Правила оформления задатка при покупке и продаже квартиры: образец бланка договора и нюансы процедуры

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

По разным причинам, бывает так, что продавец и покупатель, как только договорились о цене и условиях передачи прав на жилую недвижимость, не могут заключить договор купли-продажи квартиры.

Если приобретатель желает остановиться именно на этом варианте, а собственник жилья готов подождать, то можно обсудить условия передачи задатка. Рассмотрим всё это в статье ниже.

Показать содержание

Что это такое при купле-продаже недвижимости?

В статье 380 Гражданского кодекса РФ дается понятие задатка. В законодательстве под ним подразумевается некая сумма денежных средств, которая, в рамках рассматриваемого вопроса:

  • передается покупателем продавцу;
  • гарантирует исполнение обязательств в будущем.

Задаток передается в счет уплаты стоимости недвижимости. То есть, если, например, стороны договорились о том, что цена квартиры будет составлять 5 млн. рублей, а размер задатка – 100 тыс. рублей, то, в будущем, покупателю останется заплатить 4,9 млн. рублей, а не 5.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
  3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
  4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Для чего делается?

Основных причин две:

  1. Покупатель получает гарантию, что собственник квартиры не продаст ее кому-то другому.
  2. Продавцу гарантируется, что объект недвижимости у него купят. Несколько позже, но с огромной долей вероятности.

То есть, передавая и получая задаток, стороны связываются друг с другом «нитью закона», если угодно. Но важно еще и правильно оформить процедуру. Когда вносится задаток, как правильно его давать и корректно составить необходимые документы – об этом пойдет речь немного ниже.

Обязательно ли давать?

У обывателей, которые часто слышат об упоминании этого слова, складывается впечатление, что задаток – это некий обязательный платеж, без которого купить или продать квартиру нельзя. На самом деле, можно.

Задаток необходим в небольшом числе случаев:

  • если покупатель не может предоставить всю нужную сумму денег сразу, чтобы купить квартиру;
  • если у продавца не все в порядке с документами, необходимыми для заключения договора купли-продажи;
  • в некоторых иных случаях.

Если обобщать, то можно сказать следующее: задаток нужен только лишь тогда, когда стороны сразу не могут оформить сделку купли-продажи по тем или иным причинам.

Как правило, передача задатка оформляется предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Требования к размеру суммы

В действующем гражданском законодательстве их просто-напросто нет. Законодатель разумно посчитал, что стороны должны иметь право самостоятельно, в каждом конкретном случае, определиться с тем, сколько давать денег в счет обеспечения достигнутых договоренностей.

Остается только лишь обращаться к практике, чтобы определить, какой задаток берут при продаже квартиры. А она такова: в среднем, продавцу передается 5-15% от стоимости жилой недвижимости. Представляется, что такая сумма может вполне гарантировать, что сделка в будущем будет совершена.

Представьте: средняя цена квартиры в регионах составляет около 2 млн. рублей. Есть варианты дешевле, есть – дороже. Это не так важно. Допустим, что стороны договорились о передаче задатка в размере 10% от стоимости недвижимости. Получается, что покупатель должен передать продавцу 200 тыс. рублей. Серьезная сумма. Впрочем, если продавец, готов получить меньше денег в качестве задатка, то это, повторим, не запрещено законом.

Как правильно оформить?

Выше упоминалось, чтобы оформить задаток при покупке квартиры, можно составить предварительный договор. Как это сделать?

Необходимые документы

Сторонам понадобятся следующие бумаги:

  1. Паспорта или иные документы, удостоверяющие личность, в случае, если, например, сделка заключается между иностранными гражданами, или одна из сторон не является «подданным» РФ.
  2. Документы на недвижимость. Вообще, покупателю желательно заранее посмотреть все бумаги, потребовать их максимум, убедиться, что квартира – «чистая». Но для оформления предварительного договора, по которому передается задаток, достаточно одного документа, который содержал бы описание квартиры: свидетельство о гос. регистрации права, например, или, лучше, выписка из ЕГРН.

Перечисленных бумаг будет достаточно для того, чтобы успешно передать задаток.

Содержание договора

Передавать задаток необходимо по документу, составленному, как минимум, в письменной форме. В нем должны быть следующие пункты:

  1. Дата и место составления, подписания документа.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Описание объекта недвижимости. Нужно указать следующие данные:

    • адрес;
    • площадь;
    • кадастровый номер.

    В общем, все то, что пропечатывают в выписке из ЕГРН.

  4. Информация об имеющихся правоустанавливающих документах. Почему данный пункт сформулирован именно так?

    Приведем пример: человек получил в наследство квартиру, но еще не зарегистрировал право собственности. Объект выставлен на продажу. Даны объявления в газетах и в интернете. Нашелся покупатель. Но заключить основной договор не представляется возможным. Нельзя этого делать, если не внесены изменения в ЕГРН по объекту.

    Но стороны вполне могут договориться о передаче задатка, указав в договоре, что пока у продавца есть только свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, о которой идет речь.

  5. Размер задатка. Как уже отмечалось, стороны сами договариваются о сумме, которая будет передана.
  6. Общая стоимость квартиры.
  7. Причины, по которым обязательство не может быть исполнено на данный момент.
  8. Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор. Это очень важный пункт.

    • Во-первых, если не определиться со сроками, то можно оттягивать момент оформления сделки на любое время. Что же получится? Есть договоренность, но она не реализуется. Грош цена ей.
    • Во-вторых, сторонам дается ориентир: когда можно привлекать к ответственности контрагента. Если срок нарушен одной из сторон, за исключением случаев форс-мажора, то она потеряет деньги.
  9. Порядок и способ передачи денежных средств. Может быть, для сторон и не так важно, как они будут рассчитываться – переводить задаток со счета на счет или передавать наличными, но, с юридической точки зрения, это важно указать, хотя бы потому, что можно будет отследить движение средств.
  10. Прочие условия. В любом гражданско-правовом договоре можно прописать все, что прямо не запрещено. Что касается рассматриваемой темы, то стороны могут включить такой пункт: покупатель имеет право пользоваться квартирой с момента передачи задатка. Или: с момента заключения предварительного договора стороны обязуются оплачивать коммунальные платежи за квартиру поровну.
  11. Ответственность. Здесь можно сослаться на нормы, прописанные в ГК РФ, а можно – конкретно расписать все меры ответственности.

Скачать бланк предварительного договора передачи задатка при покупке и продаже квартиры

Договор может быть дополнен и иными пунктами, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

Форма соглашения

Если в сделке на стороне продавца участвует несколько собственников, несовершеннолетний, то придется обратиться к нотариусу и оформить бумагу у этого должностного лица.

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что куплю-продажу квартир в простой письменной форме – без нотариуса, можно оформлять только в том случае, если продавец – совершеннолетний, полностью дееспособный человек, являющийся единственным собственником данной недвижимости.

Что касается основного договора, то правило простое: он заключается в той же форме, что и предварительный.

Скачать образец бланка договора передачи задатка при покупке и продаже квартиры

Составление расписки

Многие стремятся оформить, дополнительно к договору и такую бумагу. На самом деле, оформление расписки в получении задатка необходимо в том случае, если при покупке или продаже квартиры не планируется подписания договора. В противном случае, обе бумаги будут дублировать друг друга. И договор будет иметь больший вес.

Если же планируется написать именно расписку, то нужно знать следующее:

  1. Писать её текст нужно от руки, чтобы, в случае возникновения разногласий, можно было бы проверить, действительно ли документ оформлен сторонами.
  2. Расписки не заверяются нотариусами, вопреки расхожему мнению. Нет такого нотариального действия: удостоверение расписки. Если люди придут в нотариальную контору и потребуют заверить бумагу, то им предложат два варианта: составить договор, по которому передается задаток, или уйти.
  3. К передаче денег по расписке можно и нужно привлекать свидетелей. В таком случае, необходимо, чтобы каждый свидетель указал свои паспортные данные в документе и поставил подпись. Достаточно будет двух человек, которые, в случае необходимости, смогут подтвердить, что задаток в определенной сумме передавался.

В расписке должна содержаться та же информация, что и в договоре для оформления задатка при покупке квартиры. Обязательно:

  1. данные сторон;
  2. информация об объекте недвижимости;
  3. размер задатка.
Сумма проставляется цифрами и прописью. Обычно, текст пишет покупатель, а продавец делает отметку: деньги получены.

Передавать денежные средства желательно тут же. Наличными или банковским переводом. Благо, интернет-банкинк от крупных финансовых организаций работает сейчас отменно. Можно воспользоваться и банковской ячейкой.

Ответственность сторон

Многих волнует вопрос, возвращается задаток или нет, в каких случаях и можно ли вернуть его, если передумал покупать квартиру? Отношения по передаче задатка хороши тем, что в ГК РФ предусмотрена четкая ответственность за неисполнение взятых обязательств.

Варианты таковы:

  1. Если договор купли-продажи не был заключен до оговоренного срока по вине покупателя, то продавец оставляет задаток у себя.
  2. Если виноват продавец – то покупатель вправе потребовать от него возврата задатка и такой же суммы сверху.
  3. Если же договор не был заключен по причинам форс-мажора, то стороны освобождаются от ответственности.

С виновной стороны можно взыскать еще и убытки. Если несостоявшиеся покупатель и продавец договорятся, то задаток может быть возвращен без применения санкций. Но такое случается редко.

Таким образом, задаток при купле-продаже квартиры – это отличный способ обеспечить заключение сделки в будущем, если сейчас что-то мешает это сделать. Главное – все правильно оформить.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.