Как сделать рефинансирование ипотеки на строительство жилого помещения или на частный дом с земельным участком?

Рефинансирование ипотечных кредитов в России – недавняя практика, поддерживаемая ограниченным числом банков. Сложная процедура передачи права собственности за дом или земельный участок, перенос сроков погашения задолженности непривлекательны для мелких игроков финансового рынка и могут принести убытки. В обход закона, коммерческие банки завышают штрафы за просрочку выплаты и прописывают запрет на финансовую поддержку клиента другой организацией в договоре ипотеки.

Показать содержание

• Требования к заёмщику
Частный дом с земельным участком     Кредит на землю     Заём на строительство жилого дома    
• Какие банки делают?
• Порядок оформления
• Причины отказа

Требования к заёмщику

Порядок подачи документов и условия передачи долговых обязательств в сторонний банк зависят от объекта кредитования и состава действующего договора ипотеки (о том, какие документы нужны для рефинансирования ипотеки, а также о нюансах оформления договора с банком, можно узнать здесь, а из этой статьи вы узнаете об особенностях перекредитования по двум документам). В России установлены минимальные требования, обязательные для всех видов ипотеки:

• Отсутствие просрочек на момент подачи заявления на рефинансирование, включая платёж за текущий месяц.
  Важно! Результат рассмотрения заявки на рефинансирование зависит от полной истории просрочек клиента, включая как ипотеку, так и потребительские кредиты.
• Количество совершённых выплат по кредиту – не меньше 6 при ежемесячном начислении процентов. Рефинансирование ипотеки, взятой в текущем году, косвенно осуществляется ипотечными агентствами: выпуск сертификатов участия, являющихся обеспечительной гарантией для покупателей задолженности, производится на усмотрение агента.

  Приоритет имеют кредиты на сельскохозяйственные участки и объекты промышленного назначения с высоким показателем окупаемости. Государственная поддержка ипотечных агентств ограничивается понижением ставки по рефинансированию на 50%.

• До конца планового периода погашения ипотеке осталось не более трёх месяцев. На практике, кредиты, выплаченные на 80%-99% рефинансируются только при высокой стоимости объекта недвижимости (более 10 млн рублей).
• Недопустимо повторное рефинансирование ипотеки. Доступная альтернатива: вывод дома или участка из залога в счёт потребительского кредита. Формально закон не нарушается: клиент берёт заём на общие цели без залога и использует полученные деньги для погашения ипотеки.

Коммерческие банки ограничивают передачу залоговой собственности при выплате суммы, составляющей менее 20-50% от стоимости объекта (точные условия указываются в договоре). Дополнительный пакет документов формируется исходя из требований государства к объекту кредитования.

Частный дом с земельным участком

Для передачи залогового имущества стороннему банку для рефинансирования задолженности, дом и участок должны удовлетворять следующим требованиям:

• Залог по новому кредиту должен документально соответствовать объекту рефинансирования. При перепланировке здания предоставляются документы с указанием кадастровой стоимости дома после ремонта. Ипотека на комнату или часть земли, выступавшими изначальным объектом кредитования, не относится к рефинансированию и предоставляется на условиях конкретного банка.
• Объект недвижимости на момент подачи заявления в банк не должен быть обременён третьими лицами.
  Внимание! Частичное рефинансирование ипотеки не предусмотрено! Объекты обоих кредитов должны совпадать, а сумма получаемой ипотеки равняться остатку долга по рефинансируемому кредиту.
• Право собственности должно быть законно оформлено и зарегистрировано. Если паспортные данные владельца недвижимости в выписке из ЕГРНИ не совпадают с информацией о заёмщике, при наличии других документов, подтверждающих приобретение дома, в рефинансировании будет временно отказано.
• С момента подачи заявления на передачу залогового имущества в другой банк до предоставления рефинансирования дом и земельный участок, отдельные комнаты и группы объектов, включающие залоговое имущество не могут сдаваться в аренду.
• До полного погашения кредита прописку на территории ипотечного объекта могут иметь только должник и его родственники.

Кредит на землю

Для подачи документов в банк соблюдают стандартные требования:

1. Зарегистрированная собственность земельного участка.
2. Невозможность сдачи в аренду на период оформления передачи в залог.
3. Соответствие адреса, наименования и кадастрового номера участка.
4. Отсутствие просрочек по текущим кредитам.
5. Ипотека не должна быть реструктурирована ранее.

Земли промышленного и сельскохозяйственного назначения могут рефинансироваться на выгодных условиях при предоставлении бизнес-плана с высокой расчётной окупаемостью. Кредитованием таких участков занимаются инвестиционные фонды и агентства. На основании ипотечных закладных выпускаются облигации, обращаемые на рынке ценных бумаг. Прибыль агента формируется из дивидендов и положительной динамики биржевого курса облигации.

Заём на строительство жилого дома

На этапе строительства заёмщик должен обладать исключительными правами требования долевой собственности объекта ипотеки (о том, можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ, какие банки предоставляют такую услугу, можно узнать здесь). Участок строительства не подлежит аренде до вывода из залога по выплате кредита или беззалоговому рефинансированию согласно пункту 1 статьи 64.2 ФЗ №102.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Какие банки делают?

