Коммерческая недвижимость в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива кредиту?

Для любой коммерческой деятельности требуется использование нежилых помещений под офис, склад, торговлю и т.д. Стоимость аренды постоянно растет, что вызывает закономерный вопрос, что более выгодно – своя недвижимость или аренда. Однако цены на недвижимость также высоки, что не всегда позволяет сразу приобрести помещение, что особенно касается владельцев малого бизнеса.

Однако способ получить недвижимость и не влезать в кредитные долги имеется – это лизинг коммерческой недвижимости. Для владельцев малого бизнеса этот вариант поможет получить в собственность офис или иное помещение.

Показать содержание

• Основные отличия от других способов кредитования
• Требования к имуществу
• Виды
• Кому и почему выгодно брать?
Налоговый учет      Как отражается приобретение на льготах предприятия?     Отрицательные моменты     
• Оформление сделки субъектами гражданского права
Физические лица     Компании     
• Что может стать объектом аренды?
Выбор финансового учреждения     Какие документы потребуются?     Решение организации     Оформление договора и купли-продажи    
• Исполнение и завершение сделки
• Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

Основные отличия от других способов кредитования

Лизингом называется временная аренда объекта с дальнейшей возможностью его выкупить.

В любой лизинговой сделке участвуют три субъекта:

1. лизингодатель;
2. лизингополучатель;
3. продавец.

В качестве первого выступает фирма, предварительно покупающая имущество у продавца и регистрирующая его в свою собственность. После чего предмет сделки передается клиенту в пользование. Заключается договор лизинга в письменной форме, согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимостью сходна с приобретением в лизинг автомобиля или техники. Лизинговые платежи организация учитывает в расходах, что уменьшает налогообложение на прибыль.

После завершения срока лизинга клиент может получить во владение недвижимость полностью или выплатить минимальную остаточную стоимость, что также уменьшит налог на недвижимость (более подробно о налогообложении коммерческой недвижимости мы рассказывали здесь). При этом лизингополучатель не становится плательщиком налога на недвижимость, пока объект принадлежит лизингодателю.

Как и при кредитной сделке, клиент вносит авансовый платеж величиной 5-30% от стоимости имущества. Сделка может оформляться на срок от 3 до 7 лет.

Получателю остается выплачивать ежемесячный платеж по установленному графику.

Требования к имуществу

В качестве объекта лизинга может выступать почти любое имущество. Исключениями являются лишь некоторые типы собственности:

• Земли и природные ресурсы.
• Не оборачиваемое имущество, применяемое для бытовых нужд.
• Интеллектуальная собственность.

Виды

В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:

• Сервисный или операционный.
• Капитальный или финансовый.
• Возвратный.
• Кредитный или раздельный.
• Прямой и др.

При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.

Также лизинг можно классифицировать следующим образом:

1. По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
2. По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
3. По составу участников может быть:
   • Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
   • Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
   • Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
4. По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
5. По степени окупаемости:
   • Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
   • Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.
6. По степени риска:
   • Необеспеченный – лизингополучатель не дает никаких гарантий выполнения обязательств.
   • Частично обеспеченный – имеется страховой депозит, покрывающий часть расходов.
   • Гарантированный – риски распределяются между гарантами лизингополучателя или страховыми компаниями.

Перечисленные виды относятся к стандартному лизингу, описание которого приводилось выше.

Возвратный лизинг является особой формой аренды, когда продавец и получатель – одно и тоже лицо, а покупателем является лизингодатель. Иначе говоря, одна сторона продает другой актив, а затем пользуется им, ежемесячно оплачивая.

Преимуществом этого способа является привлечение капитала без потери возможности использовать объект. Если для решения задачи требуются дополнительные средства, то этот вариант отлично подходит. Также снижается налоговая нагрузка, ведь все платежи считаются расходами.

Недостатками является то, что подобная аренда сравнима с получением кредита под залог имущества, но после заключения договора, право собственности принадлежит новому владельцу. Если обязательства не выполняются, актив может быть изъят.

