При каких условиях можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Программа ипотеки позволяет получить квартиру без необходимости многолетних накоплений. Полученная сумма реализуется за один раз, а выплаты растягиваются на годы, иногда занимая до 30 лет.

Все это время жизнь должника не стоит на месте, в ней происходят изменения, дети вырастают, семьи увеличиваются. В определенный момент решение продать или подарить квартиру, оформленную по ипотечному кредиту, становится объективной необходимостью. Тут и встает вопрос о правах банка на неоплаченные квадратные метры. И права эти делают голос займодателя не просто совещательным, а решающим.

Показать содержание

• Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
• Законодательные основания
• Получаем согласие
• Пошаговая инструкция
Первоначальные действия     Куда обращаться?     Какие документы понадобятся?     Госрегистрация договора     Особенности     
• Сколько придется потратить?
• В какие сроки проходит сделка?
• Есть ли варианты в обход кредитной организации?
• Можно ли обжаловать отказ банка?
• Заключение

Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.

Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:

• в договоре присутствует пункт о возможности дарения;
• одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
• кредитор заинтересован в сделке.

Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.

Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.

С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.

Законодательные основания

Законность прав кредитной организации принимать участие в решении судьбы ипотечной квартиры подтверждено следующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими отношения между лицом-заемщиком и организацией-кредитором:

• статья 37 закона №102-ФЗ упорядочивает процесс оформления квартиры в качестве залога, подчеркивая обязательность согласия кредитора в сделке;
• права и обязанности обеих сторон описывает закон Федерации №122;
• способы, обеспечивающие исполнение залоговых обязательств, перечислены в Гражданском кодексе статьей 329;
• если одна из сторон договора нарушает принятые договоренности, ГК РФ диктует возможность возврата недвижимости статьей 334.

Кроме буквы закона, большое значение имеет подписанный обеими сторонами договор. Если пункты его не противоречат федеральному законодательству, именно они имеют приоритет. Будучи в курсе деталей ипотечного законодательства, вести конструктивный диалог с залогодержателем будет проще. 

Получаем согласие

Обязательным предварительным условием для составления договора является получение решения банка об одобрении отчуждения предмета ипотеки у заемщика. А подобное согласие почти невозможно получить без озвучивания веских причин, по которым акт дарения необходим и полезен, банку, в том числе.

Такой причиной может стать доказанное состояние нездоровья дарителя, его очевидная финансовая несостоятельность по сравнению с положением одаряемого.

Решение, принимаемое банковской организацией, будет соответствовать требованиям статьи 38 закона №102 и основываться на составленном при оформлении ипотеки соглашении. Потенциальная возможность дарения недвижимости оставляет простор для дальнейших маневров, прямой запрет закрывает тему дарственной до полной выплаты суммы кредита.

Рассмотрим вариант гипотетического согласия банка. Первым действием его как залогодержателя станет скрупулезная проверка надежности плательщика и его кредитной истории. Увеличение количества платежей понимает доверие кредитора, работая в вашу пользу.

Пошаговая инструкция

Первоначальные действия

1. Принять решение о личности одаряемого, учитывая будущие требования кредитора.
2. Уточнить наличие пункта, допускающего сделки с ипотечной недвижимостью, в соглашении, заключенном при оформлении кредита. Присутствие такого положения позволяет обращение в банковскую организацию.

Куда обращаться?

Наиболее полный ответ о возможности безвозмездной передачи квартиры, включающий указания о дальнейших действиях и значимых моментах, будет получен в компании, оформившей ипотеку по данной недвижимости. Офис должен территориально принадлежать тому же региону и городу, что и приобретаемое жилье.

Далее нужно уточнить данные сотрудника, который назначен изучать дело плательщика, оценивать состоятельность и благонадежность одаряемого, фигурирующего в желаемом акте. Записаться к нему на прием.

Какие документы понадобятся?

