Пошаговая инструкция, как взять ипотеку без справки о доходах

В некоторых ситуациях у граждан нет возможности предоставить банку полный пакет стандартных документов. Чаще всего проблема возникает из-за неофициального трудоустройства: банковские организации требуют справку 2-НДФЛ с указанием официальной зарплаты, тогда как значительная часть населения России получает заработную плату «в конверте», то есть для них оформить официальную справку практически невозможно.

В результате граждане ищут альтернативные варианты, когда предоставить банку полный пакет бумаг им не представляется возможным, но вместе с тем получить ипотеку им необходимо. Тут на помощь приходят всяческие банковские программы, в том числе программа «ипотека по двум документам».

Показать содержание

• Варианты получения ипотечного кредита без предоставления 2-НДФЛ
• Можно ли получить по двум документам без первоначального взноса?
• Условия банков
• Необходимые документы
• Как оформить – пошаговая инструкция
• За и против такого кредита

Варианты получения ипотечного кредита без предоставления 2-НДФЛ

Конкуренция среди банковских организаций растет с каждым годом, вопреки уменьшению количества банков (1329 банков в России в 2004 году против 558 банков в 2018 году по данным Центробанка).

Так происходит потому, что рынок банковских услуг стал принадлежать практически полностью основным «китам» российского финансового сектора — Сбербанку, ВТБ-24, Альфа-Банку и другим, — а это, в свою очередь, приводит к олигополии; система олигополии подразумевает жесткую неценовую конкуренцию между производителями, что можно наблюдать в 2018 году на рынке банковских услуг. Борьба идет за каждого клиента, и поэтому банки все чаще идут даже на не вполне выгодные для них условия.

Так, например, появилась возможность выдачи ипотечного займа в рамках программы «ипотека по двум документам». Ее основная отличительная черта — ипотечный займ выдадут даже тому, кто не может предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Для тех, кто получает большую реальную зарплату, но при этом большая ее часть выдается наличными в обход бухгалтерии, такие программы зачастую последний вариант для приобретения ипотеки.

На рынке банковских предложений встречаются и другие варианты. Например, при отсутствии официальной справки 2-НДФЛ, но при наличии стабильного и высокого реального дохода, гражданин может заполнить справку о доходах по форме банка. Это формальный документ, не требующий обращения в налоговые органы и прочих процедур; он нужен банку исключительно для подтверждения платежеспособности клиента.

Более того, справка о доходах не понадобится, если гражданин оформит в залог уже имеющуюся у него какую-либо собственность — особенно приветствуется недвижимость. В таком случае процентная ставка будет чуть выше, а максимальная сумма займа, наоборот, меньше по сравнению со стандартными условиями ипотеки, но по крайней мере официальную справку о доходах заемщику предъявлять не потребуется.

В самых исключительных ситуациях заемщик может вовсе не обращаться к банкам с заявлением об ипотеке — нужную для покупки недвижимости сумму можно получить и с помощью ломбардного кредитования, где тоже никто не требует справку о доходах. Однако, ломбардное кредитование подразумевает обязательное оформление в залог какой-либо коммерческой недвижимости, входящей в собственность заемщика.

Подробнее о том, какие банки дают ипотеку всего по 2 документам, можно узнать тут.

Можно ли получить по двум документам без первоначального взноса?

Нет, это невозможно: ни один из российских банков по состоянию на 2018 год не выдает ипотечный заем с такими условиями. Более того, без предоставления справки о доходах размер первоначального взноса наоборот увеличенный, если сравнивать со стандартными условиями ипотечного займа — практически всегда 30% и больше от общей стоимости квартиры/суммы займа. Так происходит потому, что любой банк стремится минимизировать свои возможные потери — от этого зависит рентабельность всего предприятия.

Таким образом, банку нужно быть уверенным в заявителе, что он сможет погасить задолженность — а если заемщик все-таки окажется неблагонадежным, банку придется возмещать полученные убытки самостоятельно. Поэтому, например, приобретаемая недвижимость часто оформляется в качестве залога банку: в случае внезапного прекращения выплат банк сможет быстро реализовать недвижимость, а значит, сможет предотвратить свои убытки.

Условия банков

Как правило, в связи с высокими рисками банки выдвигают потенциальным клиентам, желающим взять ипотеку без документа об НДФЛ, жесткие условия:

1. Размер первоначального взноса не может быть меньше 30% от суммы займа. ВТБ-24 и Россельхозбанк устанавливают минимум в размере 40% от суммы займа, Сбербанк — 50% (подробнее о том, реально ли взять ипотеку в Сбербанке по двум документам, можно узнать тут).
2. Процентная ставка значительно выше по сравнению со стандартными условиями займа. Так, например, в Московском Индустриальном Банке минимальная ставка установлена в размере 11,5% годовых, в ВТБ-24 — 14,1% годовых, в Сбербанке — 13%, в Россельхозбанке — минимум 13,4% годовых (подробнее про особенности получения ипотеки в “Россельхозбанке” по двум документам можно узнать тут).
3. Максимальный срок займа часто дополнительно ограничивается: в Россельхозбанке — 25 лет, в Сбербанке и МИБ (Московский Индустриальный Банк) — до 30 лет, в ВТБ-24 займ выдают максимум на 20 лет (подробнее про основные условия программы оформления ипотеки по двум документам в банке ВТБ 24 можно узнать в этом материале).
4. Максимальная сумма также ограничивается. Чаще всего это 16 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, а также прилежащих к ним областей, и 8 млн рублей для регионов.
5. Приобретаемая недвижимость в обязательном порядке оформляется в качестве залога.
6. Часто для одобрения ипотеки банк требует дополнительного привлечения созаемщиков и/или поручителей.

Необходимые документы

К основному списку относятся следующие бумаги:

• Документ, удостоверяющий личность (почти во всех случаях — внутренний паспорт РФ).
• Второй документ, способный дополнительно подтвердить личность гражданина:
  1. водительское удостоверение;
  2. военный билет;
  3. СНИЛС;
  4. загранпаспорт;
  5. удостоверение личности военнослужащего или сотрудника органов власти.

Помимо этого банк может потребовать:

• Залоговые документы, если какая-либо уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость оформляется в качестве залога банку.
• Трудовая книжка с отметками о суммарном трудовом стаже не менее одного года (такие условия выдвигает, например, Сбербанк).
• Документы, подтверждающие наличие у заемщика какой-либо ценной и ликвидной собственности.
• Справку о доходах по форме банка. Впрочем, в роли данного документа часто служит сама заявка на ипотеку — в ней прописываются имеющиеся источники доходов без их обязательного документального подтверждения.
• Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса — выписка с банковского счета, например.

Как оформить – пошаговая инструкция

1. Потенциальному заемщику необходимо определиться с выбором банка, ознакомившись с существующими на рынке предложениями — нужно выбрать для себя наиболее подходящие условия.

   После этого ему рекомендуется явиться лично в отделение выбранного банка и получить там консультацию: сотрудники банковской организации сразу объяснят, какие документы, в том числе дополнительные, понадобятся банку, на каких условиях будет выдан ипотечный займ конкретно для этого заемщика (с учетом всех обстоятельств).

2. После этого заемщик приступает к сбору требуемого банком пакета документов. К бумагам нужно относиться серьезно, так как даже одного не предоставленного по требованию банка документа может быть достаточно, чтобы в ипотечном займе клиенту отказали.
3. Документы вместе с заявкой отдаются банку, после чего они отправляются в службу безопасности на проверку, а именно: не фальсифицированы ли бумаги, не подложные ли они, все ли предоставленные документы имеют силу (вышли или нет из срока действия) и так далее.
   Заявка на «ипотеку по двум документам» отличается от стандартной тем, что вместо справки 2-НДФЛ заемщик указывает свои доходы прямо в заявлении.

   Часто банки даже не требуют документального подтверждения перечисленных в заявке доходов, но некоторые — например, Сбербанк — могут запросить копию трудовой книжки. Рассмотрение заявления в зависимости от выбранного банка может занимать разное время, обычно — не больше недели.

4. На этом этапе заемщику, если с бумагами все в порядке, выдается уведомление о предварительном одобрении займа. Ему выделяют время, в течение которого он должен выбрать подходящее жилье и предоставить по нему документы, в том числе отчет о проведении оценки приобретаемого жилья, кадастровый паспорт и так далее.
5. Документы направляются в банк, их проверяют, после чего составляется окончательный договор.

   В договоре на «ипотеку по двум документам» должно быть прописано, оформляется ли в залог приобретаемая недвижимость, а также подразумевается ли внесение в залог иной собственности; также в договоре обязательно должен содержаться пункт о сроках и способе передачи первоначального взноса, размер которого для данного вида ипотеки зачастую бывает очень внушительным.

6. После подписания договора заемщик передает банку первоначальный взнос, собственность переоформляется в Росреестре на клиента, а затем подписывается акт о приеме-передаче. С этого момента права на недвижимость переходят заемщику.

За и против такого кредита

Плюсы:

• Если у гражданина имеется высокий реальный, но неофициальный доход, данный вид ипотеки — по сути единственная возможность быстро приобрести в собственность жилье.
• Бумажной волокиты значительно меньше по сравнению со стандартной процедурой выдачи ипотечного займа.
• Банком устанавливаются более чем удовлетворительные лимиты по сумме займа и срокам ипотеки: заемщики могут купить качественное жилье, при этом избежав бюрократических сложностей.

Минусы:

• Практически всегда банки готовы выдать ипотеку по двум документам только в том случае, если покупаемое жилье оформляется в качестве залога. Теоретически это означает, что при невыплатах заемщик может оказаться «на улице» без недвижимой собственности.
• Банком выдвигаются куда более жесткие условия по данному виду ипотеки, если сравнивать со стандартными условиями ипотечного займа: минимальный первоначальный взнос чаще всего устанавливается в размере не меньшем 40% от суммы займа, процентная ставка повышена, максимальные сроки ипотеки сжаты.
• Существует высокая вероятность отказа в выдаче ипотеки — особенно в том случае, если потенциальный заемщик не является зарплатным клиентом банка, не может внести минимальный первоначальный взнос, не имеет поручителей/созаемщиков.

Таким образом, ипотека по двум документам — относительно новый инструмент на рынке банковских услуг, который будет нужен и подойдет далеко не каждому заемщику. Однако, для тех, кому приобрести собственность в недвижимость необходимо срочно, тем, у кого имеются высокие неофициальные доходы, а также крупная сумма на счету для передачи первоначального взноса, ипотечная программа «по двум документам» однозначно является выгодным предложением.

Главное для заемщика — определиться, что ему нужно в первую очередь: срочность и комфортабельность или конечная финансовая выгода. Если клиенту нужна финансовая выгода, разумнее было бы дождаться официального оформления своих доходов, т.к. ипотека по стандартной программе все же выйдет значительно более дешевой; если нужна срочность и комфортабельность, данный вид ипотеки — то самое, что так необходимо заемщику.