Денежные инвестиции в коммерческую недвижимость: основные понятия и формулы
2017 год на рынке коммерческой недвижимости был довольно особенным: продолжительный спад сменился активным ростом.
Хорошая новость для тех, кто ищет достойное применение своим инвестициям.
Может быть, пора более пристально рассмотреть эту возможность получения прибыли.
Показать содержание
- Что нужно знать?
- Выбор стратегии
- Выбор объекта инвестиций
- Как получать прибыль, не занимаясь управлением?
- Выгоды от вложения средств
Что нужно знать?
Коммерческую недвижимость подразделяют на несколько видов:
- Офисная – сдающаяся в аренду под офисы.
- Торговая:
- торговые центры;
- магазины;
- аптеки;
- автосалоны.
- Индустриальная:
- заводы;
- склады;
- Свободного назначения:
- гостиницы;
- рестораны;
- автомойки;
- спортивные залы.
- Социальная:
- больницы;
- вокзалы;
- аэропорты.
Преимущества
В 2017-ом размер инвестиций в недвижимость коммерческого назначения составил $2,59 млрд – рекордно большой результат четвертого квартала за последние четыре года. А вот популярность среди инвесторов жилого сегмента, по мнению аналитиков ЦИАН, упала в 3 раза.И если в 2016 году более половины россиян предпочитали с точки зрения вложения средств именно жилье, то сегодня покупать квартиры и апартаменты готовы уже менее половины жителей страны (данные Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований).
Жилая недвижимость перестает интересовать инвесторов, что вполне объяснимо: цены на жилье не только не растут, они снижаются. Возможно, не так, как хотелось бы обычным покупателям, но достаточно, чтобы расстроить инвесторов. В то же время, чтобы получать доход от аренды, необходимо дополнительно вложиться: провести ремонт, купить необходимую мебель и технику. А размер так называемого «входного билета» в коммерческом секторе уменьшился, что сделало его доступным для частных инвесторов.
Еще одна причина интереса вкладчиков – относительно быстрый срок окупаемости. Для квартир этот показатель превышает 20 лет, а возможность возместить затраты на покупку помещения, например, для стрит-ритейла появляется через 10-12 лет.
Отчего такая разница? Дело в заполняемости: в квартирах принимают в расчет заполняемость 7,5 месяца в году, а в правильном коммерческом помещении – 12 месяцев. Коммерческая недвижимость известна своей высокой доходностью (офисная – 6-7%, торговая – 7-8%, гостиничная – от 9 % и выше).
На сегодняшний день самым быстрорастущим сегментом эксперты считают упомянутый стрит-ритейл. В Москве доходность подобных объектов – около 11-12% годовых.Есть и другие плюсы:
- приносит пассивный доход в течение долгого времени;
- стоимость объекта растет от года в год;
- может использоваться в качестве залога для кредита (о кредите под залог коммерческой недвижимости мы писали тут).
Минимальная сумма, необходимая сегодня для приобретения коммерческой площади, в среднем составляет 3-5 млн рублей.
С чего начать?
Определиться со сроком и суммой инвестиций. При инвестициях в строительство на этапе котлована, также придется учесть сроки строительства и возможные задержки. Не стоит забывать о налогах и возможных рисках.
На конечной цене скажутся:
- износ помещения;
- особенности локации;
- затраты на ремонт;
- изменения в законодательстве;
- риск стать жертвой мошенничества.
Выбор стратегии
Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.
- Рентабельность.
Показатель экономической эффективности, характеризующий доходность предприятия. Другими словами, это соотношение доходов и расходов. Так, торговое помещение для стрит-ритейла может приносить в среднем 11-13% годовых. Порог входа будет составлять примерно 6-8 млн рублей, а на наиболее популярные помещения – 10-15 млн рублей.
- Ликвидность.
Характеристика активов, определяющая, как быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.
Например, в 2015 году здание в умирающем Детройте можно было купить за $500 – по цене намного ниже рыночной. Конечно, ликвидным такое здание считаться не будет. Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Тем не менее многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые можно быстро превратить в наличные.
