Нюансы кредитования: кто может быть созаемщиком по ипотеке и какие у него права и обязанности?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Перед обращением в банк для получения ипотеки необходимо учесть все требования, выдвигаемые банком к заявителю. Больше всего внимания уделяется платежеспособности клиента. Размер его ежемесячного дохода должен быть достаточным для оплаты ипотеки, а также обеспечения личных расходов. Так, если доход не слишком высокий, то банку в качестве гарантии по сделке потребуется созаемщик.

Показать содержание

Определение понятия

Созаемщик по ипотеке — это лицо, которое имеет одинаковые права и обязанности с заемщиком по сделки, а также несет солидарную ответственность перед банковской организацией за выплату долга (ст. 323 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При рассмотрении заявки на получение ипотеки и определения возможной суммы кредита учитываются доходы, как самого заявителя, так и созаемщика.

Если в сделке участвует созаемщик, то в договоре обязательно указывается порядок погашения ипотеки участниками. Например, оба лица будут выполнять свои обязательства по погашению долга в равной доле, или же созаемщик обязуется выплачивать задолженность в том случае, если главный плательщик перестал погашать кредит.

Отличия от поручителя

Не стоит обобщать понятия «поручитель» и «созаемщик». Участие этих двух лиц в сделке по ипотеке имеет ряд отличий:

  1. Главная задача привлечения созаемщика — это увеличение общей суммы доходов по сделке, что способствует увеличению суммы кредита, поэтому от созаемщика требуется подтверждение его заработка. Доходы поручителя на размер суммы кредита никак не влияют.
  2. Созаемщик, являясь участником сделки, имеет юридическое право на приобретаемую недвижимость, а поручитель — нет.
  3. Обязанность по выплате ипотеки, если лицо, оформившее кредит, не погашает задолженность, в первую очередь ложится на созаемщика, а уже потом оплату долга суд может требовать с поручителя.
На нашем сайте вы также можете узнать, может ли рассчитывать на одобрение ипотеки заемщик, находящийся в декрете и те, у кого уже оформлены другие кредиты.

Обязателен ли такой помощник?

При обращении в банк за получением ипотечного кредита потенциальный заемщик предоставляет целый пакет документов, в который входят справки, подтверждающие его доход. Как правило, банки придерживаются мнения, что ежемесячный платеж по кредиту не должен быть выше 40% от общего ежемесячного дохода заявителя.

Так, если доход человека не достигает нужной суммы, то претендовать на получение ипотеки он сможет при условии привлечения к сделке созаемщика. При оформлении заявки будет учитываться доход обоих лиц. Так как доход будет значительно увеличен при участии второго лица, то и сумма предложенного банком кредита может вырасти. Как видим, ответ на вопрос, нужен ли созаемщик и можно ли взять ипотеку без него, неоднозначный.

Сколько их может быть и почему?

Каждая банковская организации устанавливает свои правила для получения ипотечного кредита, а поэтому и количество возможных третьих лиц, участвующих в сделки может быть разным. В одном банке их количество не может быть больше трех, а в другом допускается привлечение до 5 созаемщиков.

В этом вопросе значение имеет сумма желаемого кредита, а также сумма общего дохода всех участников сделки. Кроме этого, некоторые банки еще обращают внимание и на степень родства.

Можно ли поменять?

Так как ипотека является долгосрочным обязательством, то в период действия договора может возникнуть необходимость внесения в него изменений. Сменить созаемщика можно только при выполнении следующих условий:

  • согласие на изменения со стороны действующего созаемщика и лица, которое займет его место;
  • одобрение со стороны банка, что является ключевым моментом.

Новый участник сделки должен в обязательном порядке соответствовать всем требованиям, выдвигаемым финансовым учреждением к созаемщику. Также его следует посвятить во все условия договора и ознакомить с его правами и обязанностями.

Если стороны достигли согласия, то в подтверждение произведенных изменений заключается договор о перемене лиц в обязательстве.

Когда и как разрешается не привлекать?

Созаемщик требуется для оформления ипотеки только в том случае, если, по мнению банка, собственных средств заявителя недостаточно для получения и выплаты кредита в желаемой сумме. Соответственно, банк не одобряет такую заявку и требует увеличения гарантий по кредиту (в каких еще случаях банки могут не одобрить заявку и как решить этот вопрос, мы рассказывали в отдельном материале).

Если же заемщик имеет достаточный официальный доход, подтвержденный документально, а его кредитная история не вызывает вопросов у банка, то в таком случае в привлечении третьих лиц для оформления нет необходимости.

Но, стоит отметить, что супружеские пары не смогут обойтись без созаемщика, так как один из супругов автоматически им становится при заключении ипотечного договора. Обойти это условие можно только, подписав брачный договор. Для этого нужно в нем указать пункт о том, что приобретенная в браке недвижимость является личной собственностью основного заемщика.

Кто вправе быть соучастником ссуды?

Заявитель на получение ипотеки может привлечь к сделке нескольких созаемщиков. В роли созаемщиков могут выступать, как родственники заявителя, так и друзья или знакомые. Так как подобного рода участие в сделке возлагает на этих лиц серьезные обязательства, то найти желающего выступить в роли созаемщика по кредиту не так уж и просто. Чаще всего ими становятся близкие родственники.

Независимо от наличия или отсутствия родственных связей между участниками договора, банки выдвигают к созаемщикам следующие требования:

  • наличие гражданства Российской Федерации;
  • возраст от 21 до 65 лет (верхняя планка по возрасту в разных банках может отличаться);
  • минимальный трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 мес.;
  • достаточный уровень платежеспособности (платеж по кредиту не превышает 40% от ежемесячного дохода);
  • хорошая кредитная история.
Вышеперечисленные требования относятся к стандартным, но в зависимости от финансовой организации они могут быть более лояльными и наоборот.

