+7 (499) 653-64-25Москва

Как нужно действовать? Пошаговая инструкция по продаже и покупке квартиры

Очень полезно, перед тем как начинать заниматься продажей или покупкой квартиры, ознакомиться с основными законами о недвижимости. Это поможет сберечь немало нервов и убережет от необдуманных шагов.

Законы четко определяют порядок, условия и правила процедуры купли-продажи. Каждой из сторон важно знать, как грамотно составить договор, учитывая взаимные интересы, а также где и как можно оформить сделку.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Законодательные основы и этапы сделки

Правовая база, регулирующая сделку купли-продажи квартиры, достаточно обширна:

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации – Глава 30.
  • Федеральный закон об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ).
  • Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости (№218-ФЗ).
  • № 382-ФЗ от 29.11.2014.

Этапы сделки остаются всегда неизменны:

  1. Проверка чистоты (с юридической точки зрения) данной квартиры.
  2. Составления предварительного договора.
  3. Заключение основного соглашения.
  4. Произведение расчета за приобретенную квартиру.
  5. Регистрация данной сделки в Росреестре.
  6. Уплата налогов.

Пошаговая инструкция для продавца

Оценка недвижимости

Нужна обязательно для того, чтобы определить ее рыночную стоимость. Установить цену можно самостоятельно – сравнивая с подобными объявлениями о продаже или же рассчитать, отталкиваясь от средней стоимости квадратного метра. Можно также обратиться к профессиональному оценщику.

Сбор необходимых документов

Продавцу следует подготовить:

  • Оригинал своего паспорта.
  • Документы, которые подтверждают право на владение квартирой.
  • Справку из ЕГРН и БТИ.
  • Техническую документацию на данную квартиру.
  • Выписку из домовой книги.
  • Разрешительные документы из опеки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.

Смотрите видео о пакете документов для продажи квартиры:

Как успешно продать?

Стоит начать с того, что нужно четко определиться – насколько срочно требуется продать квартиру. Если нужно это сделать в кратчайшие сроки, то разумнее всего обратиться за помощью в риэлторское агентство, если же сроки терпят, то можно попробовать сделать все самостоятельно.

Выставить на продажу можно таким образом:

  1. разместить объявление в газете, например, «Из рук в руки» и в других печатных изданиях;
  2. выложить информацию на «Авито» и других сайтах (подобных).

Чтобы ускорить распространение информации и быстрее привлечь покупателя, можно еще:

  • рассказать всем своим знакомым – сработает эффект «сарафанного радио»;
  • вывесить баннер «Продается» на своем балконе или на окнах квартиры, указав на нем телефон;
  • также могут оказаться полезными расклеенные объявления.

Текст объявления нужен такой, чтобы хотелось его дочитать – интересный и яркий. При размещении в интернете обязательно добавлять фотографии (до 10 штук), помимо самой квартиры, можно приложить снимки двора. Если объявления печатаются, то делать это нужно на цветной бумаге – мимо редко кто пройдет, пока не прочитает.

ВАЖНО: Перед показом квартиры потенциальным покупателям обязательно проводят предпродажную подготовку – уборку квартиры и подъезда, все должно быть чистым и презентабельным.

Порядок действий пошагово для покупателя

Поиск подходящей недвижимости

В первую очередь, нужно воспользоваться предложениями в интернете, просмотреть базы данных на сайтах объявлений о продаже квартир. Основная масса предложений размещается именно здесь. Также полезно изучить газетные объявления и проанализировать информацию. Иногда можно увидеть объявление (которого нет в интернете) прямо в интересующем районе на автобусной остановке, так что стоит и на такие обращать внимание.

Стоит всегда помнить, что предложения сейчас превышают спрос, нужная квартира обязательно найдется!

Куда можно обратиться для ускорения поисков?

Если времени для поиска очень мало и нужно срочно подобрать подходящий вариант, то, конечно, обращаться необходимо в агентство по недвижимости. Работа начнется сразу же и некоторые варианты могут быть предложены прямо после обращения.

Какие вопросы следует задать продавцу?

