Хотите стать полноценным владельцем квартиры? Узнайте нюансы процедуры регистрации договора купли-продажи!

Все сведения о недвижимости вносятся в Росреестр. В том числе – сведения о её владельце.

Смена собственника в результате проведения сделки также обязательно должна быть внесена в информационный банк Росреестра.

Для этого договор купли продажи (ДКП) передаётся в регистрирующий орган. Рассмотрим, действительно ли нужна регистрация этого документа и каковы ее цели.

Показать содержание

• Обязательно ли нужно регистрировать сделку?
• Где это происходит?
Как зарегистрировать в Росреестре?     Какие документы нужны для этого?     Нужно ли прошивать ДКП? Другие требования к бумагам     Сроки      Сколько стоит?     Оформление через МФЦ     Перечень документов     Госпошлина за государственную услугу и другие расходы     Сколько времени займет?     
• Можно ли расторгнуть ДКП и как это сделать?
• Заключение

Обязательно ли нужно регистрировать сделку?

Если исходить из норм статьи 549 ГК РФ, то сделка считается совершённой с момента заключения договора. Статья 550 ГК РФ констатирует, что юридическую силу имеют только письменные договоры. Однако если речь идёт о сделках с недвижимостью, этого недостаточно.

В п. 2 статьи 558 указано, что сам договор вступает в силу только после его регистрации в Росреестре.

То же положение оглашает статья 551 ГК РФ, устанавливающая регламент регистрации, и статья 131 ГК РФ, утверждающая, что переход права собственности совершается только на основании проведения регистрирующих действий. Кроме этого, законодательством приняты Федеральные законы о регистрации и регламенте деятельности Росреестра:

• № 221-ФЗ от 24.07.07 г.
• № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Указанные источники поясняют, что сделка купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрация в обязательном порядке, так как учёт объектов недвижимости происходит посредством их регистрации и внесения в Государственный реестр.

Где это происходит?

В настоящее время существует две основные инстанции, через которые проводятся регистрационные процедуры сделок с недвижимостью:

1. Территориальное отделение Росреестра.
2. Многофункциональный центр (МФЦ) «Мои документы».

Сама регистрация купли продажи проводится в Росреестре, куда документы могут попасть как через его территориальное отделение, так и через МФЦ. На правоспособность сделки место подачи документации не влияет. Документация попадёт на регистрацию через МФЦ так же, как и через отделение Росреестра.

А по завершении регистрационной процедуры будут выданы:

• ДКП с отметкой о регистрации.
• Выписка из ЕГРН.

Допустимо воспользоваться порталом Госуслуг. В этом случае бумаги для регистрации подаются через интернет, в электронном виде. Но для получения их после регистрации договора, понадобится личное присутствие в отделении Росреестра или МФЦ.

Для граждан, которые заключили договор в нотариальной конторе, имеются преимущества: нотариус вправе передать на регистрацию электронные документы, используя свои полномочия. Этого будет достаточно для оформления перехода права собственности. В этом случае так же потребуется только подойти в регистрирующий орган для получения выписки из ЕГРН.

Как зарегистрировать в Росреестре?

Регистрационные процедуры проводятся по заявлению сторон договора, которое подаётся в территориальное отделение органа несколькими способами:

1. при личном посещении;
2. через законного или уполномоченного представителя;
3. почтой РФ.

В зависимости от установленных в регионе правил, личное посещение возможно:

• по предварительной записи через Госуслуги;
• по записи в территориальном отделении;
• по талону терминала, полученному в тот же день.

По преимуществу приём посетителей в отделениях ограничен, поэтому предпочтительно записаться на приём заранее. Также заранее нужно:

1. Подготовить пакет документации, составить и подписать договор купли продажи.
2. Снять копии паспортов, свидетельств о браке и рождении детей.
3. По образцу, представленному на сайте Росреестра, составить заявление, которое должен подать покупатель и продавец.
4. Уплатить госпошлину.

• Скачать бланк заявления о регистрации права собственности
• Скачать образец заявления о регистрации права собственности на квартиру

Какие документы нужны для этого?

В назначенное время, или по номеру электронной очереди, стороны сделки подходят к регистратору и представляют для проверки заявления, составленные договоры и пакет прилагаемой документации.

Перечень пакета документов следующий:

1. ДКП в трёх экземплярах. Если сторон больше, чем две – по числу сторон, с приложением дополнительного экземпляра для Росреестра.
2. Паспорта заявителей, при необходимости – свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке.
3. Правоустанавливающий документ – основание вступления продавца в права собственности.
4. Свидетельство о собственности (полученное до 2016 г.) или выписку из ЕГРН.
5. Для лиц, состоящих в браке и совместно получивших квартиру, требуется представить нотариально удостоверенное разрешение от супруга.
6. Если продавец несовершеннолетний или в квартире прописаны несовершеннолетние, предъявляется разрешение от органов опеки и попечительства.
7. Свидетельства о рождении детей для установления родства с законным представителем (при необходимости).
8. Нотариальная доверенность для представителей интересов.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимого имущества
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать бланк доверенности для представителей интересов
• Скачать образец доверенности для представителей интересов

Нужно ли прошивать ДКП? Другие требования к бумагам

В частности, договор купли продажи, если он оформлен на двух и более листах, должен быть прошит согласно установленным стандартам. Если он не прошит, то контрагенты договора, должны поставить подписи не только в заключительной части, но и на каждом листе документа.

