Процедура регистрации договора ипотеки и дополнительных соглашений: особенности, сроки, госпошлина

Все сделки с недвижимостью оформляются гражданско-правовыми договорами, в которых указывается факт передачи имущественных прав покупателю.

При покупке квартир в ипотеку регистрируется обременение залогом, а последующая продажа ипотечной недвижимости обеспечивается дополнительными соглашениями.

Подлежат ли регистрации договор ипотеки и соглашения? Об этом далее в статье.

Показать содержание

• Нужно ли регистрировать?
Ипотечный договор     Дополнительное соглашение    
• Документы для внесения сведений в ЕГРН по кредитному договору
• Процедура
В МФЦ     В Росреестре     
• Особенности регистрации допсоглашений
• Стоимость и сроки

Нужно ли регистрировать?

Основной договор купли продажи (ДКП) недвижимости оформляется по регламенту статей 549-558 ГК РФ, а согласно статье 131, п. 1 статьи 551 и п.2 статьи 558 ГК РФ он вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Эта процедура требуется для внесения сведений о смене собственника в государственный кадастр. К кредитным договорам такие требования не предъявляются.

Ипотечный договор

Необходимость в регистрации кредитного договора иногда подвергается сомнению со стороны участников сделки. Это недоумение продиктовано различными формами получения кредита. На основании письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14 можно сделать вывод о том, что регистрация кредитного договора обязательна и проводится совместно с регистрацией ДКП, при одновременной их подаче.

Обязательность регистрационной процедуры в этом случае предусматривается при условии:

• внесения в ДКП сведений о покупке в ипотеку;
• внесения положения о расчёте с продавцом за счёт банка.

На основании представления этого документа к регистрации происходит обременение объекта залогом. Если такое обременение не установить – покупатель сможет распоряжаться имуществом до окончания срока погашения кредитных обязательств, что противоречит законодательству.

Кредитный договор не регистрируется, если в залог оставлен другой объект, на который оформлена закладная бумага (как ее оформить и зарегистрировать?). Обычно такие формы залога применяются при ипотеке жилья в новостройке.

Дополнительное соглашение

Так как долговые обязательства по ипотеке могут длиться до 25-30 лет, иногда возникает необходимость внесения в них тех или иных корректировок или дополнений. Для внесения любых изменений используют дополнительные соглашения, которые прилагаются к кредитному договору и заключаются его сторонами: банком и заёмщиком.

В зависимости от того, какого плана изменения вносятся в положения договора, может возникнуть необходимость его регистрации в Росреестре:

1. Регистрируются соглашения, касающиеся изменения положений об обременении залогом, замены залогового имущества или вывода недвижимости из-под залога.
2. Положения, не вносящие изменения в предмет договора и не отражающиеся на нахождении имущества в залоге, не подлежат регистрации.

Дополнительное соглашение не имеет самостоятельной юридической силы и правоспособно только как приложение к основному договору, реквизиты которого указываются в соглашении.

Документы для внесения сведений в ЕГРН по кредитному договору

Для государственной регистрации договора ипотеки стороны имущественной сделки (покупатель и продавец) подходят со следующим пакетом документации:

1. Паспорта участников сделки. Или нотариально удостоверенные доверенности представителей.
2. Договора купли продажи в трёх экземплярах.
3. Кредитные договора в трёх экземплярах.
4. Правоустанавливающий документ на приобретённую недвижимость.
5. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
6. Кадастровый и технический паспорт квартиры (иного объекта) с поэтажной экспликацией.
7. Нотариально удостоверенное разрешение на сделку от супруга – для совместно нажитого имущества.
8. Квитанция об оплате государственной пошлины.

При регистрации дополнительного соглашения сторонами являются: собственник квартиры, выступавший в ДКП покупателем, и представитель банка, они предъявляют документы:

1. Паспорта, представители – дополнительно доверенности.
2. Кредитный договор в двух экземплярах.
3. Составленное и подписанное сторонами дополнительное соглашение в трёх экземплярах.
4. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Процедура

Регистрация может проводиться в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ. В обоих случаях пакет документации будет одинаковым. Но обязательно следует учесть, что платёжные реквизиты МФЦ и Росреестра будут разными и оплачивать квитанцию нужно там, где планируется провести регистрацию документа.