- Престижность.
Инвестируя средства в объекты недвижимости, нужно учитывать также степень престижности местоположения, а также динамику спроса и предложения на объекты в этом месте. Элитные помещения чаще всего имеют довольно высокую цену, что может влиять на их ликвидность. В то же время, престижная недвижимость почти не теряет в цене, поэтому популярна в качестве долгосрочных инвестиций.
Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?
Есть несколько способов извлечь доход из инвестиций в коммерческую недвижимость: сдача в аренду, продажа по более высокой цене, строительство собственного объекта.
- Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
- Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
- Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.
Выбор объекта инвестиций
Первое, что необходимо сделать перед покупкой – собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.
Принимая решение, важно:
- владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
- разбираться в юридической составляющей процедуры;
- иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.
Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.
Оценка финансовой составляющей вложения
Важно помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из стоимости объекта, но и сопутствующих затрат:
- расходы на юридическое сопровождение сделки: оплата госпошлины, услуг риелтора, нотариуса, переводчика;
- коммунальные платежи;
- страхование коммерческой недвижимости или создание резервного фонда на случай непредвиденных расходов;
- налоги на недвижимость, на прибыль и др.
Стоимость самого объекта, к сожалению, не единственная статья расходов инвестора.
Прогноз прибыли
Один из важнейших критериев при выборе недвижимости – доходность инвестиций, то есть отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.
Часто начинающие инвесторы ожидают мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. При работе с такими активами нужно рассчитывать на долгосрочные вложения.
- Доходность и окупаемость.
Финансовые показатели, которые определяют привлекательность объекта для инвестора. При расчетах многие забывают о важных переменных, влияющих на итоговые значения окупаемости и доходности. Как правило, окупаемость определяется делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.
Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:
Срок окупаемости (лет) = Стоимость объекта недвижимости / Поступления от аренды в течение года.Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.
Нужно учесть также некоторые переменные – ставка дисконтирования.
Этот показатель учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:
KD=1/(1+i)в которой:
- i – процентная ставка;
- n – номер периода.
- Индексация ставки аренды.
Условия по индексации ставки – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
- Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:
- отопление;
- капитальный ремонт;
- услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.
Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Так эксплуатационные расходы для офисов, которые входят в состав больших офисных центров могут достигать 20% от суммы аренды.
- Налог на доходы и другие налоговые отчисления.
Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию? Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса? Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.
- Процент простоя.
Даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта).
- Горизонт инвестирования.
Этот показатель влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.
Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:
NPV = ∑x OPi– Ki/ (1+r)i-1=E x (TRi– VCi) – Ki/ (1+r)i-1Где:
- OPi – операционная прибыль.
- Ki – величина инвестиций в объект недвижимости.
- TRi – величина доходов от аренды.
- VCi – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.
Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли.
(NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:
Ток = Ni– ∑ x NPVi(OP)/ NPVi(OP) x 12 месяцев.При этом:
- Ni – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
- ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
- NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.
Как получать прибыль, не занимаясь управлением?
Для тех, кто хочет только получать доход, не тратя времени на развитие и управление объектом, есть такое понятие, как пассивное управление коммерческой недвижимостью. Именно в коммерческой недвижимости на сегодняшний день лучше всего развито делегирование управления.
Управляющие компании готовы обеспечить инвестору безопасность и гарантию стабильного притока прибыли, отвечая за решение любых вопросов. Передав управления профессионалам, инвестор высвобождает время и не тратит энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.
Выгоды от вложения средств
К плюсам такого вложения денег можно отнести:
- сохранности вложений;
- снижение влияния инфляции на капитал;
- регулярный высокий доход;
- возможность контролировать вложенный капитал.
Сделки с коммерческой недвижимостью имеют массу нюансов. Предлагаем вам прочитать ряд статей:
- Что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость в новостройках?
- Что нужно знать о кредите на коммерческую недвижимость для физических лиц?
- Каковы особенности приобретения такой недвижимости в лизинг?
- Как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот?
Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?