Среди крупных банков, ведущих деятельность на территории РФ, выгодные условия по рефинансированию кредита на строящееся жильё, дом и земельный участок предлагают:

• АИЖК (ДОМ РФ);
• АК БАРС;
• ВТБ (ВТБ 24);
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит банк;
• Металлинвестбанк;
• Открытие Банк;
• РайффайзенБАНК;
• РосЕвроБанк;
• Россельхозбанк;
• Российский Капитал;
• Санкт-Петербург Банк;
• Сбербанк;
• СМП Банк;
• Тинькофф Банк;
• ТРАНСКАПИТАЛБАНК;
• Уралсиб Банк;
• ФОРА-БАНК;
• ЮниКредит Банк.

Подробно о том, какие в каких банках можно рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях, мы рассказывали тут.

Порядок оформления

О том, как правильно написать и подать заявку на рефинансирование ипотеки, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете насколько выгодно рефинансирование ипотеки и стоит ли его вообще делать.

Она складывается из разности невыплаченной части кредита в двух банках и возможных убытков:

• Расходов на сбор недостающего пакета документов.
• Платной юридический помощи при внесении изменений в реестр недвижимости.
• Снятие залогового имущества с аренды на время рефинансирования.

Для поиска банка с наиболее выгодными условиями используют онлайн сервисы и прибегают к услугам кредитных брокеров (о том, как рефинансировать ипотеку с помощью сервиса АИЖК, читайте в нашем материале). Сотрудники финансового агентства могут самостоятельно подать заявку и собрать документы на ипотеку, используя вашу доверенность.

Для подтверждения личности заёмщика требуется:

• Копия паспорта, включая страницу с семейным положением.
• Справка о доходах.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• СНИЛС.
• Свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии).
• Согласие на обработку персональных данных (заполняется и подписывается в банке).
• Договор ипотеки.
• Выписка по счёту погашения кредита.

Для проверки земельного участка предоставляется один из следующих документов:

• Выписка из кадастрового реестра земельных участков с указанием стоимости и владельца недвижимости.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Для рефинансирования ипотеки на частный дом с земельным участком:

• Выписка из ЕГРНИ, действительная на момент подачи заявления.
• Реквизиты первоначального кредитного соглашения: дата подписания и порядковый номер, сумма ежемесячного платежа, валюта кредита, реквизиты для оплаты.

При передаче ипотеки на строящееся жильё в другой банк необходимы:

• Документ, подтверждающий право собственности строящегося объекта.
• Выписку из реестра земельных участков по месту строительства.
• Выписку из ЕГРНИ или свидетельство о регистрации права собственности на жилой объект, если он достроен на момент подачи заявления.

При самостоятельном обращении в банк рефинансирование происходит в 4 этапа:

1. Сбор пакета документов и подача заявки.
2. Одобрение заёмщика. Банк проверяет кредитную истории и запрашивает дополнительные документы для принятия решения.
3. Одобрение объекта недвижимости. Наиболее длительный этап, состоящий в полной проверке документов на участок или жилое здание. При обнаружении несоответствий объекта требованиям банка дополнительные документы не запрашиваются, а заявление на рефинансирование кредита отклоняется.
4. Предоставление справок о погашении кредита расторжении договора с банком, изначально выдавшим ипотеку, оформление закладной. До окончания четвёртого этапа ставка рефинансирования будет выше на 1-2%.

Детально о том, как рефинансировать ипотечный кредит в банке, в котором брали заем и как проходит процедура перекредитования другом банковском учреждении, читайте в этой статье.

Причины отказа

Действия банков по передаче задолженности регламентируются федеральным законом №102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Для земельных участков и домов, находящихся в государственной собственности в статье №6 пункте 3 установлено правило: Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Популярные причины отказа для частных домов, включая строящиеся объекты:

• Предоставление неполного пакета документов, устаревших выписок и недействительных справок.
• Сдача залогового имущества или строительного участка в аренду на период рассмотрения заявки.
• Отсутствие согласия со стороны долевых собственников и государства на залог недвижимости.

Для земельных участков коммерческого назначения рефинансирование осложняют:

• Несоответствие кадастровой и реальной стоимости объекта, связанное с деятельностью организации.
• Низкая рентабельность производства, в котором задействован участок.
• Наличие дебиторской задолженности.

Отклонение заявки на рефинансирование сопровождается комментарием банка с указанием причины. При необоснованном отказе решение можно оспорить в суде в установленный срок.

Доля отказов при рефинансировании остатка долга до 1 млн рублей ниже, чем для дорогих кредитов и ипотеке на начальной стадии выплаты. Лояльность крупных банков к клиентам с плохой кредитной историей обусловлена государственным субсидированием, покрывающим расходы при передачи залогового имущества и примерно 20% финансовых рисков при невыплате.

Рефинансирование ипотеки в государственном или частном банке возможно при отсутствии в договоре прямого запрета на передачу задолженности в другое учреждение. Необоснованный отказ со стороны банка противоречит разработанной правительством программе субсидирования кредитов и может быть оспорен в суде. Ставка по рефинансированию не зависит от первоначальных условий кредита: разницу в сумме задолженности компенсирует государство.