Также выделяется высокий интерес налоговой к данным операциям. Если будет выявлено, что сделка использовалась для обхода налоговых правил, могут возникнуть проблемы.

Кому и почему выгодно брать?

Лизинг коммерческой недвижимости может оказаться крайне выгодным для малого бизнеса и новичков в этой сфере. Связано это с тем, что стандартная арендная плата довольно высока и не подразумевает долгий срок. Для покупки может быть недостаточно средств, а оформление кредита повлечет серьезные проценты и долгий период погашения.

Учитывая, что бизнес на начальном этапе нестабилен, это может привести к его разрушению. Лизинг помогает избежать этого, давая возможность предпринимателю арендовать имущество с возможностью получения его в собственность в будущем.

Налоговый учет

После заключения договора лизинга, налоговый учет для лизингополучателя будет образовываться из амортизационных отчислений и лизинговых платежей, с учетом вычета суммы амортизации.

Как отражается приобретение на льготах предприятия?

В число налоговых льгот попадают следующие пункты:

• Оптимизация налога на прибыль. По отношению к основным средствам, являющимся предметом договора, может применяться коэффициент ускоренной амортизации, позволяющий быстро учитывать расходы, имеющие отношение к купленному объекту.

  Ограничения:

  1. Коэффициент не может больше 3 (по 1 пункту 2 статьи 259.3 НК РФ).
  2. Начисление производится той стороной, на балансе которой находится имущество.

• Вычет НДС. Согласно письмам Минфина РФ №03-04-15/131 от 7 июля 2006г. и №03-03-04/1/348 от 9 ноября 2005г, НДС, уплаченные лизингополучателям по договору лизинга, имеют право на полноразмерный вычет, вне зависимости от выделения в договоре выкупной стоимости.
• Лизинг и налог на добавленную стоимость. НДС при лизинге рассчитывается из всех сумм стоимости этой недвижимости и стоимости услуг лизингодателя. Из-за этого вы плаченная сумма НДС всегда будет выше НДС, выплаченной при приобретении имущества в кредит.

Отрицательные моменты

В минусы приобретения имущества таким способом можно включить:

• Большой авансовый платеж.
• Высокие штрафы.
• Сложное досрочное погашения.
• В период действия договора собственником остается лизингодатель.

Оформление сделки субъектами гражданского права

У каждой компании имеются собственные условия проведения сделки. Также они могут поменяться в индивидуальной ситуации для каждого клиента, к примеру, при финансировании крупных сделок или при требовании дополнительных гарантий.

Заключить сделку могут физические и юридические представители. Для каждой категории условия будут разниться. Связано это с финансовым положением клиента и возможными рисками.

Физические лица

Это подходит в ситуациях, если бизнес только формируется, или присутствуют иные ограничения.

При получении недвижимости таким способом физическое лице не может использовать отдельные его преимущества. К их числу относится экономия на налоговых платежах. Размер минимального аванса в большей части компании достигает 10% от стоимости недвижимости. Если проводится рекламная акция или происходит приобретение у партнёров лизингодателя, возможно избежать первоначального взноса.

Некоторые компании взамен первого взноса позволяют внести в залог имущество уже принадлежащее клиенту. Период финансирования составляет от 1 года до 10 лет. В случае досрочного выкупа могут появиться комиссии. Залог и поручительство не обязательны в лизинговых сделках, но для физических лиц не будут лишними, поскольку создадут дополнительные гарантии для лизингодателя.

В обязательном порядке оформляется страховка. Оплатить ее придется лизингополучателю. До полного выкупа собственности он будет числиться на счете лизингодателя.

Компании

Большая часть лизинговых компаний ориентированы на сотрудничество именно с юридическими представителями. Это связано с тем, что на законодательном уровне объект лизинга должен использоваться в коммерческой деятельности.

