Как найти выгодную ипотеку на новостройку? Важные условия при оформлении кредитного займа

Хотя по состоянию на 2018 год число сделок со вторичной недвижимость растет, по данным «Инком-недвижимость» доля сделок с первичным жильем все равно занимает лидерские позиции — в Москве 61,8% от общего числа сделок. В связи с этим можно с уверенностью заявлять, что если заемщик захочет приобрести ипотеку, ему в первую очередь предложат взять ипотечный займ на первичное жилье.

Но как взять его с наиболее выгодными условиями, где его взять и какие документы понадобятся? Об этом — в настоящей статье.

Показать содержание

• Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?
• На каких условиях выдаются кредитные займы и где самые выгодные?
• Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?
• Все ли финансовые учреждения идут навстречу?

Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?

Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.

Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.

Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:

1. Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.

   Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.

   Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.

2. В банках также существует условие, согласно которому компания-застройщик, еще не получившая аккредитацию от банка, должна в течение последних пяти лет построить и сдать не менее 50 тыс. кв. метров. Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.

Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:

• Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
• В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
• Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
• У дома должен быть крепкий фундамент:
  1. цементный;
  2. каменный;
  3. кирпичный.
• По причине значительных рисков для банка, запрещается оформлять в качестве собственника приобретаемого жилья несовершеннолетних детей.

На каких условиях выдаются кредитные займы и где самые выгодные?

Первичное жилье подразумевает высокие риски: застройщику может не хватить финансирования, чтобы достроить дом, или он может попросту перестать исполнять свои обязанности, дом может не пройти аттестацию гос. органами и так далее.

Из-за этого условия к такому виду ипотечного займа иногда бывают жесткими:

1. Первоначальный взнос, как правило, держится на уровне 15-20% от стоимости квартиры.
2. Высокая процентная ставка — от 9,1% годовых в ВТБ-24 и Банке Москвы, средняя банковская ставка по регионам России — от 11,2% годовых.
3. К документам, подтверждающим платежеспособность заемщика, банк предъявит особенные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье — общий рабочий стаж заемщика должен быть от трех до шести лет, в зависимости от банка, принимаются только официальные справки о доходах по форме 2-НДФЛ.
4. Максимальная сумма займа, как правило, не превышает 30 млн рублей.
5. Заемщик должен быть, во-первых, гражданином России, во-вторых, должен быть прописан в том же регионе, где зарегистрировано отделение банка и где находится приобретаемое первичное жилье.
6. В связи с высоким качеством нового жилья, а также благодаря новым методам аттестации построек, банки уверены, что даже спустя 30-50 лет данное жилье не обветшает. В результате максимальный срок кредитования редко опускается ниже 30 лет.

Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?

Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.

Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.

1. Первичная заявка на получение ипотеки. Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка. Неопытным в ипотечном кредитовании заемщикам желательно заполнять ее в отделении выбранного банка, т.к. сотрудники проконсультируют по основным вопросам и не дадут совершить какие-либо ошибки.
2. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ; после того, как сотрудники увидят оригинал документа, его возвращают заемщику, а копию вместе с остальными документами отправляют на рассмотрение.
   Внимание: предоставить паспорт обязан не только заемщик, но и другие участники сделки — поручители и созаемщики, если таковые имеются.
3. Если заемщик имеет супруга, он автоматически становится созаемщиком. Более того, необходимо предоставить банку оригинал свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку. Согласие составляется и заверяется сразу у нотариуса (расходы на процедуру составят примерно 1000 рублей); свидетельство о заключении брака можно забрать в ЗАГСе.
4. Документы, подтверждающие платежеспособность: справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее трех лет (в зависимости от требований банка); часто дополнительным условием является рабочий стаж на последней вакантной должности не менее шести месяцев. Справку 2-НДФЛ, а также копию трудовой книжки выдают и сразу же заверяют в бухгалтерии компании работодателя.

   В некоторых ситуациях у заемщика имеется высокий доход, но он неофициальный. В таком случае первичное жилье можно приобрести по программе «Ипотека по двум документам» — нужно будет лишь заполнить справку по форме банка. Однако ипотечные условия в таком случае заметно ужесточаются.

