Подробная инструкция: как рефинансировать ипотеку в своём или другом банке?

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Рефинансирование – отличный способ уменьшить кредитные платежи и размер итоговой переплаты по ипотеке. Процедура перекредитования занимает обычно 1-2 недели.

В течение этого срока оценивается кредитоспособность заемщика, закрывается старый кредит и открывается новый – на ту же сумму, но на более лояльных условиях.

Рассмотрим, можно ли сделать рефинансирование ипотечного кредита в том же или в другом банке, как подать заявку и оформить необходимые документы.

Показать содержание

Что это значит?

Рефинансирование – это процедура закрытия ипотечной задолженности другим банком. Взамен открывается новый кредитный счет по более низкой процентной ставке. За счет разницы между ставками заемщик экономит на кредитных платежах и уменьшает итоговую переплату.

Например, если уменьшить ставку по ипотеке на 5 процентных пунктов, то при сумме задолженности в 1 млн. рублей на срок 10 лет можно сэкономить до 3 тыс. рублей в месяц и 36 тыс. рублей в год. Размер итоговой переплаты в итоге уменьшится более чем на 350 тыс. рублей.

Рефинансировать задолженность можно и в своем банке, если банк согласится поменять условия кредитования, например, увеличить сроки кредитования, снизить ставку, изменить валюту кредита. В этом случае переоформление договора ипотеки не требуется, поскольку залог остается у того же залогодержателя.

Можно ли рефинансировать ипотечный кредит?

В основном рефинансируются кредиты, оформленные в других банках. Это возможно в том случае, когда у заемщика нет просроченной задолженности на момент подачи анкеты-заявления, а остаток задолженности составляет не менее 0,3 -1 млн. рублей. Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита в России 2,45-2,52 млн. рублей, то условия рефинансирования позволяют перекредитовать по более низкой ставке значительную часть задолженности.

Рефинансирование в этом же банке, где был взят кредит, фактически представляет собой реструктуризацию задолженности. Как получить рефинансирование? Оно проводится по заявлению заемщика в том случае, если тот не справляется с кредитом либо хочет уменьшить ставку по кредиту по другим причинам. Но, если говорить честно, то банки весьма неохотно снижают ставки. В основном они предпочитают переманивать хороших заемщиков у своих конкурентов – других банков.

Важно! Банки не рефинансируют кредиты, которые уже рефинансировались, а также не практикуют частичное погашение задолженности по займам других банков.

Где предлагается такая услуга?

Рефинансирование предлагает довольно много банков. Рост объема рефинансируемой задолженности в 2017-2018 годах уже спровоцировал ипотечный бум на рынке недвижимости. Средние ставки по перекредитованию находятся пока на уровне от 9,9 до 14,5% годовых в рублях. Банки, которые рефинансируют ипотеку других банков:

  • Уралсиб;
  • ВТБ;
  • Сбербанк;
  • Райффайзенбанк;
  • Промсвязьбанк;
  • Открытие;
  • Возрождение;
  • Газпромбанк;
  • ЮниКредитбанк;
  • Примсоцбанк;
  • Россельхозбанк и другие банки.

Фактически услуги рефинансирования предоставляют все лидеры ипотечного рынка. Разница только в ставках и требованиях к заемщику.

Но вот найти банки, которые декларировали внутреннее рефинансирование, как отдельную программу, нам не удалось. Формально все ипотечные кредиторы (в том числе и выше перечисленные) готовы рассмотреть заявление своего заемщика о снижении ставки по ипотеке. Но на практике удовлетворяют такие просьбы лишь единицам (например, особо важным клиентам, а также проблемным заемщикам).

С 2018 года появилась возможность рефинансировать ипотеку молодых семей с детьми в рамках программы государственной поддержки по ставке в 6% годовых в первые три года (а при рождении новых детей в первые 8 лет).

Благодаря этой программе количество банков, которые будут предлагать рефинансирование должно увеличиться еще больше.

Как проходит процедура в своем банковском учреждении?

Рассмотрим, как всё же можно рефинансировать ипотеку в том же банке, где вы ее брали. Если заемщик хочет уменьшить ставку в своем же банке, то он может написать заявление. Для этого необходимо обратиться в то же отделение, где оформлялась ипотека. Банк изучит кредитную историю своего клиента и если сочтет нужным, то понизит ставку или согласится на другие изменения условий кредитования.

