В каких случаях взимается налог при продаже квартиры? Расчет суммы оплаты и нюансы сделки

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Любой полученный доход в РФ облагается налогом. Не является исключением доход от продажи квартиры.

В статье мы расскажем, какие нужно платить налоги при продаже и покупке жилплощади, действительно ли надо это делать с точки зрения закона. Кто платит налог продавец или покупатель?

Также вы узнаете, все ли суммы облагаются налогом по законодательству.

Показать содержание

Кто должен платить?

Налог в 13% от суммы полученной прибыли платит продавец жилья, поскольку доход получает он.

Сборы для физических и юридических лиц

Особенности налогообложения физических лиц:

  • Налогоплательщики самостоятельно исчисляют НДФЛ, который требуется заплатить в случае получения дохода. К сделкам, приносящим доход физическому лицу, может относиться работа по договору гражданско-правового характера, аренда или продажа жилья и др. В случае работы по трудовому договору НДФЛ за работника выплачивает работодатель.
  • Если имеются сведения о доходах, необходимо заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом, за который идет отчет.
  • Срок оплаты налога должен быть не позднее 15 июля года, следующего после отчетного.
  • 3-НДФЛ не заполняется, если гражданин не получал доход.

Особенности налогообложения юридических лиц:

  1. Под юридическим лицом понимается организация. Если организация ведет деятельность, предполагающую получение дохода, с суммы прибыли необходимо заплатить налог.
  2. Система налогообложения выбирается в зависимости от целей юридического лица.
  3. Юридическое лицо должно подавать декларацию вне зависимости от того, были ли доходы. Декларация сдается поквартально.
  4. При продаже недвижимости юридическим лицом не имеет значения, сколько лет эта недвижимость была в собственности организации.
  5. Все предприятия, которые производят и распространяют товары, должны уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС). В случае продажи жилой недвижимости организация освобождается от уплаты НДС.

    При продаже нежилого помещения кроме налога на прибыль платится еще и НДС. НДС составляет 18%. Как происходит сделка? Юрлицо выставляет покупателю сумму НДС. Покупатель перечисляет ее. Юрлицо переводит сумму государству.

Особые случаи

Для пенсионеров

Выход на пенсию не освобождает гражданина от уплаты налога. Пенсионер освобождается лишь от уплаты налога от дохода, перечисляемого в виде пенсии. Пенсионер может, как и любой гражданин, уменьшить налоговую базу, воспользовавшись одним из вычетов. Отдельных льгот для него государством в этом случае не предусмотрено.

Покупка и реализация в одном и разных налоговых периодах

Разберемся, нужно ли платить налог с продажи недвижимости, если сразу покупаешь другую. Если квартира была продана и куплена другая в одном налоговом периоде, то в этом случае можно применить сразу два налоговых вычета: на покупку жилья и имущественный вычет. Заполняется одна декларация 3-НДФЛ.

Если одна квартира продана, а другая куплена в разных налоговых периодах, то при покупке квартиры в другом налоговом периоде налоговый вычет на продажу и на покупку жилья будет рассчитываться по отдельности. Для каждого случая будет заполняться отдельная налоговая декларация в разные сроки.

Если продавец ребенок

Несовершеннолетний собственник не освобождается от уплаты налога. Налог в этом случае уплачивают его родители или опекуны. На продажу доли ребенка требуется разрешение органов опеки по месту регистрации. Необходима также и подпись родителей, что они согласны со сделкой.

Сделка между родственниками

При продаже квартиры взаимозависимому лицу, покупатель лишается налогового вычета. К таким людям относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), братья и сестры, опекуны и подопечные. Если же квартира куплена у дедушки, у дяди или у другого родственника, не входящего в круг взаимозависимых лиц, то человек, купивший ее, может претендовать на налоговой вычет.

Если между родственниками был заключен договор купли-продажи квартиры, родственная связь не освобождает продавца от уплаты налога, кроме случаев исключения, которые относятся ко всем гражданам, и будут рассмотрены ниже.

Реализация доли имущества

Если у квартиры несколько собственников, и они продают ее единым договором, то вычет распределяется согласно их долям. Более выгодно продать каждую долю по отдельному договору, тогда каждый собственник может получить вычет в полном объеме.

По кадастровой стоимости

С января 2016 года налог при продаже жилья рассчитывается с ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. До этого он рассчитывался от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Использование кадастровой стоимости при подсчете налога происходит лишь в том случае, когда цена квартиры в договоре ниже, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Если цена в договоре выше, то налог будет браться с нее. Такой принцип налогообложения применяется только для тех квартир, которые были куплены после 1 января 2016 года.

