Правила продажи квартиры по военной ипотеке: основные положения и мелкие детали

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Военнослужащему, купившему квартиру по военной ипотеке, может понадобиться продать ее по тем или иным причинам.

Для того, чтобы правильно осуществить эту процедуру, нужно знать порядок проведения сделок с квартирами, которые находятся в обременении.

В статье рассмотрим, каковы условия продажи, какие существуют варианты, а также узнаем как правильно оформить куплю-продажу и снять обременение.

Показать содержание

Каковы условия продажи?

“Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и если да, то как это сделать?” – возникновение этого вопроса у несведущих в имущественных делах людей не выглядит странно. Вопреки расхожему мнению, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, вполне реальна. С момента приобретения военнослужащий становится ее собственником. Однако, такая недвижимость обременена обязательствами перед кредитором и “Росвоенипотекой”.

Существует несколько способов продать квартиру для участников НИС:

  1. Снять обременение перед “Росвоенипотекой”, а также перед банком, погасив свои обязательства (механизм снятия обременения с ипотечной недвижимости регулируется Федеральными законами “Об ипотеке” от 16.07.1998г., “О госрегистрации недвижимости” от 13.07.2015г.).
  2. Если обременение не снято, возможна продажа недвижимости по переуступке прав.

Какие существуют варианты?

Первый вариант продажи квартиры участника накопительно-ипотечной системы – вывод жилья из-под залога у кредитора и государства. Согласно Постановлению Правительства №370 от 15.05.2008г. обременение перед “Росвоенипотекой” может быть снято по достижению определенного срока службы, а также при увольнении по льготным основаниям.

Важно: снятие обременения при увольнении по льготным основаниям в каждом отдельном случае также требует определенной выслуги лет (ФЗ №117, ст.10).

Если же военнослужащий уволился из рядов вооруженных сил и выслуга лет либо причина увольнения не позволяет ему снять обременение с жилья, приобретенного по военной ипотеке, он обязан выплатить долг государству. Только после этого квартиру можно будет продать.

Второй залогодержатель – банк. Для снятия обременения заемщик должен вернуть сумму займа и процентов по нему.

В качестве варианта погашения обязательств можно использовать такой способ:

  • оформить потребительский кредит в банке;
  • покрыть долговые обязательства по ипотеке;
  • продать недвижимость;
  • из вырученных средств погасить потребительский кредит.

Еще один возможный вариант – это заключение предварительного соглашения между продавцом и покупателем о предоставлении первому необходимой для покрытия долга суммы в счет оплаты стоимости квартиры. После выплаты средств банк снимает обременение и квартира может быть продана.

Квартиру, купленную по военной ипотеке, можно продать и без снятия обременения. Для этого существует вариант переуступки прав или цессии. Процедура заключается в привлечении кредитора к договору купли-продажи в качестве третьего лица по предварительному согласованию.

Долговые обязательства перед банком переходят к покупателю жилья. Таким образом, он получает два требования на оплату – прежнему владельцу и кредитору. Банк в таком случае предъявляет к оплате сумму, равную разнице между полным размером ссуды и частью, которая была погашена.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры после снятия обременения включает следующие этапы:

  1. Уведомление банка и “Росвоенипотеки” о намерении продать жилье.
  2. Снятие обременения с квартиры.
  3. Обращение в регистрационную палату для получения свидетельства о собственности без обременения.
  4. Поиск покупателя на квартиру.
  5. Подготовка необходимых документов для продажи такой квартиры.
  6. Заключение сделки купли-продажи.

Для лучшего понимания целей и последовательности действий ниже приведена пошаговая инструкция по продаже недвижимости этим способом.

Как уведомить банк и “Росвоенипотеку”?

Уведомление о намерении продать квартиру в банк и “Росвоенипотеку” должно поступить в письменной форме. При этом кредитор вправе потребовать обоснование такого желания. Вескими причинами могут быть:

  • потребность увеличить жилплощадь в связи с пополнением в семье;
  • переезд на другое место жительства по личным причинам или в связи с работой;
  • расторжение брака и, как следствие, раздел имущества;
  • ухудшение финансового состояния.
Внимание: заемщик должен заблаговременно сообщить кредитору о своем намерении погасить ссуду (за 1 месяц, если иное не предусмотрено договором).

Снятие обременения

Снятие обременения с квартиры состоит из таких этапов:

  1. Предупреждение банка и “Росвоенипотеки” о желании досрочно погасить долг и снять обременение.
  2. При необходимости подать заявление на получение нового свидетельства участника НИС (если военнослужащий намеревается в дальнейшем приобрести квартиру по этой программе).
  3. Проведение расчетов с кредитором и “Росвоенипотекой” для снятия обременения.
  4. Получение подтверждения о снятии обременения.
  5. Обращение в Регистрационную палату для получения свидетельства о собственности.

Денежные средства, возмещенные государству, зачисляются на личном счете участника НИС. Военнослужащий вправе повторно воспользоваться ими для приобретения нового жилья. Такое право может быть реализовано до 42 лет.

