Все, что нужно знать о снижении кадастровой стоимости недвижимости и о возможных проблемах при уменьшении цены объекта

Кадастровая стоимость недвижимости напрямую влияет на размер налога – как имущественного, так и при продаже. В последние 2 года для расчёта используется именно эта цена, а не рыночная и даже не инвентаризационная.

Вполне естественно желание собственников хоть немного снизить налог, особенно если кадастровая цена не соответствует действительности. Можно ли сделать это законно?

Показать содержание

• Может ли ФКП Росреестра завышать оценку недвижимости?
• Что делать, если она слишком высока?
• Способы снижения
Как уменьшить цену объекта?    
• Возможные проблемы

Может ли ФКП Росреестра завышать оценку недвижимости?

Если говорить именно о палатах, то нет, не могут. Согласно ФЗ № 237 “О государственной кадастровой оценке”, расчётом занимаются бюджетные учреждения, получившие на это полномочия от государства.

Кадастровая палата выполняет роль органа, фиксирующего данные – в этом случае она может лишь вписать то, что уже определено. Информация передаётся в эту организацию после её полной проверки Росреестром и её утверждения.

Даже если это правда, то здесь собственники бессильны – такова система расчёта, с которой спорить бесполезно.

Но как получается, что кадастровая цена квартиры порой так сильно отличается от реальной, если намеренно её не могут завысить ни палаты, ни оценщики? Это происходит из-за очень обобщённой системы вычисления, которая не учитывает многих параметров.

Ведь из чего строится реальная цена? Две совершенно одинаковых квартиры в одном дворе могут иметь совершенно разный ремонт и состояние, и их стоимость будет различаться в несколько сотен тысяч, а возможно и более.

Тем временем кадастровая цена будет усреднённой: плохое жильё «подорожает», согласно ГКН, а хорошее – подешевеет.

Поэтому нет вины кадастровой палаты в том, что стоимость определённой недвижимости в кадастре получилась существенно ниже рыночной. Но это создаёт проблему собственнику, особенно в случае продажи объекта менее чем через 5 лет после приобретения.

Когда приходится отчислять государству более 10 % от цены проданной недвижимости, хочется уменьшить эту сумму хотя бы немного.

Что делать, если она слишком высока?

Есть множество руководств о том, как снизить этот параметр, но собственнику не всегда нужно это делать.

Всё зависит от того, какие преследуются цели:

• Желание добиться снижения ежегодного имущественного налога. Для начала стоит подсчитать реальную экономию от уменьшения кадастровой стоимости, и лишь после этого делать вывод, стоит ли этим заниматься.

  С 2016 года взимается 0,1 % от цены. Поэтому данная причина может быть существенной лишь для тех, у кого недвижимость действительно дорогая. Например, коммерческие площади, торговые центры и так далее.

• Желание уменьшить налог при продаже. И вновь нужно посчитать, сколько удастся сэкономить, вычислив нынешний вариант платежа и потенциальный.

Если разница действительно большая и её стоит изменить, нужно обращаться в кадастровую палату с заявлением. Далее действовать по ситуации: либо её поменяют и никаких лишних действий предпринимать не придётся, либо нужно будет обращаться в суд.

Это не означает, что собственник судится с кадастровой палатой: просто изменения считаются слишком важными, чтобы предоставить возможность сотрудникам самим решать, можно или нельзя в конкретном случае поменять цену в ГКН.

Способы снижения

Сделать кадастровую цену меньше можно:

• Через заявление в кадастровую палату.
• Через иск в суд.

При этом основания для такого запроса может быть всего лишь два:

1. Допущенные инженером ошибки и неточности, которые и привели к неправильной цене.
2. Существенное различие между рыночными расценками и теми, которые указаны в ГКН.

Как уменьшить цену объекта?

Если причиной несоответствия цены являются ошибки кадастрового инженера, особенно технические (опечатки), которые очевидны и их можно исправить буквально “вручную”, то вопрос может решиться быстро и без суда.

Если же проблема в том, что усреднённая стоимость соседствующих объектов привела к такому результату, так быстро всё поменять не получится. Придётся обращаться в суд.

Заранее нужно подготовить:

1. Кадастровый паспорт.
2. Свидетельство о праве собственности на объект.
3. Документы, подтверждающие личность владельца.
4. Доказательства ошибочности данных или высокой разницы с рыночной ценой.

Пакет документов подаётся в кадастровую палату, а проверку вновь осуществляют эксперты со стороны. Вся процедура может занимать от недели до месяца. Собственнику в этот период остаётся только ждать результата.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости рассказано и в данном видео:

Возможные проблемы

Некоторая проблема состоит в том, что вышеупомянутый Федеральный закон № 237 не указывает признаков определения «значительных отличий» в стоимости. Какой должна быть разница? 10 %? 20 %? Это неизвестно, поскольку не указано.

Многое зависит от мнения тех, кто будет рассматривать вопрос, но подать заявление всё равно нужно.

В остальном проблем нет. Единственное, что нужно собственнику – быть настойчивым и собрать необходимые документы. После этого можно доказать, что цена не соответствует рыночной, и изменить её, снизив, таким образом, налог на недвижимость и её продажу.