Свои особенности имеет и налогообложение продажи квартиры нерезидентам в России. Подробнее об этом мы рассказывали в этой статье.

Существуют ли льготы?

Итак, в каком же случае не надо платить налоги. Рассмотрим примеры ниже.

  • Если квартира находилась в собственности больше минимального срока, то в таком случае налог платить не надо. Также не нужно и подавать декларацию 3-НДФЛ. При покупке до 1 января 2016 года минимальный срок владения будет 3 года.

    Что касается жилья, купленного позже этого срока, минимальный срок владения будет 5 лет, кроме случаев, когда жилье было получено в дар, по наследству или путем приватизации. При покупке жилья срок владения отсчитывается от даты регистрации в ЕГРН.

    Подробнее о налогообложении купли-продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 – 5 лет, говорится здесь.

  • Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ говорит, что налог можно заплатить не с целой стоимости квартиры, а с разницы между ценой за ее покупку и ценой за ее продажу. Т.е. если между ценой, за которую квартира куплена, и ценой, за которую она продана, разницы нет, то налог не платится.

Пример. Денис купил квартиру, приобретенная жилплощадь стоит 2 600 000 рублей, и продал её за 3 000 000 рублей. Срок владения был менее 3-х лет, соответственно нет оснований для освобождения от уплаты налога. Он платит налог лишь с разницы, которая составляет 400 000 рублей. 400 000 * 0.13 = 52 000.

Сумма является необлагаемой, если стоимость квартиры при продаже была меньше, чем за нее было заплачено, налог платить не нужно. Однако необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой подтверждаются все расходы на покупку жилья.

Однако следует иметь в виду, что если жилье было приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене меньше 70% от кадастровой стоимости, то цена продажи все равно будет рассчитываться как 70% от кадастровой стоимости.

Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ позволяет воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья размером до 1 миллиона рублей. Стандартный вычет – это максимальная сумма за год. Т.е. даже если было продано несколько квартир, общая сумма вычета не изменится.

Пример. Стас получил в наследство квартиру и сразу продал ее за 2 000 000 рублей. Он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей Т.е. налог будет взимать не с двух, а с одного миллиона рублей и будет составлять 130 000 рублей.

Можно применить лишь один из этих вычетов. Т.е. стоит посмотреть, что целесообразней и какой налог нужно платить после сделки в данном случае.

При покупке квартиры можно уменьшить налог с суммы продажи также и на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке жилья (если гражданин имеет официальный доход и исправно платит налоги).

Необлагаемая сумма

Законом установлена сумма, которая не облагается налогом. Итак, если жилье продано по цене менее 1 миллиона рублей, оно не будет облагаться налогом.

Как рассчитывается сумма?

Для физических лиц

  1. Определить, нет ли льгот, освобождающих от налога.
  2. Рассчитать налоговую базу (с учетом вычетов и кадастровой стоимости, если это необходимо).
  3. Рассчитать 13% от налоговой базы.

Пример расчета. Ирина продала квартиру за 3 000 000 рублей. Льгот, освобождающих от налога, она не имеет. Она может воспользоваться стандартным налоговым вычетом. Т.е. уменьшить налоговую базу (ту сумму, с которой считается налог) на 1 000 000 рублей. В этом же году она купила квартиру за 2 600 000 рублей.

Ей полагается налоговый вычет на покупку жилья. Максимальная сумма такого налогового вычета не может быть более 260 000 рублей. Ирина получает такой и вычет и таким образом освобождается от уплаты налога полностью.

3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 (новая налоговая база для Ирины, полученная при стандартном вычете).

2 600 000 * 0.13 = 338 000 (налоговый вычет для Ирины на покупку жилья, такая сумма больше максимальной, поэтому Ирина получит только 260 000).

2 000 000 * 0.13 = 260 000 (это налог Ирины на продажу жилья).

Налог и вычет равны, соответственно налог Ирина не платит.

Важно. Несмотря на отсутствие необходимости выплачивать какие-то денежные средства, Ирина все равно должна подать налоговую декларацию со всеми необходимыми расчетами и с подтверждающими документами, т.к. доход был ей получен.

Для юридических

  1. Налог будет зависеть от того, жилое или нежилое помещение продает компания. При продаже нежилого помещения к налогу на прибыль добавляется НДС.
  2. Налог на прибыль зависит от системы налогообложения, принятой в организации.