В случае одобрения заявки потребуется:

  • свежая справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ либо выписка с зарплатного счета (если клиент получает зарплату в том же банке);
  • копия трудовой книжки.

Большая часть информации о заемщике и залоговой недвижимости уже есть в банке, поэтому не нужно будет переоценивать залог или менять страховщика. Банк и заемщик просто подпишут изменения к кредитному договору, предусмотрев новые условия: снижение кредитной ставки, а если это необходимо – более длительные сроки кредитования.

Как рефинансировать в другом банковском учреждении?

Для рефинансирования кредита стороннего банка нужно пройти более сложную процедуру. Вот как в этом случае можно перекредитовать ипотечный кредит под меньший процент:

  • Во-первых, необходимо, чтобы другой банк одобрил анкету-заявку на рефинансирование. Добиться этого не так уж и просто, ведь новый кредитор будет оценивать заемщика со всей строгостью.
  • Во-вторых, чтобы перекредитоваться в другом банке, придется собрать внушительный пакет документов, без которых сделка с банком может просто не состояться.

Пошаговая инструкция, как провести перекредитование, следующая. Необходимо:

  1. Выбрать банк для рефинансирования и получить его одобрение на поданную заявку.
  2. Подписать договор рефинансирования с банком.
  3. Дождаться погашения ипотечного кредита и снять обременение с недвижимости.
  4. Подписать договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.
  5. Оплачивать новый кредит по новой ставке.
Заемщики других банков подают расширенный пакет документов, который кардинально отличается от комплекта для клиентов этого же кредитора.

Нужно будет предоставить не только справку о доходах, выписку из трудовой книжки, но и копию паспорта, справку о задолженности по рефинансируемому кредиту, копию кредитного договора. Обязательна и анкета, которая заполняется с указанием размера расходов и доходов будущего заемщика.

Как подать документы на залог после получения одобрения?

После предварительного одобрения заявки внешнего заемщика нужно потребуются документы по залоговой недвижимости. Это необходимо, чтобы новый кредитор смог оценить залог и убедиться в том, что рыночная стоимость недвижимости не превышает размера задолженности.

От заемщика потребуется:

  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.);
  • ДДУ или договор о переуступке прав требований (если покупается жилье на первичном рынке);
  • выписка из домовой книги;
  • согласие супруга (и) на ипотеку;
  • акт оценки недвижимости.

Банки выдвигают определенные требования к залоговому имуществу. Например, квартира или дом должны обязательно иметь отдельную кухню и санузел. Недвижимость должна находиться в здании с процентом износа не более 50-70%, не относящемся к аварийному фонду. Важно и месторасположение объекта – не более 50 км от города и в районе работы отделения банка.

О том, как проходит рефинансирование ипотеки по двум документам, читайте здесь.

Порядок действий по перерегистрации залога

Договор ипотеки заключается в письменной форме без нотариального заверения. После того как будет осуществлена его государственная регистрация, у нового кредитора возникает право требования обращения взыскания на заложенную квартиру, если заемщик вдруг не справится с оплатой кредита.

Вот как это происходит:

  1. Заемщик подписывает договор ипотеки с новым кредитором.
  2. Снимается обременение и одновременно накладывается новое – в пользу нового банка.
  3. Заемщик приносит в банк договор ипотеки с отметкой регистратора.
Регистрация ипотеки, или залога, осуществляется Росреестром путем внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Для регистрации требуется только паспорт, заявление банка и заемщика, договор ипотеки, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, а также квитанция об оплате госпошлины.

Есть ли нюансы для физических и юридических лиц?

При перекредитовании физических и юридических лиц предусмотрены разные условия. Будет нужен другой список документов, изменится лимит кредитования и минимальные суммы кредита, могут отличаться и максимальные сроки выплаты задолженности (для компаний они более короткие, чем для обычных граждан).

Отличия требований к заемщику в банке, где была взята ипотека:

  • для физлиц нужна справка о доходах, а для юрлиц – налоговая отчетность;
  • выдвигаются другие требования к платежеспособности клиента (для юрлиц важно отсутствие убытков, а для граждан – наличие стабильных доходов от основного места работы);
  • требуемый трудовой стаж физлица один год, а для компании важен опыт безубыточной деятельности в течение нескольких лет.

Сама же процедура перекредитования отличается мало. Для заемщиков физических и юридических лиц обязательно заполнение заявления, а также предоставление нужного пакета документов. В случае одобрения заявки будут изменены условия кредитования в том же банке, но для этого нужны веские причины (например, проблемы с оплатой кредита и пр.).

Отличия при рефинансировании ипотеки другого банка:

  • Для юрлиц потребуются:

    1. документы, подтверждающие полномочия руководителя;
    2. нотариальные копии устава;
    3. свидетельства о регистрации;
    4. свидетельства о постановке на налоговый учет;
  • Для физлиц достаточно справки о доходах.
  • Госпошлина за регистрацию ипотеки: для физических лиц – 2 тыс. руб., для юрлиц — 22 тыс. руб.

Остальные условия рефинансирования те же: заемщик (физическое или юридическое лицо) оставляет заявку и комплект документов, если банк готов принять его в качестве клиента, то подписывается договор рефинансирования, ипотеки и происходит закрытие старой задолженности и открытие нового кредита по более низкой ставке.

Возможно ли уменьшить сроки?

Рефинансируя кредит, заемщик может как уменьшить срок кредитования, так и увеличить его.

Увеличение срока может существенно повлиять на размер кредитных платежей, а уменьшение – сократить размер итоговой переплаты. Еще на этапе заполнения анкеты-заявки нужно указать ожидаемый срок кредитования, валюту займа и размер ставки. Если банк не будет возражать, то заемщик получит одобрение ожидаемых условий перекредитования.

Допустимо ли увеличение общей суммы?

Многие банки предлагают не только перекредитование в размере остатка задолженности, но и возможность увеличения суммы кредита.

Дополнительные средства можно потратить, например, на ремонт или другое улучшение жилищных условий. Однако такую услугу предлагают не все кредиторы. Стоит заранее уточнить: предоставляется дополнительный кредит в рамках рефинансирования или нет.

Какие расходы несет заемщик?

Если ипотека рефинансируется в своем же банке, то у заемщика нет никаких расходов. Ему не нужно менять залогодержателя, а также платить госпошлину за регистрацию обременение, нотариальное заверение документов. Если же рефинансирование происходит с кредитом другого банка, то предстоят расходы на снятие и регистрацию обременения, а также возможную смену страховщика.

За удаление записи в реестре нужно заплатить от 300 до 750 рублей, а за регистрацию – 2000 рублей. Потребуется нотариально заверенное согласие супруга (и) на сделку (от 500 рублей). Еще одна статья расходов – оценка квартиры или дома независимым оценщиком. Акт оценки обойдется минимум в 2-5 тыс. рублей.

Когда вероятен отказ?

Отказ в рефинансировании происходит в том случае, когда банк не заинтересован в привлечении заемщика или не видит смысла в перекредитовании своего же клиента.

Обычно это происходит в том случае, когда у заемщика плохая кредитная история: были просрочки платежей, реструктуризация кредита. Отказ возможен также в случае, если у предпринимателя начались убытки в бизнесе либо уменьшился размер ежемесячных доходов.

Подробнее о том, кто имеет право на рефинансирование и когда возможен отказ, читайте в нашей статье.

Как правильно сделать перекредитование?

При перекредитовании очень важно подсчитать размер экономии. Для этого нужно попросить кредитного менеджера рассчитать полную стоимость кредита, а также размер итоговой переплаты.

Если удалось выгадать хотя бы 10-20%, то хлопоты со сбором документов и прохождение через процедуру рефинансирования все же имеет смысл. Желательно обращать внимание и на детали. Например, увеличатся ли штрафы в случае просрочки, появятся ли дополнительные санкции, вырастут ли страховые платежи.

Подводные камни процедуры – не только небольшая выгода от перекредитования, но и дополнительные расходы. Правда, если разница между ставками велика, а кредит довольно крупный, то все эти расходы покроются с лихвой. Еще один нюанс, о котором часто забывают: рефинансируя кредит, заемщик теряет возможность сделать это по еще более низкой ставке. Дело в том, что банки обычно отказывают заемщикам, которые уже рефинансировали свою задолженность (о повторном рефинансировании ипотеки читайте тут).

Рефинансирование – это реальная возможность уменьшить размер выплат по кредиту. Если заемщик знает, как правильно это делается, то он может уменьшить переплату по кредиту и освободить средства для покрытия других расходов, в том числе для досрочного погашения задолженности по ипотеке. Однако банки в основном рефинансируют кредиты внешних заемщиков, а вот на снижение ставки внутренним клиентам идут крайне неохотно.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о рефинансировании ипотеки:

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.