Купить коттедж, дом или дачу в ипотеку: как грамотно провести сделку и оформить все документы?

Покупка земельного участка всегда была непростым занятием, пусть даже в последнее время ипотечные программы упростили процедуру. Для того, чтобы полностью разобраться в вопросе, заемщику необходимо много узнавать по теме, быть юридически подкованным, понимать основные этапы и необходимые документы для оформления ипотечного кредита данного вида.

В настоящей статье мы постараемся максимально осветить эту тему, чтобы у потенциальных банковских клиентов не возникло проблем в процессе получения ипотеки.

Показать содержание

• Какие документы требуются для оформления договора покупки?
От будущего собственника     От продавца    
• Как купить: пошаговая инструкция
Земельный участок     Таунхаус или коттедж     Загородная дача или частный дом в деревне    
• На что обратить внимание в договоре?
Продавцу     От нового владельца    
• Риски
• Как реализовать, если здание находится в обременении?
• Расходы на оформление

Какие документы требуются для оформления договора покупки?

От будущего собственника

• Оригинал и копия внутреннего паспорта РФ от всех участников сделки (в том числе от поручителей/созаемщиков).
• Первичная анкета-заявка на получение ипотеки.
• Документы, удостоверяющие наличие доходов и высокой платежеспособности: справка по форме банка или справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
• Копия трудовой книжки. В копии трудовой книжки, во-первых, должна быть запись о стаже на последней вакантной должности не менее трех месяцев (данное требование зависит от банковских условий) и общем трудовом стаже не менее одного года; во-вторых, копия трудовой книжки должна быть заверена руководителем и главбухом предприятия.

  Более того, подавляющее большинство банков устанавливают условие, согласно которому срок действия копии документа не может превышать один календарный месяц. Это значит, что заемщику желательно брать копию документа незадолго до обращения в банк. Справка: для банковских программ «Ипотека по двум документам» справки о доходах 2-НДФЛ и копия трудовой книжки может не понадобиться.

• Если банк усомнился во вменяемости заемщика, может потребоваться справка о полной дееспособности. Ее выдают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Если заемщиком выступает молодой мужчина, возраст которого не превышает 27 лет, необходимо предоставить военный билет (актуально только для российских граждан).
• Оригинал документа об образовании в зависимости от того, что какой уровень образования заемщик указал в заявке на ипотеку.
• Если заемщик состоит в браке, нужно дополнительно предоставить оригинал и копию свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку.
• В случае, если у заемщика имеются дети, нужно принести в отделение банка оригинал свидетельства о рождении/усыновлении ребенка.
• Документ, подтверждающий наличие у заемщика денег для оплаты первоначального взноса, если таковой предусмотрен. Как правило, принимаются выписки с банковских счетов или аккредитивов, а также чеки об аренде банковской ячейки.
• Если земля с домом или без приобретается с закладыванием в залог другой имеющейся у заемщика недвижимости, необходимо предъявить сотрудникам банка залоговые документы на недвижимость.
• Отчет о проведенной оценке земельного участка (с домом или без). Отчет должен быть выполнен в форме, требуемой банком; чтобы его приняли без проблем, рекомендуется привлекать аккредитованные банком оценочные компании. Это особенно актуально, учитывая, что земельные участки — самый сложный объект для оценки.
• Если заемщик приобретает относительно свободный участок, на котором он желает еще что-либо построить помимо основного дома, понадобится также разрешение на строительство, предварительный/основной договор ГПХ или возмездного оказания услуг с застройщиком, а также смета будущих расходов на строительство.

От продавца

• Оригинал и копия документа, удостоверяющего личность, от всех собственников данной недвижимости.
• Если один из собственников состоит в браке, необходимо предоставить свидетельство о заключении брака, а также согласие супруга на продажу недвижимости. Согласие обязательно должно быть нотариально заверено.
• В случае, если одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, понадобится дополнительно разрешение органов опеки на приобретение недвижимости в ипотеку.
• Выписка из ЕГРН. Вместо него можно предъявить также свидетельство о праве на недвижимость и/или кадастровый паспорт (в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ данные документы больше не выдают).
• Предварительный договор купли-продажи с покупателем. В нем должен быть регламентирован порядок переоформления прав, порядок расчетов и сроки, в течение которых допустимо производить данные процедуры.
• Технический паспорт, экспликация и поэтажные планы на дом. Данные документы можно получить из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).
• Документы, устанавливающие право на владение недвижимостью — договор аренды или свидетельство о выкупе земельного участка.
• Кадастровый план с указанием местоположения и площади участка.
• Если продавцом недвижимости выступает юридическое лицо, понадобится также выписка из ЕГРЮЛ (Единого Государственного Реестра Юридических Лиц).

