Что такое аккредитив при покупке и продаже квартиры и как провести сделку по такой схеме?

Самая безопасная схема расчетов на рынке недвижимости – аккредитив. У покупателя всегда остается документальное подтверждение передачи денег, а у продавца – возможность гарантированно получить нужную сумму. Фактически банк выступает своеобразным посредником между сторонами, обеспечивая безопасность расчетов и четкое выполнение условий договора.

Показать содержание

• Что это такое?
• Плюсы и минусы
• Какие виды существуют?
• Алгоритм действий
Необходимая документация     Нужна ли расписка?    
• Составление договора купли-продажи
• Какие разделы должны быть в ДКП?
• Схема расчетов при покупке и реализации
• Особенности налогообложения и возврата налога

Что это такое?

При покупке квартиры покупатель, как известно, должен передать продавцу деньги. Аккредитив представляет собой безналичный вариант банковской ячейки, который гарантирует отсутствие проблем при расчетах. Для этого покупатель приходит в банк, открывает счет и размещает на нем нужную сумму в счет оплаты квартиры.

Одновременно он дает распоряжение (аккредитив) банку перевести деньги на счет продавца в том случае, если сделка состоится.

Плюсы и минусы

Достоинств у аккредитивной схемы немало. Можно не бояться, что обманут на сделке – ведь все расчеты происходят в банке и в безналичной форме. К тому же, процедура не зависит от города и даже, если сделка была в другом населенном пункте, можно снять деньги в любом отделении того же банка.

Плюсы аккредитивной схемы:

• безопасное зачисление и снятие крупной суммы денег;
• документальное подтверждение выполнения обязательства;
• возможность сразу перевести деньги на другой счет (в том числе зарубежный), не снимая их и не подвергая ненужному обналичиванию и риску.

Минусы аккредитива:

• услуга является платной (расходы обычно ложатся на плечи покупателя);
• возможна задержка с возвратом денег в случае досрочного расторжения договора;
• сложность процедуры (нужно заранее написать заявление, открыть счет и пр.).

Основной минус схемы заключается в том, что в отличии от передачи денег наличными, придется платить банку за открытие счета и выполнение аккредитива. Кроме того, подобную схему предлагают физлицам далеко не все банки. Придется потратить время и найти наиболее удобные условия обслуживания, чтобы оформить договор.

Какие виды существуют?

За это время обычно проходит регистрация прав собственности, после которой продавец сможет спокойно забрать деньги.

Популярен также отзывной аккредитив, который дает банку право отменить или изменить поручение без согласия сторон. Однако для этого будет нужно письменное распоряжение плательщика. Различают также покрытый и непокрытый аккредитив, в зависимости от того зачислены деньги на счет или нет. По непокрытому аккредитиву средства списываются с другого счета покупателя.

Алгоритм действий

Аккредитивная схема расчетов обычно выбирается, если стороны не очень хорошо знают друг друга и опасаются мошеннических действий. Это также оптимальный способ передачи денег, если хотя бы одной из сторон на сделке является юридическое лицо.

Так как купить или продать жилье таким способом? Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает несколько недель. Для начала должна состояться сама сделка купли-продажи (у нотариуса, в банке, если оформляется ипотека или в другом месте). После этого покупателю необходимо:

1. Прийти в банк и написать заявление об открытии аккредитивного счета.
2. Внести оговоренную договором сумму за купленную квартиру.
3. Уведомить продавца, что деньги поступили на счет, и он может их получить при предъявлении определенных документов.
4. Зарегистрировать права собственности в Росреестре, на это может уйти неделя (подробнее о регистрации права собственности в Росреестре и МФЦ можно узнать тут).
5. Проконтролировать, чтобы продавец пришел в банк с купчей и получил свои деньги.

Но, естественно, за свои услуги банк возьмет комиссию за открытие аккредитивного счета (ее может оплатить покупатель) и обналичивание средств. В среднем эти расходы могут составить до 1-5% суммы договора. Если деньги переводятся на другой счет, а не снимаются в кассе, то расходы можно немного уменьшить (до 0,2-0,3% суммы).

Необходимая документация

Банк выступает гарантом в проведении сделки купли-продажи. При срыве, отказе от продажи, несоблюдении условий относительно жилья, покупатель не потеряет свои сбережения. Если же все условия соблюдены, то расчеты будут произведены со всей точностью. От покупателя потребуется:

• заявление на открытие аккредитива;
• копия паспорта;
• договор купли-продажи.

От продавца:

• заявление получателя;
• копия паспорта;
• договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности либо расширенная выписка ЕГРН (оригинал).

Документы предоставляются в пределах срока действия аккредитива с учетом оговоренных сроков. После заполнения заявления об открытии аккредитива, покупателю выдается справка, а продавцу — памятка с перечнем необходимых документов.