Для изучения запроса банковской организацией следует подготовить:

• заявление о возможности безвозмездной передачи жилья в ипотеке;
• дубликат паспорта заявителя;
• дубликат договора по кредиту;
• техпаспорт квартиры с точными характеристиками;
• предварительно составленный договор о дарении;
• дополнительные документы (по запросу банковского служащего).

Далее необходимо:

1. Выяснить, соответствуют ли предоставленные сведения предъявляемым требованиям. Представить дополнительные доказательства благонадежности по требованию сотрудника банка.
2. Получить письменное согласие банковской организации на проведение сделки дарения.
3. Подготовить и составить соглашение о безвозмездной передаче недвижимости самостоятельно или обратиться за этим в нотариальную контору.

Госрегистрация договора

В случае получения согласия кредитора письменное разрешение включают в состав стандартного набора документов, подаваемого в Росреестр:

• паспорта сторон, участвующих в передаче недвижимости;
• заявка на регистрацию;
• правоустанавливающие документы владельца жилья;
• технический паспорт жилплощади, являющейся предметом дарения;
• заверенное нотариусом согласие супруга (при необходимости);
• выписка из домовой (поквартирной) книги.

Особенности

Важнейший момент в данной ситуации – наличие третьей стороны-участника в лице кредитора, чье мнение нельзя игнорировать. В результате дарения собственником жилья становится одаряемый. К нему же переходят и обязательства по обременению.  Этот момент должен найти отражение в составленном договоре вместе с пунктом о сути обременения: его виде и характере притязаний на жилье.

Это вызовет лишние расходы, но послужит гарантией от ошибок оформления и сэкономит время на исправлениях документации.

Произвести переоформление ипотечной недвижимости в собственность лица, принимающего дар

Сколько придется потратить?

Процедура дарения включает в себя оплачиваемые и бесплатные моменты. Бесплатными являются:

• непосредственно акт передачи квартиры в дар от одного близкого родственника – другому;
• выдача согласия банка-кредитора.

Вносить оплату придется:

1. если дарение происходит между не близкими родственниками или чужими людьми. В договоре прописывают, какая из сторон оплачивает 13-процентную пошлину от стоимости квартиры;
2. государственную пошлину в 2 500 рублей в пользу Росреестра;
3. нотариальные услуги, если к ним прибегли.

В какие сроки проходит сделка?

Поданное заявление на получение согласия залогодержателя должно быть рассмотрено в срок от трех до пяти рабочих дней.

Сразу после получения письменного разрешения можно начинать акт дарения квартиры. Процедура оформления документации в Росреестре займет еще около пяти рабочих дней.

Общее время, затраченное на оформление сделки по передаче в дар жилья, взятой по программе ипотечного кредитования, занимает до 4 недель.

Есть ли варианты в обход кредитной организации?

Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:

• Росреестр не примет на регистрацию документы.
• Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
• Сделка дарения будет признана недействительной.
• Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.

Можно ли обжаловать отказ банка?

Оснований для отрицательного решения по запросу о дарении у банка немало. Наверняка откажут в следующих случаях:

1. клиент неаккуратно вносит платежи по кредиту, имели место просрочки и задержки во внесении платежей;
2. объем выплаченной суммы представляет небольшую часть по сравнению с полной стоимостью квартиры;
3. при составлении договора ипотечного кредита в него был внесен прямой запрет на сделки до полного погашения суммы;
4. одаряемый не является гражданином России, или не зарегистрирован в области расположения банка и ипотечной квартиры;
5. предполагаемый заемщик не изъявляет готовности оплатить задолженности по коммунальным услугам, если таковые имеются;
6. документами зафиксирована частая смена рабочего места одаряемого, что вызывает сомнения в неизменной его платежеспособности;
7. другие причины, которые банк сочтет существенными.

Заключение

Приобретая квартиру в ипотеку, следует иметь в виду, что за предоставленную возможность пользоваться жильем без длительного периода накопления сбережений, придется рассчитываться неполным правом собственности на квадратные метры. Если мнение банка по поводу того, как лучше распорядиться квартирой, не совпадает с мнением владельца, единственной возможностью подарить свою квартиру будет досрочное погашение ипотеки.