Фантастика или реальность: можно ли взять ипотеку в новостройке без первоначального взноса?

В связи с затяжным кризисом, начавшимся в 2014-м году, экономическая обстановка в России только продолжает ухудшаться. Из-за этого большое количество граждан по-прежнему обладают стабильным и неплохим доходом, но не имеют при этом собственных средств для оплаты первоначального взноса.

Тогда у такой категории граждан появляется мысль взять ипотеку без обязательного первого взноса. Где, как и с какими условиями можно взять подобную ипотеку — в настоящей статье.

Показать содержание

• Возможно ли взять кредит?
• Какие существуют способы?
• Условия
• Требования: какую квартиру можно купить?
• Пошаговый алгоритм действий
• Причины для отказа банком

Возможно ли взять кредит?

Да, можно. Однако нужно понимать, что в таком случае банк значительно рискует. Дело в том, что в тяжелой финансовой ситуации — когда заемщик полностью перестал отправлять ежемесячные платежи — банк опирается на возможность быстро реализовать жилье и за счет этого вернуть прежние убытки и предотвратить возможные дальнейшие.

Но быстро реализовать квартиру можно только при снижении ценника на нее, т. к. в таком случае привлекается сразу множество потенциальных покупателей. Таким образом, если заемщик не делает первоначальный взнос, банк при реализации квартиры обязательно понесет убытки.

Поэтому банки подстраховываются иными методами: серьезными требованиями к документам о доходах, высокими процентными ставками и так далее. Только в таком случае банк будет более или менее уверен в заемщике, и тогда ему становится доступен ипотечный займ без первоначального взноса.

Подробнее о том, когда можно взять ипотеку без первоначального взноса, мы писали здесь, а в какие банки можно обратиться для оформления, можно узнать тут.

Какие существуют способы?

Всего существует шесть основных способов; мы разберем каждый по отдельности:

• Если у заемщика уже имеется в собственности какая-либо недвижимость, ее можно оформить в качестве залога банку. Подобные ипотечные программы обычно так и называются: «Кредит под залог недвижимости».

  Плюсы данной ипотечной программы заключаются в отсутствии не только требований к первоначальному взносу, но и требований к предоставлению документов о доходах. Объясняется это просто — если у банка имеется недвижимое имущество в залоге, он ничем не рискует даже в случае неблагонадежности заемщика (например как купить квартиру под залог имущества без первого взноса, мы разбирали здесь).

• Вместо первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который по состоянию на 2018 год равняется сумме, превышающей 450 тысяч рублей. Для этого в семье должно быть два несовершеннолетних ребенка и более. Тогда родителям в гос. органах выдают сертификат, подтверждающий право на субсидию.
• Если у человека имеется дорогая собственность, будто машина или недвижимость, ему становится доступным ломбардное кредитование. Собственность оформляется в залог, после чего заемщику выдается большая сумма, чаще всего достаточная для приобретения жилья. Минус данного способа в малом сроке кредитования и больших процентных ставках.
• Первоначальный взнос можно заплатить из кредитных средств. Для этого заемщику нужно обратиться в два разных банка: в одном взять потребительский кредит, достаточный для погашения первоначального взноса, а в другом оформить ипотеку. Минус данного способа заключается в очень большой долговой нагрузке, которую способен «вынести» далеко не каждый заемщик.
• Льготные категории населения имеют право на так называемую «социальную ипотеку», в которой предусмотрено или полное отсутствие первоначального взноса, или его минимальный размер в 10% от стоимости жилья. Как правило, подобные программы предоставляются молодым семьям, в которых по крайней мере одному из супругов меньше 35-ти лет, а также военным, чиновникам и прочим государственным служащим.
• Наконец, существуют специальные ипотечные программы, изначально устанавливающие первоначальный взнос в размере 0% от стоимости жилья. Таких программ немного, и еще меньше банковских организаций, предоставляющих подобные возможности заемщикам, но в плане процентных ставок, срока кредитования и прочих условий займа данный способ представляется заемщику наиболее оптимальным.

Условия

Если клиент все же решил обратиться в банк за специальной ипотекой без первого взноса, ему придется согласиться на довольно жесткие условия банка:

• Предоставить максимум документации, подтверждающей платежеспособность заемщика — официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, трудовая книжка с отметками об общем трудовом стаже не менее года, справки о доходах за предыдущий год и так далее.
• Готовность привлечь поручителей и/или созаемщиков для минимизации рисков.
• Приобретаемое жилье в обязательном порядке оформляется в залог банку.
• Процентная ставка по кредиту будет повышенная (зависит от банка, но среднее значение на рынке банковских услуг — 12% годовых и выше).
• Максимальный срок кредитования не превышает 25 лет (исключение — Кубань Кредит и Газпромбанк, где даже по таким ипотечным программам максимальный срок займа — 30 лет).
• Максимальная сумма займа сильно ограничена по сравнению со стандартными ипотечными условиями.

Требования: какую квартиру можно купить?