После предоставления продавцом в банк документов, указанных в заявлении покупателя, в пределах срока и в полном соответствии с условиями аккредитива денежные средства будут выплачены продавцу.

Нужна ли расписка?

• Скачать бланк расписки при покупке квартиры через аккредитив
• Скачать образец расписки при покупке квартиры через аккредитив

Должны быть также указаны паспортные данные, сумма счета, номер платежного поручения по переводу денежных средств с указанием номера аккредитива. Стороны получают каждый свой экземпляр оригинала расписки по сделке покупки или продажи недвижимости. В дальнейшем этот документ может пригодиться при оформлении налогового вычета.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется нотариусом, если сделка оформляется в нотариальной конторе (более детально о нотариальном сопровождении сделки купли-продажи квартиры можно узнать здесь), юристом, риэлтором, если с ними были оформлены соглашения на этот счет либо самостоятельно (покупателем и продавцом). Информация о варианте расчетов обязательно указывается в самом договоре купли-продажи, вплоть до конкретно указанных сроков. Указываются и условия закрытия аккредитива, а также документы, которые принимаются для получения денег с аккредитивного счета.

В договоре купли-продажи обязательно нужно указать:

• вид аккредитива (безотзывный);
• срок открытия аккредитива (например, не позднее 15 дней);
• наименование банка-эмитента;
• наименование исполняющего банка;
• данные получателя средств по аккредитиву я;
• сумм аккредитива (стоимость квартиры);
• условие оплаты (например, без акцепта);
• дата закрытия аккредитивных обязательств.

По сути в договоре вкратце описана вся схема взаиморасчетов с использованием аккредитива, а также варианты поведения сторон в том случае, если договор будет расторгнут досрочно.

Например, пишется. что покупатель оплачивает безотзывным документарным покрытым аккредитивом, открытым по поручению покупателя в банке в пользу продавца в срок до 10 дней.

Какие разделы должны быть в ДКП?

В договоре представлены разделы, в которых описывается, что именно покупается, кем, за какую сумму и каким путем будут передаваться деньги. В типовых договорах обычно указывается, что формой расчетов при покупке и продаже является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца в срок не позднее 10-15 дней. В договоре должны быть разделы:

• стороны (здесь указываются данные покупателя и продавца);
• предмет договора (описывается покупаемая квартира);
• цена договора (четко указывается сумма и порядок взаиморасчетов);
• права и обязанности сторон;
• реквизиты сторон (паспортные данные, номера счетов).

В договоре указывается и список документов, которые требуются для исполнения аккредитива. Например, оригинал договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Подписывает договор купли-продажи покупатель и продавец либо их законные представители. При желании купчая может быть заверена у нотариуса. В этом случае расходы на нотариальное оформление обычно ложатся на плечи покупателя.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры через аккредитив
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Схема расчетов при покупке и реализации

При использовании расписки схема расчетов между покупателем и продавцом такая же, как и без нее. Просто в самом конце стороны должны будут еще раз встретиться, чтобы оформить расписку.

Для открытия аккредитива требуется:

1. Выбрать банк, ориентируясь на размер тарифов и комфорт обслуживания.
2. Написать заявление на открытие счета (возможно в присутствии продавца).
3. Перевести деньги.
4. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор в Росреестре.
5. Исполнить аккредитив (получить денежные средства) и оформить расписку о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Расписка очень важна, поскольку она также как и акт приема-передачи подтверждает, что обязательство было выполнено. Заменой расписки может стать обычное платежное поручение о выполнении аккредитива, которое можно получить в банке.

Расписку можно составить в присутствии двух свидетелей, которые также ставят в ней свои подписи.

Особенности налогообложения и возврата налога

Покупатель квартиры вправе претендовать на налоговый вычет. Если оформлялась ипотека, то дополнительно можно уменьшить расходы за счет возврата части налога, уплаченного в прошлом году. Для получения денег нужно заполнить налоговую декларацию, а также предоставить в налоговую справку с места работы, копии правоустанавливающих документов на квартиру или дома, копию кредитного договора, справку из банка о выплате процентов.

Потребуются и документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости. Если использовался аккредитив, но нужно будет сделать копию платежного поручения о перечислении денежных средств с указанием назначения платежа (оплата за недвижимое имущество). На платежке обязательно должен быть указан номер и вид аккредитива, печать банка, дата, подпись ответственного лица.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Аккредитив помогает снизить риски при расчетах на рынке недвижимости. Банк перечисляет стоимость квартиры только после исполнения определенных условий – передачи в собственность недвижимости и регистрации прав нового собственника в Росреестре. Недостатком схемы являются сопутствующие расходы, которые в некоторых банках могут достигать 2-5 тыс. рублей.