Как осуществить мечту об оригинальной планировке квартиры? Можно ли делать реконструкцию жилья, если оно в ипотеке?

Большинство квартир имеет стандартную планировку. Довольно часто хозяева прибегают к некоторым изменениям конфигурации жилого помещения, желая сделать квартиру более комфортной для проживания.

Но, если жилье приобретено в ипотеку, которая до сих пор не выплачена, то процедура перепланировки будет иметь ряд нюансов.

Показать содержание

• Когда помещение считается перепланированным?
• Возможно ли изменение планировки в ипотечном жилье?
С чего начать?     Пакет документов     Проведение процедуры     Ответственность за совершение без согласия банка     
• Плюсы и минусы решения
• Можно ли купить ипотечное жилье с узаконенным переустройством?
• Что делать, если изменение конфигурации до покупки было неузаконенным?
• Подводные камни
• Видео по теме

Когда помещение считается перепланированным?

Переустройство и перепланировка жилого помещения регулируются российским законодательством. Так, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), под перепланировкой квартиры понимают изменение конфигурации помещения, которое требует внесения соответствующих отметок в технический паспорт квартиры. По факту квартира считается перепланированной, если в ней были сделаны следующие изменения:

• полная или частичная разборка перегородок;
• установка перегородок;
• изменение местоположения дверных проемов;
• объединение комнат или, наоборот, их разделение;
• устройство дополнительных санузлов;
• расширение площади квартиры за счет кладовок.

Возможно ли изменение планировки в ипотечном жилье?

Владельцы квартир, приобретенных в ипотеку, платежи по которой до сих пор находятся в перечне их обязательств, также имеют право на проведение перепланировки в своем жилище, но при условии, что отсутствуют какие-либо ограничения для ее выполнения. Для этого необходимо тщательно изучить договор, заключенный с ипотечным банком.

Часто банки, подстраховывая себя, вносят в договор пункт о том, что заемщик обязуется не производить перепланировку в приобретенной квартире до полного погашения кредита. Поэтому, если было принято решение о внесение каких-либо изменений в строение квартиры, для их внедрения потребуется разрешение от банковской организации.

Если банк не одобрил такое желание своего заемщика, то жилищные инспекции не согласуют изменения из-за отсутствия разрешения кредитора. Если технические документы подтверждают возможность проведения перепланировки в жилом помещении, а заемщик исправно погашает долг без просрочек, то банки, как правило, одобряют такие заявления от клиентов.

С чего начать?

Закон не запрещает производить перепланировку квартир, находящихся в ипотеке. В целом процедура перепланировки квартиры в собственности и ипотечной отличается только тем, что требуется получение согласия от банка.

Изначально жильцы квартиры должны продумать, какие изменения они хотят внести в жилое помещение. Для этого составляется проект проведения перепланировки. На копии техпаспорта можно отразить примерно, как именно будет изменена конфигурация помещения. Такой эскиз нужно будет показать в БТИ, чтобы сотрудники дали оценку, можно ли будет внести такие изменения.

Следующим шагом будет получение разрешения от банковской организации. Каждый банк может выдвигать свои условия по проведению такой процедуры. Так, например, от заявителя может потребоваться:

• разрешение от страховой компании;
• оценка специалиста по недвижимости, который, располагая эскизом будущих изменений, сделает заключение о том, что стоимость недвижимости в связи с перепланировкой не упадет.

Если банк одобряет внесение изменений в жилое помещение, то для клиента устанавливаются определенные сроки на предоставление в банк разрешения от жилищной инспекции на перепланировку, а также на ее регистрацию и подтверждение ее путем предоставления соответствующих документов в банк.

Пакет документов

Чтобы провести перепланировку квартиры в соответствии с законодательством от заявителя потребуется следующий список документов:

• проект перепланировки квартиры;
• согласие на внесение изменений в конфигурацию помещения от всех его собственников и банка;
• правоустанавливающий документ на недвижимость, который, как правило, при действующей ипотеке хранится в банковской организации;
• техпаспорт с планом квартиры из БТИ;
• план этажей дома из жилищной организации.

В некоторых случаях жилищная инспекция может потребовать и дополнительные документы, кроме вышеперечисленных. После того, как было получено разрешение от банка, до начала самих ремонтных работ необходимо будет пройти следующие этапы:

1. Создание проекта по перепроектированию недвижимости. Сделать его можно, как в БТИ, так и в специализированной архитектурной фирме. Когда проект будет готов, заявитель может получить письменное одобрение на перепроектирования жилого помещения.
2. Получение разрешения от различных служб в зависимости от планируемых изменений (газовая служба, Ростехнадзор и прочие).
3. Подача в Жилинспекцию или МФЦ собранного пакета документов и получение положительного решения на реконструкцию.

Проведение процедуры

Как документально узаконить произведенные изменения в ипотечной квартире? Первым делом нужно обратиться в БТИ для проведения проверки. Комиссия из сотрудников БТИ осмотрит квартиру и составит соответствующий акт, в котором будет подтверждено соответствие проведенных работ утвержденному проекту.

Все, что было изменено в жилом помещении, отображается в технической документации. Технический план квартиры выдается в БТИ. После того, как были зафиксированы все изменения, необходимо оформить новый кадастровый паспорт на квартиру. Такой документ выдается в кадастровом органе, как правило, не позже одного месяца с момента обращения.

