Рефинансирование ипотеки: выгодные условия перекредитования

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Периодическое понижение ключевой ставки Центробанка позволяет все большему числу банков предоставлять населению услугу обмена старого ипотечного займа на новый, более выгодный.

Рефинансирование ипотечного кредита – это получение нового кредитного займа, с более выгодными для плательщика условиями, с целью погашения старого.

Показать содержание

Требования перекредитования для заемщика

Каждый банк рассматривает целесообразность перекредитования ипотеки, основываясь на собственном мониторинге и личном анализе. Как правило, ключевую роль играют те же факторы, что и при рассмотрении первоначальной заявки на кредит.

Рефинансирование ипотечного кредитования может проходить по одному из двух сценариев:

  1. Смена одного банка-залогодержателя на другой. Заемщик берет ипотеку в новом банке и передает ему в залог свою недвижимость.

    Этот способ подразумевает, что в рамках перекредитования новой кредитной организацией предлагается удешевление займа в сравнении с первоначальным. Подробную инструкцию, как рефинансировать ипотеку в своем или другом банке, вы найдете тут, а в этой статье мы рассказывали о банковских учреждениях, предлагающих наиболее выгодные условия перекредитования.

  2. Вывод недвижимости из-под заклада.

    Заемщик оформляет беззалоговый потребительский кредит, при помощи которого гасит ипотеку. В этом случае, как правило, происходит удорожание займа, но недвижимость попадает в полное распоряжение заемщика. Теперь он вправе выставить ее на продажу и вырученными деньгами погасить долг.

    К рассматриваемому для рефинансирования ипотечному займу, предъявляются определенные требования:

    • заем должен погашаться неукоснительно своевременно в течение всего предыдущего срока;
    • договор займа действует уже не менее полугода;
    • некоторыми банками предусмотрено условие, что к моменту перекредитования клиентом должно быть выплачено от 20% до 50% первоначальной стоимости недвижимости;
    • до окончания срока действия договора осталось более 3 месяцев.

Может ли рефинансировать созаемщик?

Созаемщик – человек, отвечающий совместно с заемщиком перед кредитной организацией за своевременное и полное погашение финансовых обязательств.

Важно! Решение стать созаемщиком является полностью добровольным.

Хотя степень родства при привлечении созаемщика не имеет значения, многие банки придерживаются правила, где при заключении ипотечного договора заемщиком, состоящим в официальном браке, второй супруг становится созаемщиком автоматически.

Каждая заявка о рефинансировании ипотечного кредита созаемщиком банком рассматривается индивидуально. Он вправе принять любое решение по данному вопросу в каждом отдельном случае.

Возможности и условия в разных ситуациях

Без страхования жизни

Законодательством РФ этот вид страхования не предусмотрен, как обязательный.

Однако, банки, стремясь максимально обезопасить себя и свои сбережения от незапланированных потерь, причисляют данный вид страхования к обязательным и включают его в документ договора. При отказе клиента от страхования своей жизни ставка по ипотеке, как правило, поднимается на 0,7-2%.

Часто у клиента, обратившегося в банк с просьбой о перекредитовании, уже есть действующий страховой полис, который был оформлен на него в момент заключения ипотечного договора. В этом случае существует два пути развития событий:

  1. Текущая страховая компания включена в перечень аккредитованных страховых компаний новой кредитной организации – существующая страховка просто пролонгируется. Благодаря смене банка заключается новый договор страхования, учитывая ранее оплаченную сумму.
  2. Текущая страховая компания не включена в перечень аккредитованных страховых компаний новой кредитной организации – заключается новый договор с новой страховой компанией, оплата нового полиса и возврат неиспользованной доли от старой страховки.

Без оценки недвижимости

Избежать оформления отчетной документации об оценке недвижимости при перекредитовании ипотеки возможно только в двух случаях:

  1. Процедура рефинансирования производится в том же банке, где был оформлен первоначальный кредит. В этом случае не требуется предоставление пакета документов, необходимого для всех новичков. Достаточно оформить дополнительное соглашение к действующему договору с новой процентной ставкой.
  2. Отчет об оценке недвижимости был сформирован сравнительно недавно. В этом случае, однако, следует иметь в виду:

    • отчет об оценке имеет срок давности, и каждый банк предъявляет свои требования к этому сроку;
    • каждый банк имеет сформированный список аккредитованных оценочных компаний, так как у каждого из них имеются свои требования к предъявляемым отчетам об оценке.

С перепланировкой жилья

После процедуры рефинансирования недвижимость превращается в залоговый объект для кредитной организации. Чтобы избежать незапланированных финансовых потерь, банк индивидуально рассматривает каждый случай произведенной в жилье перепланировки.

Важно! Официально принято считать, что если произведенная перепланировка в жилище не была узаконена, то банк автоматически откажет в проведении рефинансирования.

Только при обращении станет понятно, как данный кредитор относится к самостоятельной переделке:

  • Один банк категорически откажется от залоговой недвижимости с неузаконенными изменениями в планировке и потребует официально их узаконить.
  • Второй – не засчитает перепланировкой остекленную лоджию и снос встроенного шкафа.
  • Третий – позволит перенос какой-нибудь инженерной коммуникации. Главное, чтобы технический план не содержал красных линий (красная линия – неузаконенное изменение в первоначальной планировке квартиры).