В МФЦ

Обращение в многофункциональные центры «Мои документы» выгодно отличается тем, что здесь можно сдать документы в тот же день, по талонам живой очереди, полученным в терминале. А также – по предварительной записи или по записи на сайте Государственных услуг.

Жители гор. Москвы могут обращаться только в МФЦ, так как отделения Росреестра работают здесь исключительно с юридическими лицами.

1. Предварительно нужно уплатить государственную пошлину. Для кредитных договоров она не предусмотрена, но обязательна для регистрации договора купли продажи.
2. Далее покупатель должен написать заявление о регистрации, с указанием того, что приобретённая квартира остаётся в залоге у банка до полного погашения долговых обязательств.
3. После этого следует дождаться своей очереди и подойти в окно к регистратору.
4. Регистратор примет документы и сделает нужные ксерокопии. Им же данные ксерокопии будут удостоверены. Паспорта будут возвращены по завершении сделки. Остальная документация будет принята в производство под расписку, в которой указывается срок повторного визита.
5. В указанный день заинтересованные лица подходят к регистратору и получают положенные документы, в том числе – кредитные договора с отметкой об обременении объекта залогом.

В Росреестре

В территориальное отделение Росреестра практически невозможно обратиться в порядке живой очереди. Здесь граждане обслуживаются только по предварительной записи:

• на сайте Госуслуг;
• по звонку или при личном посещении.

Зато в отличие от МФЦ, Росреестр принимает документы, присланные по почте заказным письмом. При пересылке обязательно следует:

1. с паспорта и кредитного договора – снять копию и нотариально удостоверить;
2. остальные документы вложить оригиналами;
3. сделать опись документов и удостоверить у оператора почтового отделения;
4. оформить уведомление на получение.

Перед тем как подойти лично, в заведомо установленное время, нужно уплатить государственную пошлину за регистрацию и снять копию с паспорта и доверенности.

Заявление пишется при помощи дежурного консультанта, который также может предварительно просмотреть пакет документов для регистрационной процедуры. Покупатель вправе составить заявление самостоятельно и к консультанту не обращаться. Текст и основные положения заявления те же, что и при подаче в МФЦ. Во многих региональных отделениях предусмотрены типовые бланки заявлений, в которые только остаётся внести запрашиваемые сведения.

Особенности регистрации допсоглашений

Соглашения регистрируются так же, как и кредитные договора, без изменения процедурных условий. Различия касаются только нижеследующего:

• пакета документации;
• суммы пошлины;
• сроков исполнения.

Стоимость и сроки

1. Если стороны купли продажи, совершённой в ипотеку, обратились для регистрации одновременно, то срок регистрации в территориальном отделении Госкадастра составляет 10 рабочих дней. В других случаях продляется до 21 рабочего дня.
2. Нотариально удостоверенные договора регистрируются не более трёх рабочих дней.
3. Дополнительное соглашение регистрируется в стандартном режиме 5 рабочих дней. Нотариально удостоверенное – от 1 до 3 дней.
4. Если дело касается земельных участков – до 15 дней.

При обращении в МФЦ срок может продлиться на 2-3 дня, затраченных на передачу документации.

Сумма госпошлины для регистрации ДКП, совместно с договором ипотеки, составляет:

• для физических лиц – 2 тысячи;
• для юридических – 22 тысячи.

При регистрации каждого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина:

• для физических лиц – 200 рублей;
• для юридических – 600 рублей.

Нотариально удостоверенные договора ипотеки и соглашения пошлиной не облагаются.

Сумма государственной пошлины в отделении Росреестра и в МФЦ одинакова. Скидка допускается только при обращении к сайту Государственных услуг.

Если недвижимость оформляется в ипотеку, дополнительно составляется кредитный договор с банком, по которому устанавливается обременение залогом. Этот договор регистрируется в Росреестре при непосредственном обращении в отделение, или при передаче документов через МФЦ. Если составляются соглашения, затрагивающие имущественные права собственника или залогодержателя – они также подлежат регистрации.