Взять взаймы. Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Помещения под офис, а также другие виды и типы коммерческой недвижимости, могут быть куплены в кредит.

Оформить кредитный договор могут как простые граждане, так и ИП, а также юридические лица.

Для каждой категории заемщиков существуют свои кредитные программы и требования к кредитоспособности.

Показать содержание

Когда может понадобиться взять в долг на приобретение торговой площади?

Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц или ИП, а также юридических лиц может понадобиться для экономии расходов на аренду либо для вложения свободных средств для извлечения прибыли в будущем.

Под объектами коммерческой недвижимости понимаются:

  • офисные помещения;
  • здания, сооружения и помещения нежилого назначения, в том числе магазины, крытые рынки, а также другие торговые предприятия, в помещениях которых осуществляется реализация (купля-продажа) товаров;
  • ателье, мастерские, пункты бытового обслуживания и многое другое.
Купленные квадратные метры можно использовать для открытия новых отделений или магазинов. Имеет смысл и покупка такой недвижимости с инвестиционными целями, например, на стадии строительства.

Более подробно об инвестициях в такой тип недвижимости мы рассказывали в этом материале, а о том, как ее можно купить у застройщика на стадии строительства, узнаете здесь.

Какие условия предлагают банки для ИП и без него?

Банки предлагают кредиты на покупку коммерческой недвижимости по ставкам от 9,2% до 16% годовых в рублях. Для физлиц ставки по ипотеке обычно не более 9,2-10,5% годовых, а для ИП (если выбирается программа для малого или среднего бизнеса) – от 10-16% годовых.

Срок кредитования зависит от выбора программы. В среднем это 5-10 лет либо если оформляется ипотечный кредит – до 30 лет. Если кредит выдается под покупаемую недвижимость, то требуется залог не менее 15-30% её стоимости.

Условия кредитования коммерческой недвижимости для ИП, физических лиц:

Банк Кредитные программы Ставки/годовых Сроки Максимальная сумма Требования к заемщику
ВТБ Экспресс-кредитование от 13-16% до 5 лет до 5 млн. рублей
  • Опыт ИП работы на рынке 2 года.
  • Для физлиц – 1 год.
  • Поручительство или залог.
  • Возраст от 21 года.
Кредит на коммерческую недвижимость от 10% до 10 лет до 150 млн. рублей
  • Опыт ИП работы на рынке 2 года.
  • Для физлиц – 1 год.
  • Залог.
  • Возраст от 21 года.
  • Наличие 15% первоначального взноса.
Россельхозбанк Кредит на коммерческую недвижимость от 10% до 8 лет до 200 млн. рублей
  • Опыт ИП работы на рынке 2 года.
  • Для физлиц – 1 год.
  • Возраст от 21 года.
  • Наличие 20% первоначального взноса или поручительство акционеров или участников.
Промсвязьбанк Кредит-Бизнес от 10,6% до 15 лет до 150 млн. рублей
  • Опыт работы 2 года.
  • Возраст для владельцев бизнеса от 30 лет.
  • Залог или поручительство
Газпромбанк Ипотека на вторичном рынке от 9,2-10,2% до 30 лет до 0,5 млн. рублей
  • Опыт ИП работы на рынке 2 года.
  • Для физлиц – 1 год.
  • Возраст от 20 лет, залог.
  • 15% первоначального взноса.
Абсолют банк Коммерческая ипотека 11% до 15 лет до 15 млн. рублей
  • Опыт ИП работы на рынке 2 года.
  • Для физлиц – 1 год.
  • Возраст от 21 года.
  • Залог.
  • 20% первоначальный взнос.

Условия для получения кредита на коммерческую недвижимость в Сбербанке для ИП и физлиц:

Кредитные программы Ставки Сроки кредитования Первоначальный взнос Максимальная сумма кредита
Экспресс-ипотека 13,9% до 120 месяцев 25-30% до 10 млн. рублей
Бизнес-недвижимость 11% до 120 месяцев 25% от 150 тыс. рублей
Бизнес-Инвест 11% до 120 месяцев от 150 тыс. – 3 млн. рублей

В чем отличие от ипотеки?

Взять кредит на покупку недвижимости можно под залог покупаемого объекта (ипотека) либо под залог уже имеющейся недвижимости или вовсе без обеспечения. В каждом конкретном случае условия кредитования будут разными. По необеспеченным кредитам для ИП банки часто требуют привлечь поручителя-юрлицо. Ипотечные кредиты отличает:

  1. более низкая ставка и длительный срок кредитования до 30 лет (от 9,2% годовых);
  2. наложение обременения на покупаемую недвижимость;
  3. обязательная оценка и страхование залога.