Сроки

• Сроки регистрации – 10 рабочих дней, если стороны подошли одновременно.
• При обращении в разное время – 21 рабочий день.
• Для нотариально удостоверенных сделок – 3 рабочих дня.

Сколько стоит?

Стоимость пошлины составит:

• 2 тысячи рублей – для физических лиц;
• 22 тысячи – для юридических.

Лица, с нотариально оформленным договором, пошлину не уплачивают. Документы принимаются под расписку, назначают дату прихода за подготовленной выпиской. В назначенный день новый владелец получает правоустанавливающий и право удостоверяющий документы, на основании которых законно владеет квартирой.

Если документы передаются Почтой РФ, то требуется переслать их заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно нужно сделать опись вложения. С паспортов и свидетельств снимаются копии, которые удостоверяются нотариально и вкладываются в конверт без оригиналов.

Оформление через МФЦ

Службы «Мои документы» были открыты для того чтобы облегчить работу Государственных инстанций, связанную с приёмом документов у населения. Естественно, что обращаться в МФЦ предпочтительнее для самих Служб, занятых непосредственно оформлением документации.

Кроме этого, отделения Росреестра открыты только в областных и краевых городах. Районные центры располагают только МФЦ. В г. Москва Росреестр не ведёт работу с физическими лицами, поэтому здесь тоже необходимо сразу ориентироваться на МФЦ.

В остальных регионах разворачивается активное развитие таких учреждений, поэтому обращение к ним отличается преимуществом:

• здесь практически отсутствуют очереди;
• можно прийти по предварительной записи и без неё;
• приём документов проходит более быстро;
• здесь можно: снять ксерокопии и уплатить госпошлину;
• на стенде можно взять образец заявления и написать его.

В остальном процедура регистрации идентична. Если участники сделки подошли без записи, то прямо у входа в терминале они берут талоны, по которым будут обслужены. Если учреждение не обеспечено терминалом, то граждан обслужат в порядке живой очереди.

Расскажем подробнее, как зарегистрировать договор через МФЦ. Этапы процедуры регистрации здесь будут следующими:

1. оплата пошлины;
2. составление заявления;
3. подача документов;
4. проверка документов регистратором;
5. приём документов под расписку;
6. повторный приём.

Перечень документов

Документы подаются те же, что и в отделение Росреестра:

• правоустанавливающий и право удостоверяющий документы;
• договора – не менее трёх экземпляров;
• разрешение супруга (при необходимости);
• разрешение опеки (при необходимости);
• свидетельства о рождении и браке (при необходимости);
• доверенности – для представителей.

Если составлялся акт приёмки квартиры – его тоже нужно предъявить. Если не составлялся – в положение договора должно быть внесено условие приёмки квартиры подписанием ПДКП. Подробнее о том, что такое акт приема-передачи по договору купли-продажи и как его составить, можно узнать тут.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры

Госпошлина за государственную услугу и другие расходы

Пошлина устанавливается в твёрдой сумме, поэтому при подаче через МФЦ она не изменяется, так как перечисленная сумма в любом случае поступает в налоговую инспекцию.

Сколько времени займет?

Сроки тоже остаются неизменными, так как их установление регулируется положениями Федерального закона № 218-ФЗ. МФЦ передаёт полученную документацию для обработки в базе данных в тот же день, поэтому дополнительного времени не затрачивается. Через 10 дней, при соблюдении нормативов подачи документов, регистрация будет завершена.

Можно ли расторгнуть ДКП и как это сделать?

Итак, разберемся, как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации и возможно ли это.

Регистрация констатирует передачу прав. Но принятые документы ещё не гарантируют вступления в собственность. В течение срока проведения процедуры она может быть приостановлена на месяц:

• по инициативе регистрирующего органа;
• по заявлению участников сделки.

После приостановки принимается решение о её продолжении или прекращение, с аннулированием правоспособности договора. Если же сделка состоялась, регистрация завершена, то процедура расторжения возможна, если впоследствии были выявлены нюансы, требующие аннулирования сделки:

1. Составлением соглашения сторон о расторжении, которое передаётся на регистрацию. Если Росреестр регистрирует соглашение – сделка аннулируется, если нет – подаётся иск в суд, регистрация проводится на основании решения суда.
2. В одностороннем порядке расторжение допускается только по решению суда. Если суд его примет – выписка передаётся на регистрацию.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи
• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Заключение

Куплю продажу квартиры оформляют договором, который, вместе с пакетом документации, передаётся в Росреестр или МФЦ. МФЦ только передаёт документацию в кадастровую службу, но правоспособность этого учреждения равноценная. В Росреестре сведения о сделке вносятся в реестр недвижимости, после чего новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН, а в договоре ставится соответствующая отметка.