Пример. ООО «Крон плюс» продает квартиру за 3 700 000 рублей. Квартира была куплена за 3 200 000 рублей. В организации применяется ОСНО (общая система налогообложения). Ставка налога на прибыль в этом случае составляет 20%. Квартира является жилым помещением, соответственно НДС организация не платит. Налоговая база будет рассчитываться путем вычитания из цены продажи цены, за которую куплено жилье.
Расчет:

3 700 000 – 3 200 000 = 500 000 (с этой суммы нужно заплатить налог).

500 000 * 0,2 = 100 000 (налог, который должна заплатить компания).

Сроки оплаты

Налоговым периодом по НДФЛ является 1 календарный год. По истечении этого периода продавец должен подать в налоговые органы декларацию со всеми документами и заплатить необходимый налог.

Если налогоплательщик собирается получать имущественный вычет, кроме декларации необходимо подать заявление на него. Декларация подается в ИФНС по месту регистрации в срок до 30 апреля того года, который следует за годом покупки жилья. Декларацию необходимо подавать даже при нулевой сумме налога (подробнее о подаче и заполнении налоговой декларации после покупки и продажи квартиры можно узнать тут).

Срок уплаты налога до 15 июля. Реквизиты для перечисления средств необходимо взять в ИФНС.

Штрафы и санкции

За неуплату налогов возможна административная (в виде штрафов) и даже уголовная ответственность. За невыплаченный вовремя налог начисляются пени в зависимости от суммы налога.

Для физических лиц: за каждый месяц просрочки сдачи декларации грозит штраф 5% от суммы налога. За просроченный отчет с нулевым налогом штраф будет 1000 рублей. Максимальный штраф – 30% от НДФЛ. За несвоевременную уплату налогов грозит в общем случае штраф 20% от суммы налога.

Для юридических лиц: штраф можно получить за сокрытие доходов, т.е. за снижение налоговой базы. Штраф составляет 20% от суммы недоимки. Когда действия налогоплательщика признаются умышленными, штраф может дойти до 40%.

Таким образом, существует много способов, которые позволяют уменьшить налоговые выплаты, а то и свести их к нулю. При знании законов и грамотном заполнении документов бремени в виде уплаты налогов можно избежать. Важно сдавать декларацию вовремя, даже если доход нулевой, чтобы не было проблем со штрафами.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Богдан Виноградов Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Остап Борисов

    Здравствуйте, была куплена квартира 13.01.2015 г. за 900000 руб. Сейчас выделяем долю сыну, т.к. был вложен материнский капитал и будем продавать ее(квартиру) , ориентировочно 1000000 руб. Кадастровая стоимость 1600 000 руб. С какой суммы и в каком размере будет налог ?

    • Дима

      К счастью, не будете ничего платить. Так как для того, чтобы не платить налог с продажи квартиры, надо ждать 3 года и более в вашем случае. А сейчас уже 5 лет, но это с 2016 года. Так как эти сроки соблюдены, можете не беспокоиться. Чтобы полностью развеять ваши опасения, сходите в налоговую по месту жительства при случае (попутно).

    • Дима

      Налог не платится, так как, к счастью для вас, истёк срок давности в три года. Точнее говоря, не давности, а длительности владения. Если вы владели квартирой три года и более, то от уплаты налога освобождаетесь. Если хотите точно не беспокоиться, то сходите на приём в налоговую к инспектору и он вам всё разъяснит.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Увы, но действующие ныне нормы закона обязывают налоговую инспекцию при проверке правильности НДФЛ при продаже жилья исходить из базовой стоимости по формуле 0,7 кадастровой, т.е. в вашем случае это будет 1,120 млн руб. Однако, из этой суммы вы вправе будете вычесть 1 млн, поэтому 13% – от оставшейся суммы.
      Но срок владения в 3 требуемых года (до 1 января 2016 года) соблюден, поэтому от уплаты НДФЛ вы освобождаетесь.

  2. Богдан Виноградов

    Добрый вечер! Квартира приобретена в 2016 г. за 1 мил. руб., в 2018 г. продана тоже за 1 мил. руб. При этом кадастровая стоимость квартиры составляет 2 мил. руб. Вопрос сколько придется заплатить налога?

    • Дима

      Есть хитрость: можно включить в состав расходов не только стоимость квартиры, но и стоимость ремонта. Скорее всего, вам это сейчас не понадобиться, но если в договоре купли-продажи изначально указать, что квартира требует ремонта (указать, какого), то можно включить эти расходы в число затрат.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Исходя из времени продажи и срока владения, НДФЛ должен рассчитываться из исходной суммы в 0.? кадастровой стоимости, т.е. если это 2 млн, то 70% – это 1,4 млн, из которой вычитается 1 млн и, таким образом, 13% от 400 тыс. будет 52 тыс.