Как выгодно и юридически грамотно купить квартиру в ипотеку от застройщика?

Приобретение в ипотеку квартиры в новостройке может быть выгодным шагом, так как позволяет приобрести более комфортное жилье за меньшие деньги. Процедура сделки купли-продажи квартиры по ипотеке в новом доме будет иметь свои особенности.

В статье рассмотрим способы приобретения жилья, правила оформления, а также возможности расторжения договора.

Показать содержание

• Способы приобретения жилья в новостройке
По договору долевого участия от застройщика     По переуступке прав по ДДУ     Если дом уже введен в эксплуатацию    
• Плюсы и минусы
• Советы для покупателя, на что обратить внимание
• Как правильно купить в кредит недвижимость по ДДУ – пошаговая инструкция
Составление договора      Какие пункты нельзя включить в контракт?    
• Расторжение
• Расходы на сделку

Способы приобретения жилья в новостройке

Существует несколько способов покупки в ипотеку жилья на первичном рынке. Выбор конкретного способа зависит в первую очередь от степени готовности жилого дома.

По договору долевого участия от застройщика

Если покупатель рассматривает в качестве варианта продажу ему квартиры в строящемся доме, то застройщик предоставляет ему возможность оформить договор долевого участия (ДДУ). Главная особенность этого вида сделки в том, что покупатель получает не квартиру, а право требования на нее. Это значит, что право собственности будет зарегистрировано только после завершения строительства и сдачи дома.

По переуступке прав по ДДУ

Дольщики строящегося дома могут продать свои права на будущую недвижимость. В данном случае также не может быть заключен договор купли-продажи, вместо него оформляется цессия (переуступка права). В результате переуступки покупатель получает статус дольщика в строительстве жилого дома.

Больше нюансов переуступки прав на ипотечную квартиру узнаете в этом материале.

Если дом уже введен в эксплуатацию

Собственником в такой купле-продаже выступает строительная компания, аккредитованная банком. Обязательными документами для получения займа являются:

• разрешение на строительство;
• документы о введении дома в эксплуатацию;
• свидетельство о регистрации права собственности на землю под многоквартирным домом;
• обязательное страхование рисков потери имущества;
• сертификат о проведении оценочной экспертизы имущества.

Плюсы и минусы

Долевое строительство с привлечением ипотечных средств имеет свои достоинства и недостатки. Прежде чем решиться на приобретение жилья по ДДУ, стоит взвесить все возможности и ограничения данного способа.

Плюсы:

• Процедура оформления ипотеки упрощается, так как документы на недвижимость чаще всего оформляются застройщиком.
• Низкая вероятность отказа банка в займе.
• Низкая стоимость квартиры в строящемся доме, что позволяет приобрести более комфортное жилье по меньшей цене.
• Более низкие проценты по ипотеке в сравнении с ипотекой на готовое жилье.

Минусы:

• Отсутствие полной гарантии, что дом будет введен в эксплуатацию своевременно.
• Регистрация права собственности возможна только после введения дома в эксплуатацию.
• Застройщик может потребовать внесения дополнительных средств по вкладам.

Советы для покупателя, на что обратить внимание

• Перед покупкой необходимо изучить историю компании-застройщика. Приобретать жилье стоит у проверенных компаний, работающих не первый год.
• Стоит обратить внимание на строительство выбранного объекта, были ли заморозки, какие сроки строительства, укладывается ли в них застройщик.
• Передача денег должна осуществляться только после государственной регистрации договора долевого участия.
• Необходимо изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю.
• Внимательное ознакомление с договором, в котором должны быть исчерпывающе описаны права и обязанности сторон. Лучше всего проконсультироваться со специалистом.
• Передачу денег стоит осуществлять через открытие аккредитивов в банке, что исключает возможность каких-либо махинаций со средствами.

Как правильно купить в кредит недвижимость по ДДУ – пошаговая инструкция

1. Подача заявки в банк.

   Покупатель подает заявление о предоставлении ипотеки в банк. После рассмотрения заявки банк извещает клиента об одобрении его кандидатуры.

2. Поиск недвижимости.

   Покупателю необходимо определиться с компанией-застройщиком, а также с подходящим вариантом квартиры. Застройщик может быть выбран только из числа одобренных банком компаний.

3. Заключение предварительного договора с застройщиком.

   Обычно на данном этапе оформляется договор бронирования, в котором указываются параметры будущей квартиры, условия сделки, первоначальный взнос.

4. Сбор документов.

