Определение кадастровой стоимости помещения по номеру: особенности оценки недвижимости

Балансовая стоимость большинства объектов недвижимости, особенно нежилых и коммерческих помещений существенно отличается от реальных рыночных цен, что, конечно же, приводит к финансовым потерям при налогообложении.

С целью исправления создавшейся ситуации в качестве основного показателя для уплаты налогов было введено такое понятие, как кадастровая стоимость.

Показать содержание

• Кадастровая стоимость помещений
• Коммерческая недвижимость
• Необходимость в определении и как проводится?
• Причины, оказывающие влияние на изменение суммы
• Факторы, зависящие от установленной экспертами оценки
• Пошаговая инструкция: получение информации о строении по присвоенному номеру
Особенности формирования цен на нежилые объекты     Для юридических лиц     Для бизнеса    

Кадастровая стоимость помещений

Установленная независимыми оценщиками рыночная цена на любые недвижимые объекты, внесенные в государственную базу данных ФСК, называются кадастровыми.

Кадастровая стоимость каждого конкретного нежилого помещения отражает реальную цену объекта на изученном и проанализированном оценщиком рынке недвижимости.

По существу, под этим широко известным понятием подразумевается сумма назначенная государством за определенную постройку. Установленная специалистами стоимость строения находит свое отражение в законодательных документах ГКН.

Утвержденные в актах цены на нежилые постройки на протяжении пяти лет не пересматриваются государственными структурами, но по истечении этого периода независимой уполномоченной организацией проводится новая оценка, где учитываются все особенности помещения.

Все юридические операции с постройками, которые относятся к разряду нежилых, до 2015 года производились с учетом инвентаризационной стоимости строения, что существенно ниже рыночных цен.

Коммерческая недвижимость

Кадастровая цена коммерческой недвижимости также находит свое отражение в реальной рыночной стоимости помещений, при расчете которой учитывается полезность территории для ведения бизнеса, наличие подъездных путей, складских помещений, а также необходимой инфраструктуры.

Оценка коммерческих построек осуществляется способом сравнения и анализа рыночных цен в определенном регионе страны на схожие с ними по размерам и инфраструктуре объекты, изучается спрос на такие строения и анализируются предложения.

Утвержденные ФСК суммы на коммерческую недвижимость вносятся в базу данных ГКН и применяются для расчета стоимости налогообложения коммерческих построек, к разряду которых относятся:

• торговые здания;
• офисные постройки;
• бизнес-центры;
• административные комплексы;
• сооружения, принадлежащие фирмам, которые предоставляют услуги населению.

Необходимость в определении и как проводится?

Необходимость в определении цены на нежилое помещение возникает в результате возникновения целого ряда причин и различных жизненных ситуаций, где невозможно обойтись без законодательно утвержденных и зафиксированных сумм на такие строения.

Без установленных кадастровых цен невозможно обойтись при:

• оформлении залога;
• сдаче помещения в аренду;
• отчуждении объекта;
• страховании постройки;
• начислении налога и госпошлин;
• проведении операций с находящейся в базе данных Росреестра недвижимостью;
• внесении перечня помещений в уставной фонд;
• снятии построек с баланса учреждения.

В соответствии с российским законодательством стоимость нежилых построек и помещений устанавливается методом изучения и анализа рыночных цен на сходные по характеристикам объекты. После определения в соответствующем регионе схожих сооружений, рассчитывается сумма за квадратный метр постройки, этот показатель является базовым для определения кадастровой цены всей площади нежилого строения.

Вышеизложенный путь определения цен называют массовым, но он не во всех случаях дает ожидаемые результаты. Рынок не стоит на месте и очень часто преподносит сюрпризы.

В таком случае прибегают к способу, предусматривающему изучение рыночного спроса в данном регионе на похожие по своим характеристикам строения, проводят сравнительный анализ и изучают предложения на не стабильном рынке недвижимости.

