Оценка квартиры для ипотеки: какие документы нужны, как проходит процедура и другие важные нюансы

Отчет об оценке или оценочный альбом входит в набор обязательных документов для оформления ипотеки. Делается отчет только у независимого оценщика, который аккредитован в оценочных организациях (РОО или АРМО).

Расскажем, как проходит процедура оценивания недвижимости, в какой срок она проводится, рассмотрим другие важные моменты.

Показать содержание

• Какие документы необходимы?
На жилье с неузаконенной перепланировкой      На готовый дом или коттедж     Список бумаг на объект незавершенного строительства      Что нужно на земельный участок?     
• По каким критериям оценивается объект недвижимости?
• Как происходит процедура?
• Сколько дней делается?
• Есть ли разница в том, как оценивают новостройки, вторичку и иные виды жилья?
• Допустимо ли провести без выезда специалиста?
• Можно ли завысить стоимость недвижимости и как это сделать?
• Что получает будущий заемщик по итогам процедуры?

Какие документы необходимы?

Перед тем как осмотреть квартиру или дом оценщик потребует показать ему определенный набор документов, чтобы удостовериться в том, что недвижимость принадлежит продавцу на законных основаниях. От владельца новостройки потребуется:

• договор долевого участия в строительстве или купли-продажи;
• технический план БТИ (если объект уже достроен);
• паспорт заказчика для оформления договора с оценщиком.

От владельца квартиры, покупаемой на вторичном рынке, потребуется:

• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство регистрации квартиры или др.);
• расширенная выписка ЕГРН;
• технический план БТИ с планом и экспликацией;
• паспортные и контактные данные заказчика.

На жилье с неузаконенной перепланировкой

Иногда недвижимость покупается после того, как ее владелец произвел там ремонт. При сносе несущих конструкций, например, стены или при изменении расположения санузла, будет требоваться разрешение на проведение перепланировки. Если документы есть и перепланировка узаконена, то от заказчика услуг потребуется:

• разрешение на перепланировку;
• проект на перепланировку;
• новый техпаспорт БТИ, в котором отражена перепланировка.

Если перепланировка неузаконенная, то потребуется:

• имеющийся техпаспорт БТИ;
• смета на проделанные работы с их описанием, проект (если есть).

Отметим, что большинство банков не выдает ипотечные кредиты на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Поэтому рекомендуется все же получить разрешение и внести изменения в техпаспорт.

Некоторые банки, могут взять с заемщика заверенное у нотариуса обязательство все это сделать после выдачи кредита и покупки квартиры. Нужно также учесть, что квартиры с неузаконненной перепланировкой обычно оцениваются дешевле – это стандартная практика.

На готовый дом или коттедж

При покупке загородного дома список документов для оценщика практически тот же, что и для квартиры:

• правоустанавливающие документы;
• технический план БТИ с планом и экспликацией;
• расширенная выписка ЕГРН;
• данные паспорта.

Единственное отличие – документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо любой другой документ подтверждающий законное владение).

Список бумаг на объект незавершенного строительства

Сложнее всего оценивать объект, если он еще не достроен. Потребуется разрешение на строительство, а также справки из различных инстанций о возможности подключения объекта к сетям:

• водоснабжения;
• канализации;
• газоснабжения;
• энергоснабжения.

Что нужно на земельный участок?

Для оценки стоимости земли потребуются:

• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый паспорт или расширенная выписка ЕГРН;
• справки о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Назначение участка и наличие обременений (арестов, залога и пр.) обычно указывается в выписке ЕГРН.

По каким критериям оценивается объект недвижимости?

Недвижимость оценивается по самым разным критерием. Прежде всего, имеет значение ликвидность объекта, то есть его востребованность на рынке и возможность быстро продать его в случае необходимости. Критерии оценки для квартиры в новостройке и на вторичном рынке:

• возраст и износ дома;
• престижность района;
• стоимость аналогичных объектов;
• квадратура, количество и площадь комнат;
• качество ремонта, планировка, состояние коммуникаций;
• округ, микрорайон;
• близость метро, достопримечательностей.