По сути основные требования в данном виде сделок выдвигаются не к параметрам жилья, а к заемщикам; однако, имеются три важных условия, без которых выдача ипотеки без первоначального взноса невозможна:

1. Стоимость выбранной квартиры не должна превышать максимальную сумму займа, установленную банком для клиента. Учитывая невысокие максимальные размеры кредита, предусмотренные подобными ипотечными программами, найти подпходящее жилье не так уж просто.
2. Выбранное жилье не должно иметь никакого иного правообладателя, кроме застройщика, т.е. зарегистрированного юридического лица, осуществляющую строительную деятельность. Если же квартира находится в совершенно новом здании, но при этом у нее уже имеется владелец — это вторичное, а не первичное жилье (подробнее об ипотеке без первого взноса для вторичного жилья, можно узнать здесь). На него не будет выдан кредит.
3. Застройщик должен быть аккредитован банком. Это значит, что выбрать какое угодно жилье в любой новостройке заемщик не может. Однако, ему доступны застройщики из специального банковского списка, который можно найти или на официальном сайте банка, или получить его в распечатанном виде лично в отделении.

При соблюдении требований к квартире и заемщику шанс на одобрение кредита значительно повышается, но не до 100%: даже если заемщик предоставил документы о доходах, а застройщик аккредитован банком, отсутствие первоначального взноса подразумевает для банка высокие риски, в связи с чем процент отказов по данной ипотечной программе очень высок.

Более детально о покупке квартиры в ипотеку без первого взноса у застройщика, можно узнать в этой статье.

Пошаговый алгоритм действий

1. Будущему заемщику необходимо определиться с выбором подходящего банка и ипотечной программы; выяснить, имеется ли у заемщика право на социальную ипотеку или иные виды льгот.
   Справка! Получение консультации в отделении банка бывает очень полезным для заемщика, т. к. каждый случай рассматривается сотрудниками банка в индивидуальном порядке.
2. Как только банк и программа были выбраны, следует просмотреть список аккредитованных застройщиков; наиболее правильным решением было бы съездить на место стройки или по адресу уже построенного дома, чтобы сделать вывод о том, подойдет ли именно это жилье заемщику.
3. В банк подается первичная заявка, после чего, если заявка была принята сотрудниками банка, начинается сбор документов. Если клиент собирается оплачивать первоначальный взнос материнским капиталом, это необходимо указать в заявке; также в ней должна быть отмечена выбранная ипотечная программа. Требуемые для ипотеки без первоначального взноса документы зависят от банка, но в основном понадобятся:
   • документы, удостоверяющие личность — от всех участников сделки (заемщика, созаемщиков, поручителей);
   • справка о доходах 2-НДФЛ;
   • нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку;
   • трудовая книжка с общим трудовым стажем не менее года и со стажем на последнем месте работы не меньше трех-шести месяцев;
   • если квартира приобретается по программе «Кредит под залог недвижимости», нужно также предоставить залоговые документы.
4. Документы подаются в банк на рассмотрение. Как правило, по прошествии 3-7 рабочих дней банк принимает решение о том, выдавать ли заявителю предварительное одобрение кредита.
5. Если одобрение было получено, заемщик начинает поиск подходящей квартиры. Как только квартира была найдена, документы от застройщика направляются в банк, а именно:
   • технический паспорт;
   • выписка из ЕГРН и прочие документы о доме и квартире.
6. В течение 3-5 рабочих дней банк проверяет документы застройщика, после чего выдает или не выдает клиенту уведомление об утверждении квартиры. С этого момента потребуется провести оценку жилья, прибегнув или к аккредитованным банком оценочным компаниям, или к независимым специалистам-оценщикам.
7. На основе полученного отчета о проведении оценки дорабатывается окончательный договор (вносятся правки, корректируются ипотечные условия и т.д.). После того, как ипотечный договор был составлен юристами банка, заемщика вызывают в банковское отделение для подписания.
8. После подписания ипотечного договора покупатель отправляется в Росреестр с юристами застроечной компании (зачастую в строительных компаниях имеется свой штат юристов для оформления ипотечных займов). Права переоформляются на покупателя, на квартиру тут же накладывается обременение. Банк в соответствии с договоренностями переводит деньги застройщику. Между покупателем и юристом строительной компании составляется акт о приеме-передаче.

На этом сделка завершается. Более детально о том, как взять ипотечный кредит без первоначального взноса, можно узнать здесь.

Причины для отказа банком

Самым главным основанием для отказов всегда служат слишком высокие риски для банка. В связи с отсутствием каких-либо гарантий, банку-кредитору необходимо максимально себя обезопасить от возможных убытков, поэтому наиболее распространенными причинами отказа становятся:

• Невозможность подтвердить платежеспособность официальной справкой по форме 2-НДФЛ или просто неполный пакет документов, предоставленных заемщиком.
• Недостаточный доход — в связи с высокими процентными ставками и большой суммой займа, ежемесячные платежи выходят в большую сумму, при этом банки не выдают займы с ежемесячными платежами больше 30-40% общего дохода заемщика.
• Выбранная клиентом квартира находится в доме застройщика, не аккредитованного банком.
• Невозможность привлечь поручителей и/или созаемщиков. Это особенно актуально для тех граждан, у кого не очень высокие или нестабильные доходы.
• Плохая кредитная история заемщика.

В связи с упавшим уровнем жизни российского населения, а также из-за активной конкуренции среди банковских организаций, на рынке ипотечных услуг становится все больше лояльных к клиентам программ. Это касается и займов без первоначального взноса. Однако, условия по таким программам достаточно тяжелые, особенно для тех клиентов, у кого невысокий доход.
Поэтому главное в данном вопросе — тщательно взвесить свой выбор, ведь может статься, что заемщику будет лучше сначала накопить хотя бы 20% от стоимости жилья. Если же решение взвешенное, никаких проблем с оформлением не будет, и недвижимость быстро перейдет к заемщику в собственность.