Это связано с тем, что вместе с правом собственности на перепланированную недвижимость к новому собственнику автоматически переходит и ответственность за незаконную перепланировку.

С плохой кредитной историей

Как показывает практика, перекредитование ипотечного займа с плохой кредитной историей – практически невыполнимая задача.

Банк не станет рефинансировать ипотеку с отрицательной кредитной историей, так как сумма займа слишком велика и кредитная организация не может взять на себя неоправданный риск, соглашаясь сотрудничать с неблагонадёжным клиентом.

На сегодняшний день перекредитование ипотеки на более выгодных условиях доступно только для клиента с безукоризненной кредитной историей. И то, как правило, для того, который уже является клиентом этого банка.

Если возникли какие-нибудь непредвиденные трудности с выплатой ипотечного займа, то заемщику следует незамедлительно обратиться в банк для реструктуризации долга или с просьбой о предоставлении «кредитных каникул». Только этот шаг позволит избежать неминуемой просрочки, и не только сохранить положительную историю, но и разгрузить семейный бюджет.

Изменение ипотечного кредита с валютного в рубли

Перекредитование валютной ипотеки в рубли – это процедура переоформления договора, после которой выплаты начинают производиться в рублях. При этом банк оговаривает курс перевода с каждым клиентом отдельно. Так как указания ЦБ о предпочтительной ставке рефинансирования за доллар США и евро носит только рекомендательный характер.

Основные требования, предъявляемые к клиенту банком при рассмотрении вопроса о рефинансировании:

  • возраст клиента находится в промежутке от 20 до 55 лет;
  • клиент является платежеспособным;
  • сумма рассматриваемого займа находится в пределах от 30 000 руб. до 1 000 000 руб.;
  • клиент прописан в населенном пункте нахождения кредитной организации;
  • непрерывный трудовой стаж на последнем предприятии составляет не менее года.

Для валютных заемщиков по ипотеке в момент рефинансирования банком, как правило, предъявляются определенные дополнительные требования к рассматриваемому объекту недвижимости. В частности, владельцем оговариваемой собственности должен быть только сам заемщик и члены его семьи.

Собственность не должна быть в обременении имущественными претензиями никем из сторонних организаций и третьих лиц. Если речь идет о жилом помещении, то оно должно полностью соответствовать всем законодательным нормативам и условиям СЭС, его техническое состояние должно быть пригодно для нормального проживания в нем.

Если речь идет о промышленном объекте, то он должен полностью отвечать необходимым техническим характеристикам и противопожарным требованиям.

Нужен ли первоначальный взнос или можно обойтись без него?

При рассмотрении вопроса о рефинансировании банк вправе предъявить заемщику требование о внесении 15-20% собственных денежных средств от рассматриваемой суммы займа.

Если ипотечный кредит был взят относительно недавно и, при этом заемщик не платил первоначального взноса, то при внесении ежемесячных платежей кредитору еще не была перечислена данная сумма. Следовательно, условием для заключения нового договора о рефинансировании между банком и клиентом может стать внесение недостающей суммы денежных средств.

Если же заявка на перекредитование поступает от должника, уже внесшего первоначальный взнос при оформлении ипотеки, то, как правило, внесения дополнительных денежных средств не требуется.

Всем, кто собирается прибегнуть к услуге перекредитования, советуем прочитать о том, насколько выгодна данная процедура и какие существуют риски и подводные камни, а также сколько раз можно рефинансировать ипотеку. Внимательно изучите перечень документов и особенности составления договора и правила подачи заявки. На нашем портале вы также найдете информацию о рефинансировании ипотеки на вторичное жилье, квартиру в новостройке или комнату, а также на строительство или покупку частного дома с участком.

Сегодняшние банки в целях привлечения дополнительной клиентской базы готовы предложить более выгодные условия ипотечного кредитования.

Если возникло желание перекредитования ипотеки, заемщику, прежде всего, следует обратиться к действующему кредитору и попробовать договориться о более щадящих условиях с ним. Скорее всего, он пойдет навстречу, и изменит валюту кредитования, продлит срок договора или снизит процентную ставку.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ирина

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, какие документы нужно собрать созаемщику в банк для рефинансирования ипотеки?

    • Гузель

      Добрый день, Ирина!
      Нет четкого, нормативно установленный регламент по предоставлению документов для рефинансирования ипотеки.
      Обычно применяется тот же перечень, что и для получения первоначального ипотечного кредита. Дополнительно, если вы предполагаете получить рефинансирование в другом банке, предоставляйте копию первоначального кредитного договора и сведения по его погашению.

    • Саша

      Здравствуйте, Ирина. Практически никаких отличий получения возможности рефинансирования ипотечного кредитования для созаемщика от получения кредитования заемщику не существует. Законодательство устанавливает единую, стандартную форму оформления кредита. Подробную информацию найдёте на сайте Юридический эксперт.