Пошаговая инструкция, как купить или продать комнату в коммунальной квартире или общежитии
Покупка недвижимости – это отличный способ капиталовложения. Когда средства не позволяют приобрести отдельную жилплощадь, можно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии.
Чтобы выгодно вложить средства, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.
Показать содержание
- Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?
- Порядок действий
Осмотр и знакомство с соседями Какие документы нужны? Как проверить подлинность бумаг? Какие документы потребуются от покупателя? Отказы соседей Заключение договора Регистрация сделки Подписание акта и передача ключей- Как продать неприватизированное жилье?
- Риски и подводные камни
Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?
Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.
В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.
Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.
Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).
Порядок действий
Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:
- Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
- Проверка документов и их подлинности.
- Отказы соседей.
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация сделки.
- Подписание акта приема-передачи, передача ключей.
Осмотр и знакомство с соседями
Что делать с долей в квартире и комнатой? С чего же начать, если вы хотите продать комнату в коммуналке или общежитии? Во время осмотра необходимо обратить внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.
Также необходимо уточнить количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.
Если комната покупается с целью последующей сдачи в аренду, следует узнать, не будут ли против другие хозяева.Какие документы нужны?
У продавца на руках должен быть следующий список документов:
- Оригинал паспорта собственника.
- Оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, можно получить в МФЦ).
- Оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации).
- Оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается собственнику в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет).
- Оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ).
- Оригинал справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК).
- Оригинал справки по форме 7 и 9 (можно получить в паспортном столе по месту прописки). В справке 7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке 9 – информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть «не старше» двух недель.
- Отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте). Подробнее про отказы совладельцев можно узнать в этом материале, а про нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире можно узнать тут.
Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. В случае, когда фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом.
Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.
Если недвижимость приобреталась в браке, то должно присутствовать нотариально оформленное согласие супруга на продажу (оформляется у нотариуса). Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то потребуется разрешение органов государственной опеки (оформляется там же).Более детально о том, возможна ли продажа доли несовершеннолетнего и как её осуществить, можно узнать в этом материале.
Как проверить подлинность бумаг?
Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции. В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).
Какие документы потребуются от покупателя?
Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.
Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет, свидетельства о рождении детей и заключении брака.
В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.
Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.
Отказы соседей
В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, сособственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки.То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:
- Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
- Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
- Скачать бланк извещения соседей о намерении продать комнату в коммунальной квартире
- Скачать образец извещения о намерении продать комнату в коммунальной квартире
Заключение договора
Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.
- Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Регистрация сделки
После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:
- копия паспорта покупателя;
- оригинал правоустанавливающего документа продавца;
- оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
- квитанция об оплате госпошлины.
По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности.
Подписание акта и передача ключей
Заключительным этапом сделки с недвижимостью является подписание акта приема-передачи жилплощади и передача ключей новому владельцу.Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.
Как продать неприватизированное жилье?
По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить. При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.
Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.
Продажа в общежитии
Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:
- помещение сначала было собственностью государства;
- комната была приватизирована на основании договора найма;
- помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.
Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.
В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:
- договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
- выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).
Участие нотариуса в сделке
С 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного заверения у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует операцию.Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.
Риски и подводные камни
При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:
- Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.
Во втором случае границы долей между собственниками коммуналки не определены. Вы покупаете долю 15/60, но это может быть как целая комната, так ее часть или место общего пользования. Второй вариант выбирать не рекомендуется.
- «Темная» история комнаты. Нужно внимательно изучить количество собственников, кто прописан в комнате сейчас и ранее, на каком основании была куплена жилплощадь. Если жилье часто перепродавалось, в нем были прописаны люди, о судьбе которых неизвестно – это повод усомниться в чистоте будущей сделки.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно заказать выписку из ЕГРН со списком всех прописанных. Не лишним будет получить справку о прошлых регистрациях в покупаемой комнате.
Необходимо проверить, чтобы на момент продажи в комнате не числились лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или личности, пропавшие без вести. По возвращению такие лица имеют право оспорить сделку.
- Соседи. Некоторые жители квартиры могут быть против продажи и уклоняться от получения уведомления о продаже комнаты. В таком случае рекомендуется нотариально заверить факт отправки извещения и подождать отведенные законом 30 дней.
- Незаконные перепланировки. Бывает так, что в комната была разделена перегородкой, не учтенной в документации, и размер доли в реальности не совпадает с документальным. После покупки такую комнату будет сложно оформить.
- Наличие залогов и арестов на комнату. Комната может находиться под залогом банка или под судебным арестом. И тот и другой вариант осложняют проведение сделки и с ними лучше не связываться.
- Замена договора купли-продажи договором дарения. Владельцы комнат в общежитии иногда предлагают заменить договор купли-продажи на дарения. Связано это с невозможностью получить отказы соседей, ведь в общежитиях коридорного типа количество сособственников может доходить до 20 человек.
Однако дарение подразумевает безвозмездную операцию и если будет установлен факт передачи денег, сделка может быть расторгнута.
Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.
Добрый день! Планирую продать комнату в коммунальной квартите. Помимо меня есть еще два собственника. Как мне оповестить соседей о продаже комнаты? Если соседи пишут письменный отказ, нужно ли этот отказ заверять у нотариуса? Если я не знаю где на данный момент проживает собственник второй комнаты, мне надо тогда отправить уведомление на адрес квартиры в которой продается комната?
Здравствуйте!
Раз квартира коммунальная, то соседи согласно ЖК РФ имеют право преимущественного выкупа. Чтобы соблюсти формальности в таком случае, отправьте соответствующее уведомление им заказным письмом с уведомлением по адресу их прописки по месту жительства. По истечении месяца, если нет согласия (как и отсутствие ответа), вы вправе продавать любому иному лицу. Нотариальное оформление требуется, если речь идет о совместной, а не единоличной собственности.
Если ваша комната, зарегистрирована как целый объект, то есть комната в коммунальной квартире, вы можете самостоятельно заключать сделку по ее продаже, без участия соседей. Если же вы живете в трехкомнатной квартире, и имеете в ней долю в размере 1/3, то участие в сделке остальных собственников обязательно, и сделка должна быть заверена у нотариуса.