Последним этапом будет получение нового свидетельства о праве собственности на квартиру. Заявителю для этого нужно обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предоставить правоустанавливающие документы на жилье и кадастровый паспорт. После получения этого документа перепланировка считается официально узаконенной.

Ответственность за совершение без согласия банка

Если жилая недвижимость была приобретена в ипотеку, то до тех пор, пока долг не будет погашен в полном объеме, заемщик не имеет права вносить какие-либо изменения в конфигурацию объекта без согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено кредитным договором. Если же перепланировка ипотечного объекта была осуществлена самовольно, то могут быть следующие последствия:

1. Сотрудники банка проведут осмотр недвижимости.
2. Если в ходе проверки будут обнаружены несовпадения объекта с планом, то банк потребует от заемщика вернуть все в первозданный вид или официально узаконить перепланировку.
3. Банк может наложить штраф на заемщика.
4. Финансовая организация может потребовать полного погашения суммы долга раньше срока, так как заемщик грубо нарушил требования договора.
5. Если долг заемщиком погашен не будет, то банк может обратиться в суд с иском о взыскании заложенного имущества, что приведет к потере заемщиком недвижимости.

Плюсы и минусы решения

Осуществить все задуманное в соответствии с законом не так уж и просто, поэтому внесение таких модификаций имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

К плюсам можно отнести:

• Обновление интерьера путем изменения расположения комнат в квартире.
• Более рациональное использование жилого пространства.
• Реализация различных дизайнерских решений, которые невозможно использовать при стандартной планировке квартиры.

Больше всего проблем возникает на этапе согласования и утверждения сделки.

К минусам процедуры относят:

• Большие временные затраты на согласование перепланировки и получение разрешения от банка.
• Составление плана внесения изменений, которые допускаются законом. Если перепланировка не будет соответствовать закону, то у владельца недвижимости возникнут проблемы с банком и дальнейшими операциями с недвижимостью, так как сделка не будет до конца узаконена.
• Если перепроектирование будет самовольным, то при проверке состояния недвижимости банком, заемщика могут заставить вернуть квартире прежний вид, что повлечет за собой большие финансовые расходы.
• Если, перепланировка была сделана без уведомления банка и без получения разрешения от жилищной инспекции, то заемщик и вовсе рискует потерять жилье.

Можно ли купить ипотечное жилье с узаконенным переустройством?

Некоторые люди, планируя покупку квартиры, заведомо выбирают жилье с нестандартной планировкой. Как правило, если текущий владелец узаконил все изменения, то стоимость такой недвижимости может вырасти примерно на 10 %, а при покупке новые хозяева не столкнутся с проблемами при оформлении документов.

Если покупатель желает приобрести недвижимость с нестандартной планировкой, которая уже была узаконена, то ему необходимо тщательно ознакомиться с документами на квартиру. Для этого потребуется проверить в БТИ план помещения, которому должен соответствовать объект. Если в документах отсутствуют соответствующие записи, то это говорит о том, что перепланировка не была узаконена владельцем недвижимости.

Купить в ипотеку квартиру с перепланировкой не всегда возможно. Решение зависит от конкретной банковской организации. Часто банки устанавливают ограничения на параметры приобретаемого в ипотеку жилья, в связи с этим людям приходится приобретать недвижимость со стандартной планировкой. Такое решение банков связано с тем, что перепланированная недвижимость будет залогом по ипотечному договору, а в случае задолженности по кредиту могут возникнуть сложности в ее реализации.

Что делать, если изменение конфигурации до покупки было неузаконенным?

В большинстве случаев банки не хотят связываться с недвижимостью, в которой была произведена незаконная перепланировка, и советуют подыскать другой вариант. Но в исключительных случаях, финансовая организация может одобрить покупку такой квартиры, но только, если заемщик самостоятельно ее узаконит. Для подтверждения этого факта заемщик подписывает обязательство по проведению официального оформления перепланировки в установленный банком срок.

Такой вариант довольно опасен для самого заемщика, так как в ходе процедуры оформления может выясниться, что в квартире были сделаны недопустимые изменения. Тогда единственным выходом будет привести квартиру в начальный вид.

Подводные камни

Сама по себе планировка квартиры не является какой-то проблемой, если все оформлено в соответствии с законодательством. При оформлении ипотеки банком будут проверены документы по объекту недвижимости.

Если изменения в конфигурации не были узаконены, но банк согласен пойти навстречу и заключить сделку по такому объекту с условием дальнейшего оформления перепланировки, то заемщик будет принимать решение на свой страх и риск. В дальнейшем может возникнуть масса проблем, и узаконивание изменений может оказаться невозможным.

Новым хозяевам уже не придется проходить долгий путь по согласованию и узакониванию перепроектирования своего жилья.

Перед тем, как приступить к сносу стен или установке перегородок в ипотечной квартире, хозяину жилья необходимо подробно изучить правила осуществления перепланировки в жилой недвижимости, купленной в ипотеку. Главный нюанс — это получение разрешения от банка, которое дают не все финансовые организации. В некоторых случаях более выгодным и простым вариантом будет покупка в ипотеку квартиры с уже измененной планировкой. Это избавит новых владельцев от долгой беготни по различным инстанциям и финансовых трат.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео том, как сделать перепланировку квартиры, которая находится в ипотеке: