Оформляем доверенность на продажу квартиры с правом получения денег и без него: образец документа

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Обычно сделки стороны совершают напрямую. Однако бывают жизненные ситуации, когда они не могут лично присутствовать и подписывать документы – и тогда вместо них действуют их представители, наделённые полномочиями на основании доверенности.

Посмотрим, что это за бумага, можно ли продать по ней жильё, как она оформляется и чем рискуют стороны, вступая в такую сделку.

Показать содержание

Законодательные основы

Правила, касающиеся купли-продажи жилой недвижимости с помощью доверенности, устанавливаются целым рядом нормативных актов.

  1. Первым из них следует назвать ГК РФ. Этот кодекс:

    • Определяет, что собой представляет купля-продажа вообще и жилой недвижимости – в частности.
    • Указывает на существенные условия для такой сделки.
    • Даёт определение доверенности, срока её действия и полномочий, на осуществление которых она даёт право.
  2. Кроме того, поскольку при купле-продаже квартиры обычно используется нотариальная доверенность, следует учесть положения Основ законодательства о нотариате.

    Этот нормативный акт определяет полномочия и ответственность нотариуса, заверяющего доверенность, устанавливает пределы платы, взимаемой с доверителя, указывает порядок её оформления.

  3. Не стоит забывать и о нормах СК или ЖК РФ. Первый из них применяется, если со стороны продавца или покупателя выступают:

    Второй же даёт общее определение того, что собой представляет жилая недвижимость, а также разрешает некоторые специальные вопросы (например, что происходит при продаже квартиры с правом её бывшего собственника на долю в общедомовом имуществе).

  4. Наконец, крайне важны и нормы ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он определяет, как регистрируется переход права, указывает порядок процедуры регистрации, а также касается некоторых документов, требующихся при регистрации (например, с момента вступления закона в силу кадастровые документы больше подавать не надо – вместо ЕГРП и ГКН сейчас ведётся ЕГРН, Единый госреестр недвижимости, содержащий как правовую, так и кадастровую информацию).

Сущность и типы документа

Ст. 185 ГК РФ определяет доверенность как совершённое в письменном виде уполномочие, с помощью которого одно лицо (либо несколько лиц) наделяются правом действовать от имени лица, которое доверенность выдало, в отношениях с третьими лицами.

В связи с этим доверенности могут классифицироваться по нескольким основаниям:

  1. По количеству лиц: доверенность от одного лица другому либо доверенность со множественностью лиц. Ст. 59 Основ законодательства о нотариате позволяет нескольким доверителям выдать доверенность одному поверенному, либо одному – нескольким поверенным, а также от одной группы лиц другой группе.

    Важно! Личность доверителей и их дееспособность были надлежащим образом проверены.
  2. По стороне сделки – доверенность на продажу квартиры либо доверенность на её покупку.

  3. По объёму полномочий – разовая доверенность (на совершение одной конкретной сделки), специальная (на совершение нескольких однородных действий) либо генеральная (на распоряжение всем имуществом доверителя).

  4. По возможности передачи доверенных прав. С правом передоверия (в этом случае поверенный может передать свои полномочия кому-то ещё) – либо без такового.

Важно помнить, что доверенность может быть выдана не только на совершение всей сделки целиком, но и на часть действий, связанных с ней. Например, продавец и покупатель могут подписать договор лично, но вот регистрировать переход права в ЕГРН будет уже доверенное лицо.

Некоторые виды доверенностей необходимо упомянуть отдельно.

Без права либо с правом получения денег

В том случае, если доверенное лицо выступает со стороны продавца, ему могут быть переданы полномочия:

  • Только на подписание договора.
  • На подписание и получение вырученных за квартиру денег.

В последнем случае передача средств должна быть надлежащим образом оформлена, поскольку доверитель вправе потребовать у поверенного полного отчёта в совершённых им действиях и полученных суммах.

Кроме того, вариант доверенности на продажу с правом получения денег несёт в себе риск мошенничества со стороны доверенного лица. Именно поэтому рекомендуется тщательно выбирать себе поверенного – и уж точно не выдавать такую доверенность посредникам из агентств по продаже и покупке недвижимости.

На покупку жилья

В том случае, если поверенный выступает уже со стороны покупателя, всё проще и меньше рисков. В этом случае право собственности переходит на реального покупателя, а представитель лишь подписывает документы от его имени.

Однако и здесь могут быть варианты доверенности:

  1. Документ выдается на «полный цикл» действий – от платежа за покупку квартиры до регистрации права в Росреестре.

    В этом случае покупатель должен дополнительно ещё и предоставить своему представителю право распоряжаться денежными средствами, предназначенными для уплаты цены договора.

  2. Документ выдаётся лишь на часть действий, связанных с покупкой квартиры. Тогда поверенный лишь подписывает договор, подаёт документы на регистрацию – но платёж осуществляет уже непосредственно сам покупатель, и поверенный ответственности за возможное нарушение условий договора с его стороны нести не может.

Как правильно оформить?

Итак, разберемся, как оформить документ на сделку покупки-продажи квартиры, стоит отметить, что алгоритм действий одинаков для генеральной и других типов доверенностей.

Куда обращаться?

Чтобы составить доверенность на совершение купли-продажи квартиры, доверитель должен обратиться к нотариусу. Однако есть случаи, когда вместо нотариуса может выступать другое лицо (ст. 185.1 ГК РФ). В частности:

  • Доверенности от военнослужащих может заверять командир части.
  • Доверенности от лиц, находящихся на лечении в медицинском стационаре, в доме престарелых или ином подобном заведении – руководитель медицинской или социальной организации, в которой находится доверитель.
  • Для лиц, находящихся в колонии, тюрьме или другом месте лишения свободы, доверенность вправе заверить начальник этого места.
  • В том случае, если в населённом пункте нет нотариуса, доверенность может заверить глава местного самоуправления, позднее передав сведения о составленном документе в нотариальную палату.
ВАЖНО! Во всех случаях необходимо, чтобы не имелось физической возможности обратиться к нотариусу.

Не стоит забывать, что даже если нет возможности посетить нотариальную контору – нотариусы, согласно нормам Основ законодательства о нотариате, вправе работать на выезде – с увеличением госпошлины за совершение действий в полтора раза.

Какие документы нужны для оформления?

От продавца

Формально для того, чтобы составить доверенность, требуется только паспорт доверителя. Все остальные данные в документ могут быть внесены со слов лица, выдающего доверенность. Однако рекомендуется иметь при себе, обращаясь к нотариусу, следующую документацию:

  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве продавца на наследство и т. д.).

Эти документы не обязательны, но могут пригодиться.

Рекомендуется также иметь ксерокопию паспорта доверенного лица. Это не обязательно, бывает достаточно и одних паспортных данных без копии самого документа, однако с ксерокопией меньше риска, что доверенность будет составлена с ошибкой.

От покупателя

В том случае, если доверенность оформляется на покупку жилья, достаточно только паспорта доверителя и паспортных данных (или ксерокопии паспорта) доверенного лица. Никакие иные документы не потребуются – если, конечно, поверенного не наделяют какими-то особыми полномочиями (например, правом снимать деньги с банковского счёта покупателя для оплаты цены за квартиру).

Срок действия и расходы на нотариуса

До недавнего времени законодательство предусматривало максимальный срок, на который может быть выдана доверенность. Однако с 2013 года в ст. 186 ГК РФ были внесены изменения – и теперь максимальный срок действия доверенности не ограничен.

Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности

  1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

    Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

  2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Остались лишь следующие правила:

  • Если в самой доверенности не указано, на какое время она выдана, то действует она ровно год.
  • Если доверенность выдаётся для совершения сделок за границей, действует бессрочно – вплоть до её отмены доверителем.
  • Если в самой доверенности не проставлена дата, когда она выдана – то этот документ не имеет юридической силы.

Теперь о том, сколько стоят в данном случае услуги нотариуса. Цена складывается из двух частей:

  1. Госпошлина за совершение нотариальных действий. Её размер устанавливается ст. 333.34 НК РФ и регулярно пересматривается.

  2. Плата за оказание услуг правового (в частности, консультирование и разъяснение смысла совершаемых действий) и технического (то есть набор текста доверенности и изготовление её заверенного экземпляра) характера.

    Их размер нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, установленных ФНП (Федеральной нотариальной палатой) РФ. Поэтому цены в разных регионах могут отличаться, к тому же меняясь со временем.

ВАЖНО! Как правило, в пределах одного населённого пункта цены на правовые и технические услуги мало различаются. ФНП РФ борется с «демпингом» среди нотариусов: нотариат всё-таки не является полноценной коммерческой деятельностью. А вот в разных городах цены могут значительно различаться.

Как проверить подлинность?

Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:

  • Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
  • Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
  • Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.

Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.

Для проверки нужно:

  1. Перейти на сайт http://reestr-dover.ru.
  2. Ввести там данные о доверенности.
  3. Получить информацию о статусе документа.

Особенности заключения договора

В том случае, если договор купли-продажи жилья заключается при помощи действующих по доверенности посредников, порядок заключения и исполнения такого документа выглядит следующим образом:

  1. Доверитель выдаёт поверенному документ, подтверждающий его полномочия.
  2. Составляется и подписывается договор купли-продажи. При необходимости может быть сначала составлен и подписан предварительный договор (соглашение о намерениях) или соглашение о задатке.
  3. Происходит передача денег (целиком или первого взноса, если стороны договорились о рассрочке платежа).
  4. Передаётся квартира.
  5. Подписывается передаточный акт.
  6. Покупатель обращается в Росреестр (напрямую или через МФЦ или сайт «Госуслуги») для регистрации полученного права собственности на квартиру (подробнее о регистрации сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут).

Особого различия между тем, составляется и подписывается договор напрямую с продавцом или покупателем, или представителем соответствующей стороны, нет – порядок действий всегда будет один и тот же. Однако при сделке контрагенту следует убедиться:

  1. Что доверенность подлинная.
  2. Что её срок действия не истёк.
  3. Что она даёт право поверенному совершать именно те действия, которые от него требуются по договору.

Риски для обеих сторон

В том случае, если по доверенности действует продавец, покупатель сталкивается со следующими рисками:

  • Согласно ч. 1 ст.188 ГК РФ, доверитель вправе отозвать доверенность когда угодно, если законом или условиями доверенности не предусмотрено другое. В результате покупатель может столкнуться с тем, что контрагент – неуполномоченное лицо.
  • Смерть доверителя прекращает действие доверенности. Если покупатель вовремя не убедился, что доверитель жив, то он тоже может столкнуться с тем, что поверенный не имеет права действовать.
  • Доверитель может оказаться полностью или частично недееспособным, причём суд может установить это уже после того, как доверенность была выдана.
  • Сам поверенный может быть лишен дееспособности.
  • Кроме того, доверитель может исчезнуть – и тогда потребуется через суд признавать его безвестно отсутствующим.

Большая часть этих рисков характерна и для случаев, когда доверенное лицо выступает и со стороны покупателя.

Однако для покупателя есть и свои подводные камни:

  • Если оплату за сделку производит сам покупатель, а не его поверенный – то даже в отсутствие мошенничества доверенное лицо никак не может гарантировать, что деньги будут переданы вовремя.
  • Если квартира продаётся без предоплаты – поверенный может оформить её на покупателя и исчезнуть. В этом случае придётся взыскивать деньги или расторгать сделку через суд.

Заключение

Продажа или покупка квартиры через доверенного посредника – нормальная практика. Однако сторонам сделки следует сохранять бдительность и своевременно проверять объём полномочий поверенного и действительность его доверенности.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 22
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Дарья Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Захар Ушаков

    Добрый день. Правильно ли я понимаю, что распоряжаться деньгами от проданной квартиры по генеральной доверенности с правом получения денег на руки я не могу? В таком случае, как правильно оформить письменное подтверждение согласие на распоряжение деньгами?

  2. Денис Титов

    Добрый день, продажа квартиры, 3 человека у каждого 1/3 , 2ое человек в других городах какие документы нужны тому кто будет занимается продажей пока другие отсутсвуют в том городе?

    • Анна.

      Здравствуйте. Из текста вопроса я поняла, что в продаже квартиры заинтересованы все сособственники? Тогда проблем не будет.
      Каждый проживающий в другом городе собственник 1/3 квартиры присылает Вам нотариально заверенную доверенность на продажу своей доли квартиры. А также копию «Свидетельства о праве собственности» на свою долю, также заверенную у нотариуса.
      Однако собственник может выдать доверенность и на имя любого другого лица. Поэтому следует заранее обговорить все вопросы, связанные с продажей (цена, сроки, погашение задолженности по ЖКХ и прочие). И тогда продажу одной квартиры может проводить один человек ( получивший 2 доверенности), либо двое, а то и трое. Главное- договориться. Успеха Вам.

    • Андрей

      Нужны будут две нотариальные доверенности от каждого из остальных собственников по своей части. Их можно будет переслать представителю почтой. Как вариант, если совладельцы в настоящее время находятся в одном городе, им проще будет оформить совместную доверенность.

  3. Анастасия Шульц

    Добрый день. Ситуация следующая: есть квартира в собственности на 4 чел. (родители, я и брат). Ее нужно продать, продавцом будет либо мама, либо папа. Можем ли мы с братом сделать одну доверенность на обоих родителей? Или нужна отдельно от него и от меня? Могу я делать доверенность сразу на маму и папу? Если в свидетельстве о собственности указана моя девичья фамилия и старый паспорт, то доверенность делается на новые паспортные данные и отдельно копия страницы о ранее выданных паспортах? Спасибо!

    • Татьяна

      Вам необходимо делать две доверенности, на двоих родителей, а брату — аналогично. Все доверенности оформляются по действующему паспорту, то есть со смененной фамилией. Данные о паспорте на девичью фамилию Вам не пригодятся. Обращайтесь!

    • Игорь

      Здравствуйте!
      1. Доверенность составляется доверителем на того доверяемого, кто будет осуществлять сделку по продаже, тем более, если у каждого собственника есть свое свид-во на право собственности.
      2. Которое, необходимо в вашем случае переоформить, раз вы сменили фамилию.
      3. Доверенность в любом случае оформляется по действующему паспорту.

  4. Борис Соловьёв

    Здравствуйте, заполняю доверенность на продажу квартиры. Подскажите в графе “проживающий по адресу” надо указать фактический или по прописке? Дело в том, что квартира продается и выписываться я точно буду. Поэтому адрес, указанный по прописке будет недействителен в течении 1 месяца

    • Наталия Александровна

      Здравствуй, Борис Соловьев. Объясните нотариусу, вашу ситуацию. И наверняка, ваша нынешняя прописка будет указана как место проживания в документе доверенности, а не как место регистрации. У меня были случаи что люди оформляли доверенность, не имея регистрации. В этом случае пишется по мету проживания.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Составление доверенности подразумевает указание паспортных данных доверителя, тем самым там также указывается тот адрес регистрации по месту жительства, который указан там. Фактическое проживание – это уже по другой части (вопросам).