Но, если недвижимость продавца находится в обременении, список требуемых документов дополняется:

• Продавцу понадобится обратиться в банк-залогодержатель, уведомить их о предстоящей сделке и попросить письменное согласие на продажу недвижимости. Без этого документа любое отчуждение прав на недвижимость — незаконно (согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
• Банк-кредитор для полной минимизации рисков до выдачи ипотеки обязательно потребует от продавца и покупателя предварительный договор купли-продажи, причем он должен быть нотариально заверен.

Как купить: пошаговая инструкция

Земельный участок

1. Как только покупатель получил предварительное одобрение кредита, ему необходимо найти продавца с подходящим земельным участком.
2. Если таковой был найден, начинается сбор документов: покупатель помимо основных документов также обязательно делает отчет о проведенной оценке, а продавец обращается в ЕГРН, БТИ и так далее, чтобы собрать все требуемые бумаги.
3. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Их подают в банк, и в течение 3-5 рабочих дней банковское руководство принимает решение о выдаче или невыдаче кредита.
4. Если решение выдано утвердительное, с клиентом подписывается окончательный договор об ипотеке (в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ подписать такой договор можно только после проведения оценки недвижимости), а между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи.
5. В рамках договоренностей между продавцом и покупателем (все условия должны быть прописаны заранее в предварительном и основном договоре купли-продажи) деньги передаются продавцу в два транша: задаток и основная сумма.
6. Как только был переведен задаток, продавец и покупатель отправляются в Росреестр, чтобы переоформить права.
7. После переоформления прав банк переводит продавцу остальные деньги, являющиеся для покупателя ссудными.
8. Как только это произошло, между сторонами подписывается акт о приеме-передаче, завершающий сделку.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка в ипотеку
• Скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком по ипотеке
• Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком по ипотеке

Больше информации о купле-продаже земельного участка с домом и без в ипотеку можно найти здесь.

Таунхаус или коттедж

Если предметом ипотеки становится таунхаус или коттедж, могут возникнуть сложности, т.к. такой тип недвижимости нередко делится на доли, и, соответственно, приобрести доли в таунхаусе или коттедже могут сразу несколько человек. В связи с этим процедура дополняется необходимостью получить письменное согласие всех собственников других долей в коттедже или таунхаусе, без которого проведение сделки будет незаконно.

При этом нужно обратить внимание на то, что не все таунхаусы поделены на доли — это происходит только в том случае, если между «квартирами» внутри нет перегородок. Если же в таунхаусе установлены перегородки, его, как правило, не делят на доли, и по этой причине согласие собственников не понадобится заемщику.

Более детально о том, можно ли продать и купить дом и земельный участок, читайте тут.

Загородная дача или частный дом в деревне

Если дом находится в деревне или за городом, банк может попросту не выдать кредит, если дом не попадает под его условия:

• К дому должна быть проведена дорога, доступная в течение всего года (желательно асфальтированная).
• Участок должен обладать инженерными коммуникациями, то есть электрическим, газовым и водоснабжением.
• Некоторые банки требуют, чтобы максимальное расстояние от банка-кредитора до предполагаемого объекта недвижимости не превышало 80 километров.
• Земельный участок должен находиться не в природоохранительной или промышленной зоне.

Основной договор купли-продажи на данный вид недвижимости мало чем отличается от стандартного (на вторичное или первичное жилье); лишь в разделе «Об объекте» указываются другие данные, а именно:

1. находится ли дом в запрещенной зоне (природоохранительной или промышленной);
2. какие у него характеристики и площадь согласно кадастровому плану;
3. какие проходят под домом коммуникации — канализационные, газопровод и тому подобное.

Подробнее о покупке дачи в ипотеку можно узнать здесь.

• Скачать бланк договора купли-продажи дома в ипотеку
• Скачать образец договора купли-продажи дома в ипотеку

На что обратить внимание в договоре?

Продавцу

Продавцу нужно пристально изучить раздел о порядке оплаты недвижимости, а также о сроках на проведение данных операций. Не должно быть размытых формулировок, но точные и ясные указания: в течение такого-то срока покупатель переводит задаток, затем банк переводит основную часть суммы. Если присутствуют размытые формулировки — это повод задуматься.

От нового владельца

Покупателю необходимо очень внимательно прочесть раздел о продавце. Дело в том, что в этом разделе продавец обязан указать, на каком основании он владеет недвижимостью и каким документом он это может подтвердить.

Если в основном договоре указано, что основанием владения недвижимостью является договор аренды, банк может отказать — некоторые кредитные организации требуют, чтобы у продавцов земельных участков были только те основания, которые подразумевают полную передачу прав продавцу (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о выкупе и так далее).

Риски

Продавец, при продаже своего дома с землей или без имеет риски в двух случаях:

1. если покупатель пытается его обмануть об имеющихся у него деньгах (например, в том случае, если у него нет денег на первоначальный взнос);
2. если договор купли-продажи составлен с большой невыгодой для продавца.

