Как продать комнату в коммунальной квартире и общежитии? Особенности сделок с долями

Продажа доли или комнаты в составе квартиры – не самый распространённый, но часто встречающийся вариант сделок, связанных с жильём.

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Посмотрим, какими нормативными актами регулируются такие договора – и что следует иметь в виду сторонам, заключающим такого рода сделку.

Показать содержание

• Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?
• Как продать части помещения?
В коммунальной квартире и общежитии     В общей собственности    
• Уведомление соседей
• Действия с имуществом несовершеннолетнего

Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?

Заключая договор, который касается не квартиры целиком, а доли в праве на неё, ней, сторонам необходимо помнить о содержании следующих нормативных актов:

1. ЖК РФ. Именно этот нормативный акт определяет, что конкретно считается жилым помещением и как именно им следует пользоваться.
2. ГК РФ. Этот кодекс устанавливает основные правила как для формы сделок, так и для того, что именно может являться их объектом. Кроме того, в ГК РФ зафиксированы основные нормы, касающиеся формы и правил совершения договора (в том числе и применительно к долевой собственности), а также порядок совершения актов купли-продажи применительно к долям в квартире и обособленным комнатам в ней.
3. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это – общий нормативный акт, устанавливающий, как и в каком порядке регистрируются права и кадастровые данные на объект купли-продажи.

Перечень весьма ограничен из-за того, что в конкретных обстоятельствах придётся действовать, используя нормы иных, более конкретных норм права. Например, если одна из сторон сделки купли-продажи сочтёт себя обиженной.

Как продать части помещения?

В коммунальной квартире и общежитии

В том случае, если объектом договора купли-продажи выступает обособленное помещение, пригодное для жилья, сделка мало чем отличается от обычной купли-продажи квартиры, дома или другого жилья.

Правила оформления договора в этом случае будут зависеть от того, как именно зарегистрировано в ЕГРН жильё. Дело в том, что если комната зарегистрирована как отдельное жильё – то распоряжаться им собственник может как угодно. Но если они являются частью общего объекта, а продавец является собственником в долевой собственности – нужно учитывать те правила, которые ГК РФ предъявляет к правилам продажи долей.

Пошаговую инструкцию покупки и продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии вы найдете в этой статье.

В общей собственности

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности, действуют правила:

• Продавец обязан уведомить всех совладельцев долей о том, что он хочет совершить сделку.
• В уведомлении должно быть указано, как и на каких условиях должна продаваться принадлежащая ему п праве на квартиру.
• Лишь после того, как все сособственники отказались от права купить продаваемую долю на объявленных условиях, можно заключать сделку с посторонним человеком.
• Сделка с посторонним покупателем должна быть совершена именно на тех условиях, которые, согласно ГК РФ, были объявлены в уведомлении о продаже доли.
• Лишь после того, как в течение 30 дней (или после отказа) не нашлось желающих купить долю в квартире, её можно продавать тому, кто изначально не числился в числе сособственников.

Существуют варианты продажи части в праве собственности на жильё без уведомления:

• Оформление купли-продажи под двойную сделку дарения. В этом случае сначала покупатель дарит продавцу определённую сумму денег – а затем продавец дарит покупателю права на долю в квартире. Однако такой вариант опасен тем, что любое заинтересованное лицо вправе обжаловать сделку как притворную.
• Оформление займа под залог доли в квартире. В этом случае продавец получает деньги по договору займа, затем его не возвращает – и покупатель-займодавец по суду или же до суда требует возмещения. В этом случае ему переходит предмет залога – доля в квартире.
• По договору дарения собственник доли передаёт незначительную часть её – а затем заключает с владельцем микро-доли договор купли-продажи. В этом случае нормы о преимущественном праве на покупку не действуют.

Уведомление соседей

ГК РФ предусматривает, что если квартира находится в равной общей собственности у нескольких граждан, то сособственники вправе первыми купить продающуюся долю в имуществе.

Желающий продать долю обязан:

1. составить письменное уведомление о возможности покупки доли;
2. получить отказ или дождаться истечения сроков.

Действия с имуществом несовершеннолетнего

В том случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний, сделка будет иметь главную особенность – согласие органов опеки. По сложившейся практике и согласно требованиям, установленным ФЗ «Об опеке и попечительстве», продажа доли, которая принадлежит несовершеннолетнему, возможна лишь при соблюдении ряда дополнительных условий:

1. Продажа части в праве на недвижимое имущество допускается лишь после письменного одобрения местного органа самоуправления.
2. Согласие органа опеки возможно лишь в том случае, когда несовершеннолетний на вырученные деньги приобретает долю в равном по статусу жилье – и при этом ему будет принадлежать не меньшая доля, чем та, которую он продал.

Хотя продажа доли в квартире и не относится к обычным сделкам, она урегулирована текущим законодательством.