Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Требования к документу и другие важные нюансы

Основным документом, удостоверяющим переход прав на недвижимость от одной стороне к другой, является договор купли-продажи. Объемный документ со множеством ссылок на федеральные законы и с большим количеством разделов может испугать заемщика, особенно тех, кто впервые сталкивается с переоформлением прав на недвижимость.

Однако, если разобраться в вопросе, процедура больше не покажется сложной, т. к. нужно всего лишь действовать согласно законодательству РФ и регламенту банка. Мы подробно объясним в настоящей статье, как выглядит документ, как его составить и на что нужно обратить особенное внимание.

Показать содержание

• Основные требования
• Кто должен составлять?
• Главные разделы, которые должны присутствовать
• Без каких пунктов не может быть заключен?
• Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию
• Какие самые важные моменты нужно учесть сторонам при оформлении сделки с использованием ипотечного кредита?

Основные требования

Главное и основное требование к договору купли-продажи — он должен четко, ясно указывать, что именно, от кого и к кому переходит недвижимость, а также в каком порядке и в течение каких сроков это должно происходить. Помимо этого имеются и другие важные (пусть и не в такой степени) требования к договору купли-продажи квартиры по ипотеке:

• Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
• Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
• В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
• В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
• В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
• Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.

Кто должен составлять?

Законодательством РФ не регламентировано, какая из сторон должна в обязательном порядке заниматься составлением документа. Таким образом, это может сделать как покупатель, так и продавец в зависимости от договоренностей между сторонами сделки.

Однако, в связи с необходимостью перечислить в договоре технические характеристики жилья, а также правовые основания для пользования собственностью, составлением договора чаще всего занимается продавец недвижимости.

К данному документу органами Росреестра и банком предъявляется по сути единственное требование по форме договора: он должен давать полностью исчерпывающую информацию об обязанностях и правах сторон, а также о наличии оснований для перехода прав. В связи с этим составить договор купли-продажи какая-либо из сторон может самостоятельно, без помощи юристов или риэлторов, причем процедура может обойтись без проблем на этапе регистрации сделки, если все сделано правильно.

Для успешного прохождения процедуры нужно действовать в соответствии с типичными образцами данного документа; как правило, они уже включают в свой шаблон все необходимые разделы:

• паспортные данные сторон;
• характеристики жилья;
• порядок расчетов и так далее.

Если стороны решили составить договор самостоятельно, им рекомендуется обратиться в отделение банка-кредитора. Там сотрудники могут либо выдать распечатанный перечень требований к разделам и содержанию договора, либо выдать готовый чистовой образец. И в том, и в другом случае участники сделки значительно упростят процедуру составления документа, а также увеличат шансы на его полное юридическое признание.

В самом крайнем случае, если стороны не уверены в своих силах, обратиться к риэлтору или юристу будет верным решением. Значительные расходы на услугу можно поделить между участниками сделки, а взамен они получат готовый, на 100% правильно составленный с юридической точки зрения документ.

Главные разделы, которые должны присутствовать

Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:

1. Информация о сторонах. В верхней части документа обязательно указывается дата и место подписания договора, а также паспортные данные сторон — Продавца и Покупателя.
2. Предмет договора, а именно — недвижимость, ее тип (земельный участок, квартира и так далее), а также технические характеристики — площадь, количество комнат и тому подобное. Обязательно должен быть указан кредитор-залогодержатель; первое упоминание о банке обычно включает в себя фразу: «Гражданин *ФИО Покупателя* приобретает Недвижимость с использованием кредитных средств»; далее приводятся банковские реквизиты.
   Внимание: необходимо обратить особенное внимание на правоустанавливающие документы, а также характер основания для владения недвижимостью — Продавец обязан указать эти данные в настоящем разделе.
3. Цена договора и порядок расчетов. Здесь указывается:
   • из каких средств оплачивается первоначальный взнос;
   • сколько планируется траншей (в случае с ипотекой их обычно два — первоначальный взнос и перевод Продавцу кредитных средств от банка);
   • каким образом будут передаваться деньги — на банковский счет, аккредитив или через банковскую ячейку;
   • также указываются сроки, в течение которых деньги должны быть переведены Продавцу.
4. Ипотека в силу закона, перечень лиц, сохраняющих право пользования. Эти два раздела, как правило, совсем небольшие по размеру. В них указывается обязательное обременение, накладываемое на квартиру после покупки в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также обязанность Покупателя зарегистрировать сделку в Росреестре в течение определенного срока.
5. Другие условия. Уточняется, в каких условиях возможна отмена обязательств, уточняются права каждой из сторон, а также указывается, кто именно несет расходы за оформление сделки.
6. Реквизиты Покупателя и Продавца, подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Без каких пунктов не может быть заключен?

Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.

К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи. Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.

Существует также отдельные два пункта, которые ни в коем случае нельзя включать в договор купли-продажи по ипотеке:

• Обязательство Продавца передать права на недвижимость Покупателю непосредственно в момент подачи документов в Росреестр на рассмотрение.

  В связи с тем, что Росреестр может не удовлетвориться собранным пакетом документов (он может посчитать его неполным, например), а в некоторых случаях он может вовсе приостановить весь процесс переоформления прав до выяснения обстоятельств (полный перечень документов, который потребуется для проведения сделки, мы рассматривали в этом материале). В таком случае банк-кредитор и заемщик значительно рискуют, ведь деньги Продавцу уже были переведены, а права все еще остаются у него.

  В правильном договоре купли-продажи Продавец обязуется передать Покупателю права на недвижимость по передаточному акту в течение десяти рабочих дней (зависит от договоренностей, данное условие опционально) с момента передачи банковских кредитных средств Продавцу. Обязательство передать права по передаточному акту регламентируется ст. 556 ГК РФ.

• Некоторые особенно «хитрые» покупатели прописывают в разделе «Другие условия» пункт, согласно которому ни одна из сторон не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это является грубейшим нарушением гражданских прав и Продавца, и Покупателя (ст. 310, 450-453 ГК РФ); наибольшую выгоду от этого получает, конечно, Покупатель, т. к. его в таком случае не смогут выселить или потребовать обратно недвижимость в случае невыполнения с его стороны обязательств.

  Однако, покупателей, попытавшихся обманным путем получить более удобные условия, ждет разочарование — Росреестр не зарегистрирует подобный договор по причине нарушения законодательства.

  В правильно составленном договоре должно быть прописано: в случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате первоначального взноса и/или ежемесячных выплат, предусмотренных настоящим договором купли-продажи, Продавец вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор; расторжение считается таковым со дня, когда уведомление о расторжении дошло до Покупателя.

  Если права на недвижимость уже были переданы Покупателю, он обязуется вернуть собственность и права на нее Продавцу.

Как можно заметить, составление договора купли-продажи требует определенной юридической подготовки, поэтому гражданам, не обладающим хотя бы минимальной квалификацией в данной области, все же рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Тогда можно гарантировать успех на этапе регистрирования сделки, а значит, успех и всей ипотечной процедуры в целом.

Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию

Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу. Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости в ипотеку — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

   За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

3. Если стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Какие самые важные моменты нужно учесть сторонам при оформлении сделки с использованием ипотечного кредита?

Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.

По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора»; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией — продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.

Более того, некоторые документы — выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН — можно взять самостоятельно. Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам. Если же все данные сходятся, благодаря самостоятельно полученным справкам и выпискам можно лишь дополнительный раз убедиться в честности продавца и выявить не подложность предоставленных документов.

Продавцу тоже нужно проявлять бдительность. На этапе заключения основного договора купли-продажи, как правило, до финальной передачи большей части денег и переоформления прав осталось недолго. Поэтому особенное внимание стоит уделить порядку регистрации договора, а также срокам выплат.

Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор — будут полностью удовлетворены результатами сделки.

Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».

К сожалению, подобные почти мошеннические схемы в России сложно назвать редкостью; в практике частных риэлторов и профессиональных юристов такие истории встречаются регулярно. То же самое касается пункта об отсутствии претензий касательно содержания договора.

Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ, а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.

Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.

Подробнее о том, какие риски могут подстерегать стороны при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку и как их избежать, мы рассказывали в этой статье.

Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается — останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.

А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.