Купля-продажа квартиры за наличный расчет: как происходит такая сделка?

Одним из самых популярных способов купить квартиру является такой вариант сделки, когда расчёт производится с помощью наличных.

Однако такая покупка имеет свои нюансы, которые необходимо учитывать и продавцу, и покупателю.

Разберёмся, на что конкретно необходимо обратить внимание в этом случае.

Показать содержание

• Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами?
Для продавца     Для покупателя    
• Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон?
• Что нужно учесть при составлении соглашения?
• Риски при покупке недвижимости таким образом

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами?

С точки зрения ГК РФ процедура купли-продажи квартиры за наличные ничем не отличается от той, где оплата происходит с помощью банковского перечисления или иного законного способа платежа. Однако при этом надо иметь в виду некоторые моменты.

Для продавца

Продавцу прежде всего необходимо:

1. Подготовить текст договора курли-продажи квартиры. Это можно сделать самостоятельно, с помощью юриста или же через агентство недвижимости (если продажа идёт с его помощью).
2. Собрать пакет документов, которые потребуется предъявлять покупателю и прилагать к заявлению о регистрации прав в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. Подписать договор и получить подпись от покупателя.
4. Принять деньги в том порядке, о каком стороны договорились заранее (с полной предоплатой, частичным платежом или рассрочкой).

Для покупателя

При заключении сделки в отношении жилья, покупателю необходимо:

1. Осмотреть квартиру и убедиться в том, что она по качеству соответствует условиям сделки.
2. Убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Для этого необходимо получить свежую выписку из ЕГРН и проверить, кто именно указан там в качестве собственника. Заодно это же поможет проверить, нет ли на квартире каких-то обременений (ипотека, арест и т. д.).
3. Если продавцом выступает представитель по доверенности – нужно проверить его полномочия. Для этого потребуется выписка из ЕГРН и паспорт лица, выступающего как продавец: следует убедиться, что в доверенности указаны именно эти лица.
4. Проверить количество и состав жильцов, зарегистрированных в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги по месту нахождения жилья.
5. Убедиться, что на квартире нет долгов по коммунальным услугам, капремонту и т. д.

Это лишь основные ваши действия, которые следует совершить, если вы покупаете недвижимость за наличные средства. В зависимости от особенностей конкретной сделки может потребоваться дополнительная проверка остальных факторов.

В том случае, если осмотр квартиры и проверка документов не выявили никаких проблем, можно действовать дальше. В этом случае покупатель:

1. Подписывает договор.
2. Передаёт продавцу деньги в заранее оговоренном порядке.
3. Регистрирует на себя право собственности на квартиру.

Необходимо помнить, что в силу того, что жилая недвижимость – один из самых дорогих видов имущества, с которым совершают сделки обычные граждане, не лишней бывает подстраховка.

Обычно для большей гарантии стороны подписывают предварительный договор, иногда называемый соглашением о намерениях. В нём указывается, какая квартира и в каком порядке продаётся, а дополнительно могут содержаться условия о задатке. В отличие от обычного аванса, задаток служит ещё и штрафной мерой:

1. Если от сделки отказался покупатель – продавец оставляет задаток себе.
2. Если отказался продавец – он возвращает полученный платёж в двойном размере.

О том, как оформить задаток при купле-продаже квартиры, говорится здесь.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон?

При заключении договора купли-продажи квартиры потребуются следующий пакет документов:

1. Сам договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами. Если квартира находится в долевой собственности, то договор должен быть заверен у нотариуса.
2. Акт приёма-передачи квартиры. Про него часто забывают – однако это абсолютно необходимый документ, без которого может сорваться регистрация прав.
3. Выписка из ЕГРН. С момента вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прежние ЕГРП и ГКН слиты, поэтому выписка заменяет и свидетельство о регистрации, и кадастровый паспорт на квартиру. Однако, хотя этот документ по закону и не имеет срока действия.
4. Квитанция об оплате госпошлины – когда дело дойдёт до регистрации права.

Кроме того, как и при совершении любой серьёзной сделки, от сторон потребуются их паспорта.

Наконец, в зависимости от конкретных условий сделки, могут быть нужны и дополнительные документы. Например, согласие от супруга (или супруги) продавца на совершение сделки, согласие органов опеки (если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний), доверенность (если договор заключается через посредника) и т. д. О том, как совершить куплю продажу-квартиры и какие документы могут понадобиться, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, можно узнать здесь, а тут говорится о том, как совершить сделку по доверенности и как составить этот документ.

Однако уж коли речь идёт о купле-продаже, совершаемой за наличные, одним из самых важных документов будет являться тот, который подтвердит передачу денег. В зависимости от условий платежа им могут быть:

1. Расписка – если деньги просто передаются из рук в руки.
2. Копия договора с банком об аренде ячейки в депозитарии – если передача происходит через банковскую ячейку. О том, как обезопасить себя при купле-продаже квартиры через банковскую ячейку, мы рассказывали в этой статье.
3. Документ банка о проверке купюр. Самый разумный вариант – это заказать в банке услугу о проверке передаваемых наличных. Это потребует дополнительных расходов – но, как минимум, гарантирует, что продавец не столкнётся с «куклой» или другими способами обмана при передаче наличных из рук в руки.

Что нужно учесть при составлении соглашения?

В том случае, если договор предусматривает платёж за квартиру наличными средствами, сторонам необходимо иметь в виду следующие моменты:

• Порядок передачи денег. Хотя законодательство и не предусматривает сейчас для физических лиц ограничения на сумму, передаваемую наличными после заключения договора, есть возможные риски, связанные с мошенничеством одной из сторон.

  Поэтому как минимум в договоре должен быть отражён законный и безопасный способ передачи денег от покупателя к продавцу: расписка, банковская ячейка и т. д.

• Условия об авансе или же задатке. ГК РФ чётко различает оба этих понятия. Поэтому если в особом соглашении (хотя бы в предварительном договоре) этот момент не отражён прямо, то любая передача средств будет рассматриваться только как аванс – то есть без дополнительных штрафных санкций. О том, что выбрать – аванс или задаток, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как оформить аванс при покупке и продаже квартиры.

• Передача денег должна совершаться до того, как документы поступят на регистрацию в Росреестр (прямо или через МФЦ либо по почте). Поэтому этот момент должен быть отражён в договоре купли-продажи квартиры.

Риски при покупке недвижимости таким образом

Основные риски, связанные с покупкой квартиры за наличные, связаны со следующими обстоятельствами:

• Получив деньги до того, как будет передана квартира, продавец может распорядиться ими по своему усмотрению – и потом даже через суд будет крайне трудно взыскать их с него.
• Получив квартиру до уплаты всей суммы, покупатель может её продать – и взыскать потом с него убытки будет крайне проблематично.

Как следствие, есть методы борьбы с такими рисками:

• Правильное составление расписки. Законодательство практически не регламентирует правила подготовки такого документа, однако на практике есть некоторые требования, которые нужно соблюдать для того, чтобы расписка стала реально доказательным документом.
• Передача денег через посредников. Например, оплата через банковскую ячейку избавляет стороны от большей части проблем с оплатой наличными средствами.
• Замена способа оплаты. Если сделка слишком рискованная, лучше совершать её через банк, а не платить наличными.

В том случае, если используется расписка, сторонам следует договориться о следующем:

1. Кто участвует в составлении расписки. Закон не требует присутствия свидетелей, однако на практике чем больше людей наблюдало акт передачи денег – тем меньше повода для возможного спора.
2. Какова форма расписки. Закон не требует нотариального заверения – однако стороны вправе по своему желанию составить этот документ у нотариуса и передать деньги в его присутствии. Это – самый надёжный способ доказать, что передача средств вообще состоялась.
3. Количество свидетелей. Их присутствие законом не регламентировано – но чем больше лиц, которые сами наблюдали процесс передачи купюр из одних рук в другие, тем меньше шансов на то, что договор может быть оспорен.
4. Качество свидетелей. Чем меньше они заинтересованы в результате сделки – тем лучше. Поэтому в качестве свидетелей, привлекаемых к составлению документа, чьи подписи остаются на расписке – тем лучше. С точки зрения закона разницы нет, но на практике незаинтересованный свидетель – дополнительная гарантия того, что договор не будет оспорен.

По сути, договор купли-продажи квартиры, совершаемый через передачу наличных, практически ничем не отличается от других вариантов совершения такой сделки. Поэтому сторонам необходимо соблюдать запреты, установленные законодательством – и как можно чётче оформлять момент передачи наличных. Только в такой ситуации договор не может быть позднее оспорен.