Не стоит стесняться задавать продавцу любые интересующие вас вопросы, лучше все выяснять сразу, чтобы не было неприятных сюрпризов впоследствии. Принципиально важно прояснить следующие моменты:

  1. Кто является собственником? Также нужно спросить – кто еще зарегистрирован в данной квартире (может быть что кто-то сейчас в армии служит или же срок отбывает). Лучше просмотреть самому правоустанавливающие документы.
  2. Сколько времени жилье в собственности?
  3. Есть ли ограничения или обременения прав на это жилье?
  4. Узаконена ли перепланировка? Нужно сравнить техпаспорт и реальное состояние, если была перепланировка, необходимо документальное подтверждение.
  5. Тепло ли в квартире зимой? Выяснить – из какого материала сделаны стены (хуже всего «держат» тепло старые панельные дома, а кирпичные более надежны в этом плане).
  6. Какова шумоизоляция? Можно для подтверждения, что «все в порядке» попросить хотя бы на 3 минуты установить полную тишину в квартире и сразу станет понятно – какова слышимость от соседей и с улицы.
  7. Кто ближайшие соседи? Вопрос не праздный, потому что мало приятного жить рядом с алкоголиком или наркоманами. Ответ, конечно, лучше перепроверить хотя бы у бабушек на скамейке.

Проверка подлинности бумаг

Чтобы обезопасить себя в дальнейшем, следует:

  • Попросить показать свидетельство о регистрации права собственности.
  • Посмотреть (или самому заказать) выписку из ЕГРН, можно простую, а можно и расширенную (в которой прослеживается вся «история» квартиры).
  • Изучить домовую книгу.
  • Если квартира продается по доверенности, стоит обязательно связаться с ее владельцем и проверить факт продажи.

Процедура оформления поэтапно

Здесь стоит заметить, что для того чтобы оформить сделку между родственниками нужно руководствоваться теми же этапами процедуры оформления купли-продажи квартиры, что и между посторонними физическими лицами, то есть приведенными ниже.

Основные правила

В процессе совершения такой сделки нужно руководствоваться законодательством, в частности, Федеральный закон № 218-ФЗ прописывает правила:

  1. Продать можно только зарегистрированную в собственность квартиру.
  2. Благодаря Предварительному договору и Соглашению о задатке подтверждаются все договоренности обеих сторон.
  3. Сделка купли-продажи обязательно оформляется Договором и Актом приема-передачи (в письменном виде).
  4. Новый владелец (покупатель) обязан провести регистрацию своего права собственности в Росреестре и ЕГРН.

Необходимые документы от обеих сторон

Чтобы грамотно составить и заключить соглашение, обеим сторонам потребуется собрать документы:

  1. Паспорта и свидетельства о рождении (для несовершеннолетних).
  2. Согласие от супруга на продажу (обязательно заверенное нотариусом).
  3. Свидетельство собственности продавца.
  4. Разрешение от опеки (для несовершеннолетнего).
  5. Выписка из Росреестра и домовой книги, а также справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  6. Кадастровая и вся техническая документация.
  7. Предварительное соглашение.

Заключение договора

Договор можно заключить тремя способами: самостоятельно, у нотариуса или обратиться в агентство.

  1. В договор можно вписать любые важные пункты, касающиеся обеих сторон.
  2. Обязательно должны быть прописаны все существенные условия, то есть, персональные данные всех участников данной сделки, описание квартиры (подробное), ее стоимость.
  3. Также прописывают порядок расчета и сроки передачи жилья по акту.

Порядок передачи денег при покупке

Произвести расчет можно несколькими способами, каждый выбирает наиболее удобный для себя:

  • можно просто передать наличные деньги (при этом обязательно нужна расписка);
  • безналичный вариант передачи, то есть перевод на банковский счет продавца;
  • передача через банковскую ячейку (это самый распространенный вариант);
  • аккредитив – при этом способе открывается специальный счет в банке конкретно под эту сделку.

Регистрация

Единственным подтверждением того, что новый собственник квартиры владеет ей на законных основаниях, является госрегистрация проведенной сделки купли-продажи в Росреестре (ст. 558 ГК РФ).

Оформить совершенную покупку недвижимости можно в Росреестре, у нотариуса, в МФЦ или портал Госуслуг, о том, как правильно это сделать, расскажем далее.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Необходимо собрать пакет документов:

  1. копии паспортов;
  2. квитанция об уплате госпошлины;
  3. договор и акт приема-передачи;
  4. документы технического характера на квартиру;
  5. заявление на регистрацию.

Стоит сказать о некоторых нюансах при регистрации, а именно, сколько стоит оформление покупки и какие имеются особенности по срокам:

  1. через МФЦ услуга предоставляется бесплатно, исполняется в течение 9 дней;
  2. через Госуслуги – в этом случае существенно экономится время, документы подаются в электронном формате (отсканированные), исполняется услуга в течение 7 рабочих дней.

Оплата госпошлины — размер и сроки

Этот обязательный сбор установлен законодательными актами, размер госпошлины определен в Налоговом Кодексе РФ (ст. 333.33). За регистрацию договора купли-продажи платится пошлина 2 тысячи рублей.

ВНИМАНИЕ: Что касается сроков заключения сделки, то она может занимать от одной недели до трех месяцев, это полностью зависит от подготовленности обеих сторон (по документам).
  • Стоимость заключения сделки для продавца.

    Продавец оплачивает расходы на подготовку всех документов к сделке:

    1. необходимых справок;
    2. выписок;
    3. технической документации (услуги риэлтора в этой нише стоят 3 тысячи рублей).

    Если все справки собираются самостоятельно, то, в среднем его расходы составят 2 – 3 тысячи рублей.

  • Стоимость сделки для покупателя.

    Покупатель оплачивает:

    1. расходы по составлению договора;
    2. за аренду банковской ячейки (1,5 – 3 тысячи рублей);
    3. за регистрацию права собственности (2 тысячи рублей).

    Если договор составляется простой, то его стоимость примерно будет около трех тысяч рублей (за оформление). В случае обращения к нотариусу стоимость составит примерно 1% от суммы сделки.

Сроки передачи жилья

Срок передачи квартиры должен быть четко прописан в договоре, обычно он варьируется от одной до двух недель. Если же упустили этот пункт договора, то максимально допустимый «разумный» срок составляет один месяц.

Когда можно переоформить в собственность и сколько это стоит?

После приобретения квартиры (после того, как подписаны все документы и произведена оплата) новому собственнику первым делом нужно обратиться в Росреестр для регистрации своего права собственности. Госпошлина в этом случае составит 2 тысячи рублей. После этой процедуры нужно переоформить коммунальные счета и заявить о своем праве в налоговую службу.

Различия в процедуре с участием юридических и физических лиц

Добавляются ли какие-то нюансы и документы? Безусловно, различия в таких сделках, где участвуют юридические и физические лица, есть. Если квартира приобретается у юридического лица, то потребуется значительно больше времени для совершения сделки.

Помимо того, что придется получить разрешение у всех официальных учредителей, нужно обязательно проверить полномочия доверенного лица (действующего от имени компании по доверенности). Деньги при покупке квартиры у юридического лица нужно обязательно перечислять на счет компании (только один способ оплаты).

Риски в зависимости от срока владения жильем

Рассмотрим, каковы риски для покупателя и продавца в разных случаях, в частности, можно ли продать недвижимость, если она в собственности меньше 5 или даже менее 3 лет, какими могут быть последствия такой покупки:

  1. Меньше 1 года в собственности – если квартира была подарена продавцу, за это время возможен возврат квартиры дарителем обратно в свою собственность и сделка будет аннулирована.
  2. Меньше 3 лет в собственности – не получится оформить налоговый вычет.
  3. Меньше 5 лет в собственности – из-за необходимости платить налоги (при стоимости квартиры более 1 млн рублей) продавец может уговорить прописать в договоре меньшую стоимость, но в случае возникновения судебных проблем покупателю будет возвращаться только указанная сумма.
СОВЕТ: Как мы видим, наиболее выгодной и наименее рискованной покупка будет только если недвижимость более 5 лет в собственности.

Особые случаи

Наличие перепланировки, в том числе неузаконенной

При покупке квартиры с перепланировкой нужно обязательно наличие подтверждающей документации. Если же планировка не узаконена, то продать ее тоже возможно.

Существуют два варианта:

  • Составить специальный договор с покупателем, соответственно, снизив цену.
  • Узаконить самому, при этом процесс заключения сделки затянется.

Долги по коммунальным платежам

Для того чтобы купить жильё с долгами по коммунальным платежам, можно заключить письменное соглашение с продавцом, что он оплатит долги из аванса (задатка), полученного от покупателя. Продавец также может снизить цену на общую сумму долгов.

Заключение

Рассмотрев процедуру сделки купли-продажи между физическими лицами шаг за шагом, можно сделать вывод, что ее вполне реально осуществить самостоятельно, но это займет массу времени и увеличит риски нарваться на мошенников. Если же обратиться в агентство по недвижимости или к нотариусу, то безопасность сделки будет гарантирована, но за это, конечно, придется заплатить. Спешить же в таком серьезном вопросе не стоит, выбор есть всегда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!