Обычные кредиты на покупку коммерческих объектов отличает:

  • более высокие ставки (от 10-16% годовых);
  • не всегда требуется залог недвижимости;
  • кредитные каникулы по многим программам;
  • может не быть расходов на страхование объекта залога.

Банки всегда выдвигают требования к покупаемой недвижимости, если она затем передается в залог банку. По обычным ипотечным программам они готовы брать в залог квартиры, апартаменты и дома, а вот если заемщик хочет купить нежилое помещение коммерческой направленности, то ему скорей всего предложат программу кредитования для бизнеса.

Важно! К заемщику-предпринимателю будут предъявляться совсем другие требования, чем к обычному физлицу.

Например, банк будет интересовать прибыль его бизнеса, стабильность денежных поступлений, отсутствие банкротства и невозврата кредитов в прошлом.

Рекомендуем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов, посвященными вопросам приобретения и распоряжения коммерческой недвижимостью:

Какую сумму одобрят, и под какой процент?

Максимальная сумма кредита на покупку коммерческой недвижимости зависит от платежеспособности заемщика, стоимости залога (если он есть) и выбора кредитной программы. В основном речь идет о суммах 0,5-200 млн. рублей. Процентная ставка по таким кредитам в среднем от 9,2 до 16% годовых в рублях.

Что будет являться залогом?

Залогом является покупаемая коммерческая недвижимость либо уже имеющиеся у собственника офисы, квартиры, дома (о нюансах оформления кредита под залог коммерческой недвижимости читайте тут). По программам для малого и среднего бизнеса многие банки готовы принять в залог не только недвижимость, но и товарно-материальные ценности, автомобили, ценные бумаги.

Обеспечением для заемщика-предпринимателя может выступить и гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, Фондов поддержки малого бизнеса, поручительство юрлиц, АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».

Обязательно ли страхование?

Залог должен быть застрахован по закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и по требованию банка.

Страховщика можно выбрать из числе компаний, аккредитованных в банке-кредиторе. Не требуется страхование только по необеспеченным кредитам на небольшие суммы. Более подробно о процедуре страхования коммерческой недвижимости мы рассказывали в специальной статье.

Условия для заемщика

Заемщик физическое лицо должен быть в возрасте от 20-21 года, иметь гражданство РФ, регистрацию. Если оформлено ИП, то требования те же, но нужно иметь все подтверждающие регистрацию документы и опыт безубыточной работы на рынке не менее двух лет. В некоторых банках опыт хозяйственной деятельности может быть меньше – не менее 6-12 месяцев.

Максимальный возраст на дату окончания кредитования до 65-75 лет. У заемщиков должна быть хорошая кредитная история, а также стабильные денежные поступления на счет. Для предпринимателей предельный возраст может быть уменьшен до 60 и 70 лет.

Требования к помещению

Если кредит берется под залог покупаемой недвижимости, то банки требуют, чтобы она соответствовала определенным требованиям. Объект должен иметь все правоустанавливающие документы и не быть под арестом, залогом.

Главное требование к залоговой недвижимости – ликвидность. Поэтому банки в основном рассматривают объекты недалеко от города (не более 50 км), которые пользуются спросом со стороны арендаторов и покупателей.

Можно ли получить без первоначального взноса и как это сделать?

Чтобы обойтись без первоначального взноса можно взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости (например, офиса или квартиры). В этом случае есть возможность получить до 75-85% стоимости залога, которые можно потратить на покупку нового объекта.

Для получения денег от заемщика потребуется только подписать кредитные документы.

Наличие первоначального взноса – необязательно. Однако в будущем залог придется страховать каждый год. Можно застраховать и свою жизнь (в этом случае банк не станет повышать ставку на 1 процентный пункт).

Инструкция

За кредитом желательно обращаться в банки первой двадцатки по объему кредитования, поскольку ставки у них самые низкие. Кроме того кредиторы конкурируют друг с другом, предоставляя клиентам, кто более низкие требования к первоначальному взносу, а кто и кредитные каникулы на целый год.

Для оформления кредита необходимо:

  1. Выбрать банк, кредитную программу и подсчитать размер ежемесячного кредитного платежа.
  2. Если прибыли или иных заработков достаточно для погашения кредита можно подавать заявку в банк (лично или через интернет).
  3. После подачи всех документов и получения одобрения банка, оформить кредитный договор.

Предпринимателям банки могут предоставить разовый кредит или открыть невозобновляемую кредитную линию (заем с возможностью единоразового использования и погашения нескольких траншей в рамках установленных сроков и сумм). Этот вариант заранее оговаривается еще перед подписанием кредитного договора.