И тот, и другой случай можно пресечь, если внимательно изучать предоставляемые документы, а также требовательно относиться ко всей юридической составляющей процедуры.

Так, например, попытка покупателя «увернуться» от своих обязательств должна продавца сильно насторожить. Покупатель будет рисковать самым главным образом в том случае, если продавец на самом деле не имеет недвижимости, но он пытается убедить в обратном.

Как правило, так действуют мошенники, чтобы получить задаток от покупателя и «исчезнуть». Чтобы пресечь это, необходимо самостоятельно получить выписку из ЕГРН (ее может взять любой желающий) и проверить данные с тем, что предоставил продавец.

Как реализовать, если здание находится в обременении?

1. Чтобы продать дом, купленный в ипотеку, в первую очередь продавец должен обратиться в банк с заявлением о необходимости продажи ипотечной недвижимости. Он должен предоставить сотрудникам банка удовлетворительный ответ на вопрос: «почему продажа недвижимости необходима?». Например, если причиной стало увольнение на работе и связанная с ним нехватка денег, понадобится предоставить приказ об увольнении.
2. В течение 3-5 рабочих суток банк принимает решение, выдать или не выдать письменное согласие на продажу.
3. Если согласие было выдано, продавцу необходимо найти покупателя, желающего пойти на такие непростые условия сделки.
4. Как только покупатель найден, начинается сбор всех необходимых документов от сторон сделки.
5. Заключается предварительный договор купли-продажи — его обязательно необходимо нотариально заверить, а также отправить в банк, потому как в противном случае банковское руководство попросту сорвет сделку по причине высоких рисков.
6. Когда банк дал окончательное согласие на проведение процедуры, деньги от покупателя разбиваются на два транша в соответствии с договоренностями; первая часть транша полностью идет на погашение задолженности у продавца.
7. После того, как продавец погасил свою задолженность перед банком, он должен взять справку о погашении задолженности и справку об отсутствии претензий; с этими документами он должен направиться в Росреестр и снять обременение с дома.
8. После этого между сторонами заключается основной договор купли-продажи; покупатель переводит продавцу оставшуюся часть денег за дом, после чего обе стороны снова идут в Росреестр, но теперь уже для переоформления прав и регистрации договора купли-продажи.
9. С момента, как права в ЕГРН были переоформлены, подписывается между сторонами акт о приеме-передаче, на чем сделка полностью завершается.

В основном договоре купли-продажи в ситуации, когда дом находится в обременении, участвуют три стороны, а не стандартные две — Продавец, Покупатель и Залогодержатель (банк-кредитор продавца). Соответственно, раздел «Права и обязанности сторон» корректируются: банк-залогодержатель получает право принимать участие в сделке, покупатель обязуется отправить деньги за дом напрямую в банк, а продавец обязуется снять обременение сразу после погашения задолженности.

Должно быть четко прописано, что покупатель обязуется отправить определенную сумму банку в течение определенного срока; в связи с тем, что некоторые покупатели отличаются нестабильностью своих решений, он может «сбежать» и тем самым сорвать сделку.

Чтобы этого не допустить, в разделах «Права и обязанности», а также «Прочие условия» должен быть прописан порядок расторжения договора в одностороннем порядке и наличие/отсутствие штрафных санкций за подобное действие. Покупателю необходимо самостоятельно обратиться в банк, чтобы выяснить, действительно ли продавец является их клиентом. Это нужно для минимизации рисков.

В основном договоре купли-продажи нужно также обратить внимание на порядок оплаты: если продавец настаивает на переводе денег лично ему, а не банку, он может оказаться мошенником. Однако, если документально фиксировать все финансовые операции, тщательно изучать документы, не лениться самостоятельно получать сведения о другой стороне — риски для обеих сводятся практически до нуля.

Расходы на оформление

• Отчет о проведенной оценке стоит от 3000 рублей до 15000 рублей — в зависимости от региона и площади дома с землей или без.
• Нотариальные услуги обходятся в 2000-30000 рублей. Сумма зависит от частоты обращений к нотариусу — одно нотариально составленное согласие супруга обходится в 700-1500 рублей, а вот нотариальное заверение предварительного договора купли-продажи стоит уже от 5000 рублей.
• Выписка из ЕГРН, проведение экспликации в БТИ и другие процедуры, связанные со сбором требуемых документов, требуют порядка 500-4000 рублей.
• Госпошлина от каждого участника сделки, являющегося физическим лицом – 1000 рублей.

Купля-продажа дома с землей или без может испугать неподготовленного человека. Однако, если он со всей ответственностью подходит к процедуре, проблемы, как правило, не возникают. Именно по этой причине мы всегда рекомендуем внимательно изучать все предоставляемые документы, тщательно следить за поведением сторон и замечать подозрительные действия – например, если одна из сторон уклоняется от обязательств. Сделка проходит легко, если к ней хорошо подготовиться.