   Документы от покупателя:

   • паспорт гражданина РФ;
   • справка по форме банка или 2-НДФЛ;
   • трудовая книжка;
   • свидетельство о браке;
   • согласие супруга на проведение сделки и участие в ипотеке;
   • справка из ПНД И НД, либо водительское удостоверение;
   • выписка со счета о наличии средств на первоначальный взнос;
   • заявление на предоставление кредита.

   Документы от застройщика:

   • свидетельство права собственности на земельный участок, на котором производится строительство;
   • официальное разрешение на строительство;
   • проектная декларация;
   • проектный план здания;
   • проект договора долевого участия;
   • акт предварительного распределения недвижимости;
   • копии учредительной документации строительной компании;
   • копия решения компании о продаже с указанием характеристик будущей квартиры.

   Банк может потребовать дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, либо достоверность предоставленной застройщиком информации.

5. Страхование.

   Покупатель обязан застраховать право требования от возможных рисков.

6. Подписание кредитного договора в банке.

   В назначенный день оформляется кредитный договор с банком, который устанавливает права и обязанности заемщика и кредитора.

7. Заключение ДДУ и ипотечного договора.

   Договор с застройщиком заключается только после подписания кредитного договора. Ипотечный договор заключается между банком, застройщиком и заемщиком.

8. Государственная регистрация ДДУ и ипотечного договора.

   Перед подачей заявления на регистрацию потребуется собрать необходимую документацию от застройщика и от дольщика.

   От застройщика потребуются:

   • Уставная документация строительной компании.
   • Разрешение на строительство.
   • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
   • Проектная документация на объект.
   • Заявление.

   Покупатель также должен предоставить:

   • Договор долевого участия.
   • Заявление.
   • Паспорт дольщика.
   • Согласие супруга на сделку.
   • Ипотечный договор.
   • Квитанция об уплате госпошлины.

   В назначенный день представитель застройщика и покупатель предоставляют документы в территориальное отделение Регпалаты. После проверки документов, сотрудник Регпалаты выдает расписку о их получении.

   Рассмотрение заявления и полная проверка документации занимает до 10 дней, после чего производится государственная регистрация сделки.
9. Внесение первоначального взноса.

   Покупатель осуществляет перевод на счет застройщика суммы первоначального взноса через банк.

10. Перечисление ипотечных средств. Банк переводит необходимую сумму на счет застройщика.

Составление договора

Договор участия в долевом строительстве не имеет официального образца, тем не менее, согласно ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ в нем обязательно должны присутствовать следующие разделы:

1. Исчерпывающее описание объекта строительства в соответствии с проектом здания, все технические характеристики квартиры, количество комнат, лоджий, веранд с указанием площади каждого помещения.
2. В договоре должен быть указан сроки завершения строительных работ и передачи квартиры участнику долевого строительства.
3. Окончательная цена недвижимости, сроки погашения.
4. Гарантии застройщика на эксплуатацию жилого дома после сдачи. Минимальный гарантийный срок – 5 лет.
5. Обязательства застройщика и способы их обеспечения.
6. Ответственность сторон.

Скачать бланк договора ДДУ с ипотекой

Какие пункты нельзя включить в контракт?

• Любые условия ДДУ, противоречащие действующему законодательству, будут считаться недействительными.
• В договоре не должно быть пункта о праве застройщика изменять конфигурацию объекта, его площадь и иные характеристики.

Расторжение

Можно ли впоследствии будет расторгнуть договор сделки по ДДУ? Дольщик в праве расторгнуть договор по нескольким основаниям:

• просрочка сдачи жилья в эксплуатацию более чем на 2 месяца;
• большое количество дефектов помещения;
• окончание срока действия договора поручительства между строительной компанией и банком.

Порядок расторжения:

1. Извещение банка о желании прекратить ДДУ.
2. Получение согласия банка на расторжение договора.
3. Подача заявления в банк о досрочном погашении кредита.
4. Направление заказного письма в строительную компанию с требованием выплатить неустойку.
5. Если в течение 20 дней неустойка возвращена не будет, дольщик в праве подать иск в суд.
6. Расторжение договора.
7. Регистрация расторжения договора в Регпалате.

Расходы на сделку

• Оплата перевода первоначального взноса застройщику – 2000 рублей.
• Услуги нотариуса – 3000-5000 рублей.
• Госпошлина за регистрацию ДДУ – 350р.
• Страхование – 10000-15000 рублей.

Покупка недвижимости на первичном рынке сопряжена с рядом возможных рисков, которые несет покупатель. Тем не менее такой вариант ипотеки остается одним из наиболее выгодных, ведь стоимость квартиры после введения дома в эксплуатацию значительно вырастет.