Если заемщик хочет использовать кредитные каникулы в первый год оплаты кредита, то это также должно быть указано в кредитной документации.

Необходимые документы

Для оформления кредита требуется подтверждение личности, гражданства и определенного уровня платежеспособности. Для обычных граждан достаточно заявки, справки с работы по форме 2-НДФЛ или банка, а также копии паспорта, трудовой книжки, подтверждения дополнительных доходов. В дальнейшем предоставляются документы еще и о покупаемой недвижимости.

От заемщика-ИП требуется:

  • заявка на предоставление кредита;
  • документы, подтверждающие регистрацию;
  • лицензии, подтверждающие право заниматься отдельными видами деятельности;
  • копии паспортов;
  • справка о финансовом состоянии по состоянию на последнюю годовую/квартальную дату, составленная по форме банка;
  • договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости (проект/оригинал);
  • санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии санитарным правилам зданий, строений, сооружений, помещений.
Для предпринимателей набор документов обязательно включает подачу налоговой декларации или справки по форме банка, где должна быть указана ежемесячная прибыль. Для юридических лиц список документов будет более расширенным (потребуется финансовая отчетность, копии учредительных бумаг и многое другое.

Сроки рассмотрения

Заявку на кредит рассматривают в срок от 5 до 10 дней.

Что делать в случае отказа?

Если банк отказал в выдаче кредита, то стоит узнать причину. Недостаток документов можно восполнить, но если у заявителя низкий уровень платежеспособности, то придется уменьшить сумму кредит либо привлечь созаемщиков. Может помочь и дополнительное имущество, которые можно передать в залог банку или поручительство юридических лиц.

Нужно ли регистрировать сделку в Росреестре?

После сделки купли-продажи документы передаются в Росреестр для регистрации прав собственности на коммерческую недвижимость. Госпошлина для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. рублей.

Процедура оформления

Регистрация длится меньше недели. Разные бланки заявлений заполняют покупатель и продавец. В конце можно получить выписку из ЕГРН, где будет указано, что объект зарегистрирован за конкретным лицом.

Различия для предпринимателей и обычных граждан

Разница в оформлении кредитов для предпринимателей и обычных граждан – невелика. И тем и другим, требуется оценить недвижимость, если кредит берется под ее залог, а также предоставить в банк полный комплект документов о продавце.

Предпринимателям еще на начальном этапе предстоит убедить кредитора в том, что бизнес прибыльный, и проблем с оплатой займа не возникнет. От наемных сотрудников требуется только справка с работы о заработной плате (для большинства кредитов – от 50-60 тыс. рублей).

Если заявка одобрена, то подписывается кредитный договор и договор купли-продажи, а также оформляется закладная (если есть залог). После регистрации договора в Росреестре, средства поступают на счет заемщика, и он рассчитывается с продавцом недвижимости, а также оформляет расписку.

Позднее еще предстоит застраховать залог и зарегистрировать обременение.

Преимущества и недостатки

Предприниматели часто берут кредиты, в том числе на покупку недвижимости. Это позволяет выгодно вложить средства или расширить бизнес за счет открытия нового офиса или магазина.

Коммерческая недвижимость, купленная в кредит, не только ведет к увеличению расходов на его оплату, но и может принести прибыль в будущем в случае повышения цен на рынке аренды или продажи.

Преимущества кредита:

  1. можно воспользоваться кредитными каникулами;
  2. не всегда требуется залог;
  3. большой выбор объектов недвижимости.

Недостатки кредита:

  1. высокие ставки и небольшие сроки кредитования;
  2. требование банка найти поручителей (в большинстве случаев);
  3. большая переплата.

Главный риск кредита на покупку недвижимости – возможное банкротство предпринимателя. Если прибыль сменится убытками, то расходы на оплату кредита могут оказаться слишком большими и объект залога придется продавать с молотка. Могут не оправдать себя и надежды на выгодную сдачу недвижимости, если, к примеру, произойдет финансовый кризис или упадут ставки на аренду.

Для физлиц риски те же. У заемщика может измениться доход и в этом случае, велика вероятность невозвращения займа. Поэтому стоит правильно выбирать объект кредитования, чтобы остаться в плюсе даже в случае, если не удастся пройти дистанцию выплаты кредита до самого конца.

Заключение

Кредит на покупку коммерческой недвижимости (офисов, складов, цехов и пр.) может помочь в расширении бизнеса. Однако обходится он дешево. В среднем придется платить банку от 9,2-16% годовых в рублях, что могут позволить себе далеко не все предприниматели.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.