Обращение в регистрационную палату

После погашения долговых обязательств военнослужащий должен обратиться в регистрационную палату с заявлением от своего имени и от имени кредитора для получения свидетельства о собственности без обременения. Данный документ заверяется в банке. К нему необходимо приложить:

  • копию паспорта и ИНН, СНИЛС;
  • свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи;
  • договор ипотеки;
  • справку от кредитора о покрытии долговых обязательств;
  • закладную на квартиру.
В течение пяти рабочих дней Росреестр рассматривает заявление и оформляет свидетельство о собственности без обременения.

Если военнослужащий получил право на снятие обременения по выслуге лет или увольнении на льготных основаниях (ст.10 ФЗ №117), “Росвоенипотека” выдает ему нотариальную доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Обременение считается снятым с момента внесения изменений в Росреестр.

Поиск покупателя

Найти покупателя на квартиру, приобретенную по военной ипотеке, при достаточно высокой стоимости непросто. Если процедура снятия обременения уже проведена, то покупка-продажа жилья не будет осложнена дополнительными процедурами и затянута во времени. Когда же предполагается внесение залога покупателем для погашения кредита, заключение сделки будет более хлопотным и займет больше времени.

Обременение банком снимается сразу после погашения обязательств, однако, о таком намерении нужно предупредить заранее. Вывод недвижимости из-под залога государства займет не меньше месяца.

Найти покупателя на квартиру военнослужащий может самостоятельно (например, через СМИ или интернет-ресурсы), а также с привлечением риелторских агентств.

Список необходимых документов

Для продажи квартиры, приобретенной по программе ипотечного кредитования, потребуются такие документы:

  • копии паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающая документация – выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, технический паспорт, договор купли-продажи;
  • выписка из лицевого счета квартиры;
  • договор задатка (при необходимости);
  • квитанция или выписка по счету, подтверждающая погашение долговых обязательств;
  • справка от банка о возмещении долга;
  • справка о снятии обременения с недвижимого имущества;
  • закладная.

Заключение сделки

После снятия обременений стороны соглашения переходят непосредственно к процедуре купли-продажи.

Внимание: дальнейшая процедура перехода имущественных прав проводится по общей схеме в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Первоначально заключается договор. Этот документ должен содержать такую информацию:

  1. Дата и место подписания соглашения.
  2. Обозначение сторон (покупатель, продавец), их ФИО, адреса прописки, паспортные данные.
  3. Предмет договора – передача права собственности на объект недвижимости с подробным его описанием:

    • адрес;
    • этаж;
    • тип дома;
    • количество комнат;
    • общая площадь.
  4. Стоимость и порядок расчетов. Здесь указывается сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу, а также способ передачи. Это может быть перечисление средств безналичным способом, через банковскую ячейку или наличный расчет в присутствии нотариуса.
  5. Информация об обременении.
  6. Порядок переоформления права собственности (кто понесет затраты).
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Количество экземпляров договора.
  9. Подписи участников сделки.

Договор считается действительным с момента его подписания. Право собственности у покупателя возникает после его регистрации в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).

Схема действий при переуступке прав

Для продажи квартиры по переуступке прав первоначально нужно найти покупателя. Продать такую недвижимость можно третьим лицам, готовым возместить долговые обязательства перед кредиторами за военнослужащего. Можно продать квартиру другому военному – участнику накопительно-ипотечной системы. При переуступке прав снятие обременения не требуется, что упрощает процедуру купли-продажи.

Внимание: “Росвоенипотека” разработала следующую схему для участников НИС, желающих продать недвижимость: владелец квартиры, купленной по военной ипотеке, продает ее другому военнослужащему – участнику НИС. Последний берет на себя долговые обязательства перед банком.

Для того, чтобы найти покупателя, можно разместить объявление на сайте “Росвоенипотеки” в разделе “Объявления участников НИС о продаже квартир”.

Участникам соглашения нужно обратиться в банк. Дальнейшие действия:

  1. Покупатель получает одобрение кредитора на ипотеку.
  2. Четыре стороны – продавец, покупатель, кредитное учреждение и “Росвоенипотека” заключают договор цессии.
  3. Банк переводит средства “Росвоенипотеке” в счет покрытия долга военнослужащего.
  4. Проводится государственная регистрация переуступки прав покупателю.

Для проведения государственной регистрации в госреестре потребуются такие документы:

  • разрешение банка на переуступку;
  • договор цессии;
  • договор купли-продажи квартиры;
  • документация, подтверждающая оплату стоимости жилья;
  • акт взаимозачета требований;
  • акт передачи документов от продавца покупателю.

Процедура проводится достаточно быстро и подходит для срочной продажи квартиры, однако юридические сложности предполагают снижение цены на недвижимость.

Военнослужащий вправе продать квартиру, купленную по программе НИС. Для этого существует два варианта – досрочное снятие обременения либо переуступка прав. Каждая процедура имеет свои особенности и требует определенного порядка действий.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.