5. Если первичное жилье приобретается по программам, подразумевающим оформление в залог уже имеющейся у заемщика недвижимости, в банковское отделение нужно принести залоговые документы. Их оформляют в Росреестре, в отделении ЕГРН.
6. В некоторых исключительных ситуациях от заемщика потребуются документы, указывающие на полную дееспособность и вменяемость клиента. В качестве такого документа принимается справка об отсутствии постановки на учет. Ее можно получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; данные полномочные учреждения легко найти в любом более или менее крупном городе (от 40 тысяч населения);
7. Выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки или иной другой документ, указывающий на наличие у заемщика денежных средств для передачи первого взноса.
   Если заемщик хочет значительно повысить свои шансы на одобрение кредита, для подтверждения наличия денег лучше всего использовать выписку со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе.

   В таком случае банк будет точно уверен в отсутствии подлога, в серьезности намерений заемщика и его лояльности к банку.

8. Если заемщиком или созаемщиком является мужчина, возраст которого не перешел отметку в 27 лет, банк потребует военный билет. Данный документ выдается в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.

Помимо этого стоит отметить: если заемщик является зарплатным клиентом банка-кредитора, ему обычно подразумевается преференция в виде сниженной процентной ставки; к тому же таким клиентам чаще одобряют ипотечные займы. Более того, шансы и преференции увеличиваются еще больше, если заемщик согласится оформить комплексное страхование в банке-кредиторе.

Все ли финансовые учреждения идут навстречу?

На данный момент ипотечные программы, ориентированные на первично жилье, предоставляют практически все крупные и средние банки. Однако, существует целый ряд банковских организаций, выдающих ипотеку только на вторичное жилье; это особенно свойственно небольшим банкам.

Так происходит по двум причинам:

1. Крупные, зарекомендовавшие себя застройщики обычно стараются сотрудничать с такими же крупными банками — Сбербанком, ВТБ-24 и так далее. В результате «маленьким» банкам остаются доступными только новые компании-застройщики, еще не имеющие значительной репутацией на рынке недвижимости.

   Это значит, что, аккредитовав и тем более инвестировав в их проект деньги, банк может стать банкротом, ведь нет совершенно никаких гарантий о добропорядочности и финансовой благополучности застройщика.

2. Очень часто партнерские соглашения застройщики соглашают только с теми банками, кто согласился инвестировать в их проект деньги — порой компании обладают настолько весомой репутацией, что они заключают соглашения только с банками, кредитовавшими их еще на этапе котлована. У небольших банковских организаций зачастую просто нет стольких денежных средств, чтобы кредитовать строительство.

Поэтому за первичным жильем заемщикам рекомендуется обращаться в первую очередь к крупным банковским организациям к:

• Сбербанку;
• Альфа-Банку;
• ВТБ-24;
• Россельхозбанку и так далее.

Как видим, выбирать, где самые низкие ставки и проценты банков по ипотеке на новостройки и иное первичное жилье, только вам.

Средние условия кредитования в крупных банках выглядят следующим образом:

1. Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости выбранной квартиры.
2. Процентная ставка — от 9,1% годовых.
3. Максимальная сумма займа — от 30 млн до 100 млн рублей (в зависимости от политики и масштаба банка).
4. Срок кредитования чаще всего — до 30 лет.

Более того, крупные банки зачастую предлагают гибкие условия: возможно субсидирование от застройщика, привлечение сертификата о получении жилищной субсидии, использование материнского капитала и так далее.

Просто в первом случае сделка заключается между застройщиком, банком и клиентом, а во втором — между владельцем собственности, банком и заемщиком. Однако, условия кредитования этих двух видов ипотеки отличаются, поэтому заемщику перед подачей документов и первичной заявки необходимо обстоятельно обдумать все плюсы и минусы такого вида ипотечного кредитования.

Если заемщику важнее всего «свежесть» дома, современный архитектурный стиль и наличие хорошей дворовой инфраструктуры, первичное жилье подходит идеально. В остальных случаях, возможно, стоит обратить внимание на вторичное жилье.