  5. Надежда Воробьёва

    Мы с мужем в разводе, если он дает мне доверенность направо продажи 1/2 доли квартиры, будет ли эта сумма считаться моим доходом и облагаться НДФЛ, и нужен ли какой документ на передачу денег мужу, что не платить НДФЛ?

    • Диана

      Добрый день, если у вас есть свидетельство о расторжении брака, то по закону вы не являетесь близкими родственниками, действия семейного законодательства на вас не распространяется, соответственно обязательства у вас тоже отдельны. В случае продажи доли квартиры вашим бывшим мужем только он облагается НДФЛ, если стоимость превышает 1 миллиона рублей и срок владения имуществомине не превышает 5 лет. В вашем случае никаких дополнительных документов не требуется.

    • Дима

      Собственник квартиры все равно муж, доверенность просто дает право делать какие-то действия с его собственностью. Вы будете продавать квартиру от его имени, а значит, отчитываться в налоговой тоже будет он. Другое дело, если бы он оформил вам продажу или дарственную, тогда платили бы вы. Итак, не будет считаться вашим доходом.

  6. Семён Жуков

    Здравствуйте. Могут ли лица поверенные одним доверителем и указанные в одной доверенности, продать один другому имущество? Спасибо, если ответите.

    • Дарья

      Здравствуйте, Семен. Это зависит от описания правомочий поверенных. Дело в том, что если есть указание на уполномочивание каждого действовать в отдельности, то можно. А если указано, что доверенные лица могут действовать только совместно в сделках, то нельзя будет оформлять такую куплю-продажу.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Во-первых, необходимо изучить текст доверенности – какими полномочиями доверитель наделяет доверяемых. Во-вторых, речь должна идти о гендоверенности, т.к. купля-продажа юридически значимые действия. Если требования закона соблюдены, каждый из доверенных лиц наделен равным правом продавать указанное доверителем имущество в рамках полномочий по доверенности.

  7. Екатерина Киселёва

    Здравствуйте! На основании какого законодательного акта можно сделать доверенность на продажу недвижимости без права получения денег? На практике нотариусы оформляют такие доверенности, а покупатель – бюджетная организация отказывается выплачивать деньги собственнику и предлагает выплатить их доверенному лицу, ссылаясь на ст.185 ГК РФ.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      При том что, как вам ответили про свободу договора, продавец-собственник вправе требовать той формы оплаты и ее передаче доверенным лицам по своему усмотрению, которые не нарушают законы РФ. Ссылка на ст.185 ГК РФ непонятна – она не предусматривает “отказывается выплачивать деньги собственнику и предлагает выплатить их доверенному лицу”. Положения ГК РФ о ДКП прямо требуют от покупателя оплаты продавцу, передача доверенному лицу – на усмотрение продавца по соответствующей доверенности.

    • Дарья

      Екатерина, добрый день. Гражданское законодательство провозглашает свободу волеизъявления участников сделки. Поэтому при оформлении доверенности согласуйте с нотариусом текст доверенности с указанием, что доверенность выдана без права получения денег. Просто нотариус берет стандартный шаблон, а Вы не обязаны соглашаться с его предложением.

  8. Матвей Сидоров

    Добрый день. Хотим продать квартиру и сразу купить другую. Квартира оформлена на сына, он живет в другом городе и будет оформлять на меня (на маму) генеральную доверенность.Если с продажей всё понятно, то мы пока не знаем какую именно квартиру мы будем покупать. Как правильно оформить это в доверенности,если мы не знаем какой именно объект недвижимости будет приобретаться, что должно быть прописано?

    • Елена

      Здравствуйте, Матвей. В перечисленных вами сведениях для оформления генеральной доверенности нет необходимости. Генеральная доверенность дает полное право распоряжаться имуществом, приобретать любую жилплощадь.

    • Анна

      Добрый день.
      Вам по идеи ничего прописывать не надо. Ведь вы только продаете у квартиры. То есть вы ее продадите, а купить купите тогда, когда найдете подходящую.