Причины, оказывающие влияние на изменение суммы

Некоторые причины при определении цен, в значительной мере оказывают свое влияние на установление оценщиком фактической кадастровой стоимости.

Факторы, от которых зависит цена, всегда учитываются профессиональными специалистами. Их глубокий анализ и изучение позволяет установить реальную рыночную цену на нежилое помещение.

К таким факторам относятся индивидуальные особенности сооружения:

• срок возведения;
• техническое состояние постройки;
• техническое состояние инженерных коммуникаций.

На стоимость помещения могут повлиять:

1. Спрос на объекты подобного типа.
2. Количество предложений по объектам со схожими характеристиками.
3. Наличие развитой инфраструктуры и другие причины.

Факторы, зависящие от установленной экспертами оценки

Установленная независимыми экспертами кадастровая цена на нежилые помещения является очень важным элементом документации, которая очень необходима во многих сложившихся ситуациях, где вопрос невозможно решить без определения реальной цены на объект.

Зависимость от кадастровой оценки нежилых строений можно наблюдать во многих случаях, в частности там, где присутствуют такие факторы:

1. Проводятся различные операции с недвижимостью, и требуется определиться с финансовой стороной сделки.
2. Присутствует необходимость получения кредита.
3. Формируется доказательная база при судебных спорах.
4. Устанавливаются цены на аренду помещения.
5. Формируется выкупная стоимость нежилого объекта.
6. Устанавливается размер налогообложения и др.

Пошаговая инструкция: получение информации о строении по присвоенному номеру

Получить необходимую информацию о стоимости строения можно по кадастровому номеру. Такой метод значительно упрощает процедуру получения сведений, и необходимость личного обращения в государственную структуру отпадает.

Чтобы осуществить такие действия, заинтересованным лицам необходимо:

1. Войти на официальный сайт Росреестра.
2. В поисковую графу ввести кадастровый номер нежилого объекта и навести курсор на прямоугольник с надписью «Найти».
3. Появившаяся на экране монитора ссылка укажет заинтересованному лицу на нужную вкладку с необходимой информацией.
4. Наведя курсор на ссылку, гражданин получает сведения из Росреестра, где указана стоимость объекта или присутствует информация об отсутствии таких данных в базе.

Особенности формирования цен на нежилые объекты

Главная особенность установления цены на такие строения состоит в методах независимого оценщика к формированию модели оценки определенного объекта, где различаются две формы подхода к определению цен на недвижимость – массовая и индивидуальная.

При массовой оценке объекта сумма определяется по совокупности схожих между собой нежилых строений, тогда как индивидуальная оценивает лишь один определенный объект недвижимости. Обе эти формы имеют существенные различия и особенности, оказывающие влияние на точность производимой оценки.

Для юридических лиц

Юридические лица чаще всего выступают заказчиками массовой экспертной оценки, которая учитывает лишь основные, самые характерные особенности объекта. Такой подход достаточный для установления приблизительной стоимости сооружения, по которому будет рассчитываться размер налогообложения.

Юридических лиц устраивает и пятилетний термин до предполагаемой повторной переоценки объекта, который ветшает с годами и его стоимость снижается, а значит, снижаются и налоги.

Для бизнеса

Владельцы коммерческих помещений проявляют интерес к получению более точных результатов, которые можно добиться при индивидуальном методе кадастровой оценки объекта, позволяющий собственникам совершать сделки с имуществом и рассчитывать на получение кредитов, оформление страховки.

При индивидуальной оценке учитываются все обременения на постройки, а также все индивидуальные характеристики объекта, что является очень важным фактором при совершении сделок с имуществом.

Нежилые помещения оцениваются экспертами по той же методике, что и жилые объекты. Независимые оценщики выполняя заказы заинтересованных лиц устанавливают рыночную стоимость объекта, которая впоследствии находит свое отражение в базе данных ГКН.