Критерии оценки дома:

• близость к населенному пункту;
• наличие подъездных путей;
• анализ инфраструктуры возле дома;
• близость промышленной зоны;
• износ здания, материал перекрытий, стен, кровли;
• законность документов на участок.

Критерии оценки земельного участка:

• назначение участка;
• наличие всех правоустанавливающих документов;
• близость участка к населенному пункту;
• наличие подъездной дороги.

Как происходит процедура?

Процедура оценки состоит из нескольких этапов.

1. Выбор оценщика и заключение с ним договора на предоставление услуг.
2. Непосредственно работа по оценке недвижимости.

Алгоритм действий заказчика оценочных услуг:

1. Выбираем оценщика и проверяем наличие у него сертификата, позитивных рекомендаций.
2. Заключаем договор с оценщиком в письменной форме.
3. Приглашаем оценщика в квартиру, передаем документы и даем осмотреть объект оценки.
4. Получаем отчет об оценке или оценочный альбом.
5. Передаем работу оценщика в банк.

Основные методы оценки недвижимости – сравнительный, затратный и доходный. Оценщик, прежде всего, сравнит стоимость аналогичных объектов в этом же районе. Затем будет проанализирована перспективность повышения рыночной стоимости жилья. Применяется во время оценки и, так называемый, затратный метод, когда определяются затраты на возведение аналогичного объекта (восстановительная стоимость объекта).

Сколько дней делается?

Обычно на работу оценщика уходит 5-7 дней. Но возможен заказ и срочной работы, когда отчет подготовят за 1-2 дня. Однако, если техпаспорт БТИ не сделан, то придется его заказывать, и сколько длится процедура в этом случае, варьирует в границах от одной до трех недель.

Есть ли разница в том, как оценивают новостройки, вторичку и иные виды жилья?

Оценка загородной недвижимости обычно дороже, чем городской квартиры. Чем дальше находится объект от города, тем дороже возьмет оценщик за свой приезд и подготовку отчета. В остальном же процедура оценки одинакова.

Допустимо ли провести без выезда специалиста?

Многие оценщики предлагают подготовку отчета об оценке в считанные дни и даже без осмотра недвижимости. Это довольно опасно, поскольку в случае, если выяснится, что оценка не соответствует действительности (например, в квартире есть неузаконенные перепланировки), то оценщик может потерять аккредитацию, а клиенту откажут в выдаче кредита.

Для выбора оценщика нужно просто обзвонить компании и выбрать ту, которая согласится на проведение оценочной деятельности без выезда к клиенту.

Можно ли завысить стоимость недвижимости и как это сделать?

От суммы, которая будет указана в отчете об оценке, зависит размер выдаваемого кредита. Обычно банки кредитуют в размере от 60 до 85% стоимости недвижимости. Иногда чтобы получить большую сумму займа заемщики вступают в сговор с оценщиками и просят их завысить стоимость квартиры или дома. Например, если проведена незаконная перепланировка, которая всегда понижает цену недвижимости, оценщик может “закрыть глаза” на этот факт.

Однако такие действия чреваты негативными последствиями. Банк обязательно проверит техплан, а также осмотрит квартиру, перед тем как взять ее в залог. Если выяснится, что отчет фиктивный, то последует отказ в кредитовании. Лучше придерживаться законных способов завышения стоимости. Например, узаконить перепланировку до оценки или сделать качественный ремонт. В ситуации с загородной недвижимостью можно улучшить качество кровли или отделки, сделать дорогу для более легкого подъезда.

Что получает будущий заемщик по итогам процедуры?

После оценочных работ заемщик получает отчет об оценке или оценочный альбом в нескольких экземплярах с фотографиями. Один нужно будет отдать в банк (оригинал), а второй можно оставить себе.

Оценка недвижимости для ипотеки – важный шаг на пути к получению кредита. Именно на основе вердикта оценщика, банк-кредитор определяет размер кредитного лимита и принимает решение: может ли он взять его в залог или нет.

Подробнее о том, для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки, и можно ли обойтись без неё – читайте в этом материале.