Проверяет ли что-либо банк?

Так как созаемщик и заемщик обладают равными правами и обязанностями по ипотечному договору, то оба эти участника в процессе рассмотрения заявки на ипотеку подлежат тщательной проверке.

  • Первоначальная проверка касается достоверности всей информации, указанной созаемщиком в анкете. Сотрудники банка проверяют место работы, существует ли в реальности указанная организация. По телефонам, как рабочим, так и родственников и коллег, могут осуществить прозвон для уточнения каких-либо сведений. Кроме этого, на личной беседе с лицом могут быть заданы проверочные вопросы, позволяющие оценить достоверность указанных данных.

    Тщательно анализируется кредитная история лица, а также проверяется наличие судимости в прошлом или в настоящем.

  • Вторым этапом является проверка документов, предоставленных в банк. Особо тщательно сотрудники проверяют справку о доходах, больше всего внимания уделяют индивидуальным предпринимателям, так как в этом случае риск фальсификации документа наиболее высокий.

Главная задача проверки — определить реальное финансовое состояние созаемщика и его надежность, что позволит уменьшить риски возникновения долга по кредиту, если сам заемщик перестанет выплачивать задолженность (какие последствия ждут заемщика, если не платить по ипотечному кредиту, читайте здесь). Только после полной проверки всех участников сделки ипотечные банки выносят решение об одобрении или отказе в выдаче ипотеки.

Какие права и обязанности?

Лицо, планирующее стать участником в сделке по ипотеке в роли созаемщика, должно понимать, какие права и обязанности оно будет иметь на основании подписанного договора.

Так, по ипотечному кредиту созаемщик:

  • имеет такую же ответственность по оплате ипотеки, как и главный заемщик;
  • имеет право на долю в совместно приобретаемой недвижимости;
  • обязан выплачивать платежи по кредиту, если заемщик перестал погашать задолженность;
  • обязан погашать долг в соответствии с договором, даже если он отказывается от доли в недвижимости;
  • имеет право выйти из созаемщиков, но при соблюдении всех требований для этой процедуры.
Права и обязанности заемщика и созаемщика одинаковы, а их позиции с точки зрения закона равноправны.

Есть ли шанс переоформить долговые обязательства на соучастника ипотечного кредита?

Поменять основного заемщика по ипотеке можно на основании ст. 391 ГК РФ. Данная процедура возможна в таких случаях:

  • банкротство основного плательщика;
  • развод супругов при равноправном погашении долга, если одна из сторон не может выполнять свои обязательства по кредиту;
  • если заемщик желает подарить недвижимость созаемщику.

Созаемщик может стать основным плательщиком по ипотеке, если на его имя заемщик оформит договор дарения, или будет подписано соглашение между сторонами.

Любая перерегистрация ипотечного кредита может быть осуществлена только при согласии того человека, на кого планируется переоформить договор. Между обоими участниками заключаются договора, которые подписываются в присутствии банковских работников. Для переоформления в банк необходимо предоставить нотариально удостоверенные документы, подтверждающие факт купли-продажи недвижимости, дарения или другие бумаги, подтверждающие передачу собственности.

Любые изменения осуществляются только после переговоров с банком. Если переоформление происходит по согласию сторон, то банку необходимо будет озвучить обоснованную причину.

Как его убрать из договора?

Может ли созаемщик в процессе погашения кредита отказаться от ипотеки? Ответ на вопрос, можно ли вывести созаемщика из ипотечной сделки, непростой. Самостоятельно созаемщик отказаться от своих обязанностей по ипотечному договору не может.

Для вывода созаемщика из ипотечного кредита необходимо наличие двух условий:

  • согласие всех участников сделки, в том числе и банка;
  • предоставление нового созаемщика по договору.

Необходимость вывода созаемщика из сделки может возникнуть в следующих ситуациях:

  • развод супругов, являющихся участниками договора;
  • переезд созаемщика на ПМЖ в другой город или страну;
  • смерть созаемщика или потеря им дееспособности, наличие серьезного заболевания.

Если финансовая организация одобряет вывод созаемщика, то как документально перестать быть созаемщиком по ипотеке? В таком случае, может быть выбран один из способов изменения сделки:

  1. Заключение доп.соглашения.
  2. Подписание нового кредитного договора с привлечением новых созаемщиков.
  3. Подписание нового договора с разделением обязательств участников.

Риски

Согласно ст. 322 ГК РФ заемщик и созаемщик несут солидарную ответственность по выплате ипотеки. Так, созаемщик может столкнуться со следующими рисками:

  • возврат всей суммы долга, если заемщик отказывается вносить платежи по кредиты;
  • потеря заложенной квартиры в случае продажи ее банком (каким образом банки продают ипотечное жилье узнаете тут);
  • трудности в ситуации, когда есть необходимость взять кредит уже на свое имя;
  • испорченная кредитная история.

Может ли созаемщик по ипотеке получить свою ипотеку? Да, но это уже будет гораздо сложнее.

Ипотека — это долгосрочные обязательства всех участников сделки перед банком. На протяжении нескольких лет финансовое положение заемщика может существенно измениться в худшую сторону, что обяжет созаемщика взять обязательства по кредиту на себя. Поэтому участие в сделке необходимо тщательно обдумать, чтобы в дальнейшем не столкнуться с серьезными проблемами финансового характера.

Наличие созаемщика при оформлении ипотеки позволяет получить от банка желаемую сумму кредита даже при недостаточном размере дохода основного заемщика. Но, следует помнить, что созаемщик в полной мере отвечает по всем кредитным обязательствам, а также, в отличие от поручителя, он имеет право на долю в приобретаемой недвижимости.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.