Как продать комнату в коммунальной квартире и общежитии? Особенности сделок с долями
Продажа доли или комнаты в составе квартиры – не самый распространённый, но часто встречающийся вариант сделок, связанных с жильём.
Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
Посмотрим, какими нормативными актами регулируются такие договора – и что следует иметь в виду сторонам, заключающим такого рода сделку.
Показать содержание
- Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?
- Как продать части помещения?
- Уведомление соседей
- Действия с имуществом несовершеннолетнего
Какие законы регулируют сделки с долями недвижимости?
Заключая договор, который касается не квартиры целиком, а доли в праве на неё, ней, сторонам необходимо помнить о содержании следующих нормативных актов:
- ЖК РФ. Именно этот нормативный акт определяет, что конкретно считается жилым помещением и как именно им следует пользоваться.
- ГК РФ. Этот кодекс устанавливает основные правила как для формы сделок, так и для того, что именно может являться их объектом. Кроме того, в ГК РФ зафиксированы основные нормы, касающиеся формы и правил совершения договора (в том числе и применительно к долевой собственности), а также порядок совершения актов купли-продажи применительно к долям в квартире и обособленным комнатам в ней.
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это – общий нормативный акт, устанавливающий, как и в каком порядке регистрируются права и кадастровые данные на объект купли-продажи.
Перечень весьма ограничен из-за того, что в конкретных обстоятельствах придётся действовать, используя нормы иных, более конкретных норм права. Например, если одна из сторон сделки купли-продажи сочтёт себя обиженной.
Как продать части помещения?
В коммунальной квартире и общежитии
В том случае, если объектом договора купли-продажи выступает обособленное помещение, пригодное для жилья, сделка мало чем отличается от обычной купли-продажи квартиры, дома или другого жилья.
Правила оформления договора в этом случае будут зависеть от того, как именно зарегистрировано в ЕГРН жильё. Дело в том, что если комната зарегистрирована как отдельное жильё – то распоряжаться им собственник может как угодно. Но если они являются частью общего объекта, а продавец является собственником в долевой собственности – нужно учитывать те правила, которые ГК РФ предъявляет к правилам продажи долей.
Пошаговую инструкцию покупки и продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии вы найдете в этой статье.
В общей собственности
Если продаже подлежит не физически выделенная часть квартиры, а определённые долевые права на неё, действуют другие нормы.Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности, действуют правила:
- Продавец обязан уведомить всех совладельцев долей о том, что он хочет совершить сделку.
- В уведомлении должно быть указано, как и на каких условиях должна продаваться принадлежащая ему п праве на квартиру.
- Лишь после того, как все сособственники отказались от права купить продаваемую долю на объявленных условиях, можно заключать сделку с посторонним человеком.
- Сделка с посторонним покупателем должна быть совершена именно на тех условиях, которые, согласно ГК РФ, были объявлены в уведомлении о продаже доли.
- Лишь после того, как в течение 30 дней (или после отказа) не нашлось желающих купить долю в квартире, её можно продавать тому, кто изначально не числился в числе сособственников.
Существуют варианты продажи части в праве собственности на жильё без уведомления:
- Оформление купли-продажи под двойную сделку дарения. В этом случае сначала покупатель дарит продавцу определённую сумму денег – а затем продавец дарит покупателю права на долю в квартире. Однако такой вариант опасен тем, что любое заинтересованное лицо вправе обжаловать сделку как притворную.
- Оформление займа под залог доли в квартире. В этом случае продавец получает деньги по договору займа, затем его не возвращает – и покупатель-займодавец по суду или же до суда требует возмещения. В этом случае ему переходит предмет залога – доля в квартире.
- По договору дарения собственник доли передаёт незначительную часть её – а затем заключает с владельцем микро-доли договор купли-продажи. В этом случае нормы о преимущественном праве на покупку не действуют.
Важно: Есть риск того, что заинтересованная сторона опротестует сделку как притворную – и в этом случае придётся руководствоваться правилами, установленными для обычной купли-продажи доли в квартире.Уведомление соседей
ГК РФ предусматривает, что если квартира находится в равной общей собственности у нескольких граждан, то сособственники вправе первыми купить продающуюся долю в имуществе.
Желающий продать долю обязан:
- составить письменное уведомление о возможности покупки доли;
- получить отказ или дождаться истечения сроков.
Действия с имуществом несовершеннолетнего
В том случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний, сделка будет иметь главную особенность – согласие органов опеки. По сложившейся практике и согласно требованиям, установленным ФЗ «Об опеке и попечительстве», продажа доли, которая принадлежит несовершеннолетнему, возможна лишь при соблюдении ряда дополнительных условий:
- Продажа части в праве на недвижимое имущество допускается лишь после письменного одобрения местного органа самоуправления.
- Согласие органа опеки возможно лишь в том случае, когда несовершеннолетний на вырученные деньги приобретает долю в равном по статусу жилье – и при этом ему будет принадлежать не меньшая доля, чем та, которую он продал.
Хотя продажа доли в квартире и не относится к обычным сделкам, она урегулирована текущим законодательством.
Продаю комнату в общежитии ,в долевой собственности имеется сын которому уже есть 18 лет,но он учится.письма уже посланы с уведомлением о продаже,могу ли я заключать сделку о предварительной продажи ?
Здравствуйте! Если уведомления посланы, а месячный срок еще не прошел, то заключать какие-либо договоры, в том числе и предварительные, Вы не можете, так как сособственники имеют преимущественное право на покупку и отказаться от этого права или воспользоваться им они могут до конца вышеуказанного срока.
ГК РФ не содержит юридического понятия и, соответственно, нормативов по “предварительной продаже”, есть лишь “предварительная оплата” (ст.487 ГК РФ). В вашем случае законом отводится срок в 30 дней для принятия предложения покупки доли вашим сыном или отсутствие ответа за это время. В случае нарушения с вашей стороны этого условия, договор купли-продажи вашей доли будет признан недействительным.