дарить, так как для этого нужно будет для начала погасить кредит и снять обременение.

Получая кредит заемщик обязуется выплатить его в оговоренные в договоре сроки вместе с начисленными процентами. В соглашении должен быть указан и размер неустойки, которая может быть начислена в случае просрочки оплаты ежемесячных платежей.

Ниже представлен пример ипотечного договора Сбербанка.

Как происходит подписание?

Кредитный договор подписывается в день оформления договора купли-продажи на квартиру (сразу после подписания или в оговоренные сторонами сроки). Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления денег на счет клиента.

Подписывается документ лично заемщиком или созаемщиками либо их законным представителем. Иногда для удобства сделка купли-продажи и оформлением других документов происходит в отделении банка-кредитора.

Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ

Оформляя ипотеку в Сбербанке РФ, нужно в первую очередь обратить внимание на санкции в случае просрочки и невозвращения займа в установленные сроки. Если кредит гаситься не будет, то банку придется обращаться в суд и взыскивать задолженность в принудительном порядке через судебных приставов. Все судебные и другие расходы в этом случае должен будет компенсировать заемщик.

Стоит обратить внимание на следующие пункты:

  1. размер неустойки за просрочку платежей;
  2. условия досрочного возврата кредита;
  3. действия банка в случае длительной просрочки (например, 3-4 месяца);
  4. условия возврата кредита, если сделки купли-продажи сорвется;
  5. право заемщика сдавать купленную квартиру в аренду, регистрировать в ней детей;
  6. возможность передачи кредитного дела коллекторским компаниям (в случае просрочки платежей).

Ипотека может обернуться кабальным обязательством, если оформить ее на длительный срок, не продумав, как она будет погашаться в случае изменения доходов или состава семьи. Заемщик должен иметь возможность без всяких комиссий «закрыть» кредит в любое время, а также продать квартиру самостоятельно (с согласия банка), если у него нет возможности оплачивать платежи.

Важно! Любой ипотечный договор оборачивается крупной переплатой. Чтобы минимизировать денежные потери старайтесь гасить платежи досрочно и оформлять заем на короткие сроки (например, до 3-5 лет).

На что следует обратить особое внимание?

Одна из самых главных опасностей для заемщика это неожиданное требование банка досрочно вернуть кредит в полном размере.

Все пункты, касающиеся этой темы нужно внимательно изучить. Есть они и в документах Сбербанка РФ – ведь это главная гарантия для кредитора в случае, если попадется неплатежеспособный заемщик.

Сбербанк РФ может потребовать вернуть кредит в случаях:

  • просрочки по кредиту (причем даже однократной);
  • отказа в проверки состояния залога (квартиры);
  • отсутствии страховки жилья;
  • расторжения договора купли-продажи квартиры;
  • неисполнения других обязательств по договору.

При подписании кредитного соглашения нужно обратить также внимание на пункты, касающиеся сроков перевода кредита на счет, возможности снижения либо повышения процентной ставки и использования сумм материнского капитала.

Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц. Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении). Это может обернуться большими проблемами для клиента.

Представитель банка может в любое время прийти к заемщику, чтобы проверить состояние квартиры, которая находится в залоге до полного погашения задолженности. Ежегодно придется также оплачивать страховку недвижимости от основных рисков (пожара, затопления и пр.), чтобы обеспечить сохранность залога.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос

Причины и основания для расторжения и прекращения действия

Кредитный договор досрочно расторгается самим банком с даты направления соответствующего извещения заемщику (заказным письмом с уведомлением о вручении). Основания для расторжения – невыполнение условий кредитования (например, большая просрочка – более трех месяцев).

Сам заемщик не вправе расторгнуть соглашение с банком досрочно. Зато он может досрочно погасить задолженность и тем самым «закрыть» свой кредит. После выполнения обязательства банк обязан снять обременение и выдать бывшему заемщику справку о том, что кредит погашен и никаких претензий он не имеет. Прекращается договор и после истечения срока, то есть после внесения последнего платежа по кредиту.

Заключение

Ипотечный договор в Сбербанке РФ регулирует основные взаимоотношения между банком и заемщиком. Его необходимо очень внимательно изучить, чтобы знать какие обязательства придется выполнять. К тому же соглашение может содержать и подводные камни, которые могут спровоцировать проблемы заемщика.

Например, банк может неожиданно повысить кредитную ставку либо попросить досрочно вернуть остаток задолженности, в случае если клиент регулярно допускает просрочки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Задать вопрос
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: