Насколько выгодно рефинансирование ипотеки и стоит ли его вообще делать?

В нынешнее время у очень многих людей в нашей стране квартира куплена в ипотеку. Она зачастую является очень крупной статьёй расходов, и это при том, что за коммунальные платежи приходится платить немаленькие деньги.

Иногда даже встречаются случаи, когда у людей банк забирает квартиру из-за того, что человек не способен выплачивать ежемесячные платежи. Именно для этого во многих банках присутствует услуга – рефинансирование, которое сможет помочь снизить плату за ипотечный кредит на несколько процентов.

В сущности рефинансирование осуществляется так: составляется и подаётся в банк заявка о том, что гражданин хочет оформить рефинансирование (имеется в виду сущность рефинансирования в целом, а не только ипотечного), банк выкупает у заёмщика кредит, не выплачивая некоторое количество процентов и передает его под другой процент, получая выгоду.

Показать содержание

• Выгодно ли делать перекредитование ипотечного кредита и если да, то когда?
• Чем это полезно?
• В каких случаях это нежелательно?
• Как рассчитать?
Пример    

Выгодно ли делать перекредитование ипотечного кредита и если да, то когда?

Пользоваться услугами рефинансирования ипотеки рекомендуется в следующих случаях:

1. Если выгода будет составлять больше двух процентных пунктов.
2. Если денег у заёмщика совсем не много и ему важно сэкономить даже 1000 рублей.

Чем это полезно?

Польза от рефинансирования будет если:

• Платить гражданин будет меньше, чем в другом банке (при этом выгода должна быть рассчитана, учитывая другие платежи.
• Банк хочет проводить реструктуризацию, а на оплату ежемесячных платежей не хватает денег.

В каких случаях это нежелательно?

Так в каких же случаях совершенно не выгодно рефинансировать ипотеку?

• Если гражданин выплачивал сначала проценты по ипотеке, а потом начал платить основную сумму, а после оформления ипотеки прошло больше половины срока или около того, то оформлять рефинансирование ему будет крайне не выгодно, так как в новом банке он будет платить проценты заново, а потом ещё и основную сумму.

  Если же это он сделает, то очень-очень сильно обогатит банк, потому что в предыдущем банке выкупит только основную сумму, а его заставит выплатить основную сумму плюс свои проценты.

• Также не рекомендуется оформлять рефинансирование в мелких, неизвестных банка, так как он может разориться и у заёмщика начнётся беготня, а это всегда сопровождается потерей большого количества времени и нервов.
• Самое опасное в рефинансировании – это дополнительные скрытые расходы, о которых банк, конечно, ничего сразу говорить не будет. Эти дополнительные расходы в лучшем случае могут аннулировать выгоду, а в худшем случае заёмщик может начать платить даже больше, чем в другом банке.
• Также польза будет идти тогда, когда внесение платежей будет удобнее, чем в предыдущем банке. Ведь в России присутствуют банки, в которых внесение платежей может осуществиться без комиссии только в специальном терминале, а этих терминалов в городе зачастую всего лишь несколько, а самым главным “врагом” таких платежей будет его поломка, а любая задержка платежей будет караться грабительским штрафом.

  Такая система присутствует у “Ренессанс кредит”. Поэтому будет уместно перейти из банка с такой системой в другой, например в Сбербанк, в котором платежи можно делать дистанционно и без комиссии.

• Ещё очень важным критерием является то, что рефинансирование считается обыкновенным кредитом, поэтому банк обязан будет проводить повторную проверку кредитоспособности, а на прошлую проверку банк не будет обращать никакого внимания.

  Также банк проведёт ещё и оценку квартиры, а это, нужно сказать, тоже не бесплатная процедура, за неё обычно банк берет около 5000, а то и 10000 рублей.

• И самое страшное, что банк, который выбрал заёмщик может отказать ему в ипотеке, а деньги за оценку, конечно, никто возвращать не будет. Этого не нужно бояться, но если у гражданина плохая кредитная история и нынешний банк все-таки выдал каким чудом ипотеку, то ему не стоит обращаться в банк со строгими критериями выбора заёмщика. О том, кому положено рефинансирование ипотеки и в каких случаях банк может отказать, читайте тут.

Подробную информацию о подводных камнях и рисках, имеющих отношение к процедуре рефинансирования ипотеки, вы найдете в отдельной статье.

Как рассчитать?

Самым простом и надёжным способом расчёта выгоды является использование специальных ипотечных калькуляторов, которые можно легко найти в интернете, но самое главное перед расчётом внимательно прочитать условия кредита, причем прочитать нужно как настоящий кредит, так и потенциальный.

Чтение условий рекомендуется со специалистом или с разбирающимся человеком, так как в кредитных договорах обычно много тонкостей, не сразу видных и понятных обычному человеку. Самому проводить расчёт крайне не рекомендуется, так как можно допустить ошибку и все расчеты станут неверными. Как же посчитать выгоду? Для расчета в калькуляторе необходимо знать следующие данные:

• сумму действующего кредита;
• срок действующего кредита;
• оставшийся срок выплаты действующего кредита;
• сумму нового кредита;
• срок нового кредита;
• оставшийся срок выплаты нового кредита.

Все эти данные нужно просто ввести в нужные столбцы калькулятора и всё, ответ будет получен мгновенно.

Пример

Приведу пример расчетов: Ирина Александровна 12 месяцев назад взяла в ипотеку квартиру в Москве на сумму 6 000 000, квартира стоила 8 000 000, платить за действующий кредит её осталось 120 месяцев ( в калькуляторе нужно указывать сумму в месяцах), а процентная ставка составляла 15% годовых.

Она нашла новый банк, в котором ставка по кредиту составляет 10% ( выгода больше 2 процентных пунктов, поэтому есть смысл воспользоваться их услугами), осталось ей платить за кредит в новом банке уже не 120 месяцев, а 140 месяцев, так как настоящая плата по кредиту была для неё очень высока, а оставшаяся сумма около 5 300 000.

Введём данные в калькулятор, при условии, что оценка квартиры стоила 10 000 рублей (такая графа в калькуляторе тоже присутствует), а других расходов нет. Таким образом ежемесячная плата за кредит составляла 96 801, а в новом 64 281.

Переплачивать Ирина Александровна в действующем кредите стала бы 5 616 120 рублей, а в новом она составлять будет 3 699 340 рублей. И это при том, что срок кредита был продлён на 20 месяцев, а если его не продлевать, то переплачивать пришлось бы 3 104 800 рублей. То есть экономия в номом банке будет составлять 2 511 320 рублей, поэтому переход в новый банк будет очень выгодно.

В заключение можно сказать, что к переходу в другой банк надо отнестись с крайней ответственностью, всё очень грамотно рассчитать и понять, стоит ли это делать.

В некоторых банках, например в Сбербанке, комиссия за погашение займа не будет взиматься если оплата будет осуществляться с дебетовой карты их банка, поэтому будет уместно оформить у них карту, не обязательно заводить карту с платным обслуживанием, достаточно будет и простой, бесплатной карты.