Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.

При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.

Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

Показать содержание

• Что такое долевая собственность?
• Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?
Когда накладывается запрет?    
• Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция
С чего начать: уведомление совладельцев о продаже     Как правильно написать отказ от покупки?     Какие документы нужны, список     Между близкими родственниками     Сделка со вторым сохозяином     Нужно ли согласие других?      Как оформить по доверенности через нотариуса?      Как определить стоимость?      Порядок оформления договора      Регистрация сделки и пакет документов     Расходы и сроки    
• Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?
• Риски и подводные камни

Что такое долевая собственность?

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

Кто имеет право продажи доли:

• Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
• Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
• Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

• Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
• Если имущество находится под залогом.
• Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

1. Составление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:
   • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
   • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
   • Адрес.
   • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
   • Характеристика продаваемого объекта.
   • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
   • Дата и подпись отправителя.
2. Вручение документа. Как уведомить?
   • Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

   • Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

   • Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

     Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

3. Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.

• Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
• Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

Как правильно написать отказ от покупки?

В форму отказа входит:

1. Наименование документа.
2. Место оформления.
3. Описание объекта, условий и воля собственника.
4. Дата, подпись собственника.

Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

• Скачать бланк отказа от покупки доли в квартире
• Скачать образец отказа от покупки доли в квартире

Какие документы нужны, список

От продавца:

• Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
• Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
• Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
• Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
• Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
• Документ, удостоверяющий право собственности.
• При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
• Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
• Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
• Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
• Выписка из ЕГРН.

От покупателя:

• Паспорт.
• Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками

При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

Сделка со вторым сохозяином

Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

Нужно ли согласие других?

Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

Как оформить по доверенности через нотариуса?

Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

• Скачать бланк доверенности на продажу доли в квартире
• Скачать образец доверенности на продажу доли в квартире

Как определить стоимость?

Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

Порядок оформления договора

Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

1. При описании имущества указывается размер доли.
2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Регистрация сделки и пакет документов

Документы, необходимые для регистрации:

• Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
• Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
• Заявление на перерегистрацию.
• Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).

Инструкция:

1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

Расходы и сроки

Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей. Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

• Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
• Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

Риски и подводные камни

• Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
• Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
• Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
• Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
• Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
• Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.