Условия в данном случае более лояльные. Удорожание достигает 7% в год. Также объект может остаться на балансе лизингодателя или перейти лизингополучателю. Последний также может выбрать, кто будет выплачивать страховку.

Период финансирования составит от 12 месяцев до 10 лет. Однако для организации, выступающих в роли лизингополучателя, пролонгация не предусматривается.

Что может стать объектом аренды?

Перед тем, как приступать к оформлению договора лизинга, следует определиться, зачем требуется и как будет использовать выбранное имущество. По закону РФ, выбранный объект может использоваться только в коммерческой деятельности. Исходя из этого, лучше отдать предпочтение уже готовым постройкам, которые можно использовать под офис или складские помещения. С объектами, находящимися на этапе строительства могут возникнуть проблемы, ведь на их завершение требуется время и деньги.

Выбор финансового учреждения

Одной из ведущих принято считать ЗАО “Сбербанк Лизинг”. Она занимается финансовым и возвратным лизингом недвижимости для коммерческих целей. Для первого варианта клиент сможет получить возможности рефинансирования долга по объекту, оформив его на долгосрочный период. Для второго варианта можно провести выкуп недвижимости, получив финансирование размером до 80% от стоимости самого объекта. Период сделки не более 10 лет, размер аванса также должен быть не менее 10% от всей суммы.

К числу лидеров также принадлежит “ВТБ Лизинг”. Клиент может получить финансирование на желаемую сумму без залога. Однако минимальный порог составляет 300 млн. Рублей. Также платежи, перечисляемые ежемесячно, не сильно отличаются от размера платежа при аренде. График оплаты платежей составляется индивидуально, период действия договора не более 10 лет. Аванс от 0 до 30% от суммы.

Также ограничения минимальной стоимости установлены компанией “Петролизинг” в размере 30 млн. рублей. Срок сделки также до 10 лет.

Меньшие сроки предлагает Альфа-Лизинг, от 5 до 10 лет, с возможностью обойтись без аванса. В качестве дополнительных условий выступает ограничение выкупного платежа 45%, касательно доходной недвижимости – 95 от размера операционной прибыли. Минимальная стоимость объекта, интересная для компании, не менее 100 млн. рублей.

Какие документы потребуются?

В первую очередь клиенту требуется доказать свою финансовую возможность регулярно погашать лизинговые платежи. Пакет документов зависит от того, к какой категории принадлежит лизингодатель.

Для объекта недвижимости потребуется обычный набор документов, требуемых для переоформления прав собственности. Представлять его можно лизинговой компании после получения одобрения на сделку.

Требуемые документы для разных лиц:

• Физическое лицо. Паспорт, справка о ЗП или иные документы с подтверждение дохода.
• Юридическое лицо. Выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ОГРН и ИНН, отчетность бухгалтерская и финансовая, данные с расчетного счета.
• ИП. Паспорт, свидетельство о регистрации, ИНН, выписка из гос. реестра, квитанции об оплате налогов, налоговые декларации, выписка расчётного счета (если имеется).

Решение организации

Заключение финансовой организации может занять некоторое время. Связано это с необходимостью оценить предложенный проект и его окупаемость. Также будет учитываться степень риска проекта, то есть то, имеется ли финансовое обеспечение и в какой степени оно покрывает расходы. Немаловажно и соответствие условиям, на которых выбранная компания предоставляет кредит (наиболее известные были представлены выше), из всех особо выделяется большая сумма проекта и долгий срок действия договора (10 лет в среднем).

Также следует учесть условия, на которых выбранная организация предоставляет лизинг.

Оформление договора и купли-продажи

Стандартный договор лизинга двухсторонний, между лизингодателем и лизингополучателем. При этом первый покупает у продавца необходимое имущество по договору купли-продажи.

В некоторых случаях может заключаться трехсторонний договор. Третьей стороной становится продавец. Подобный договор в отличии от предыдущего является смешанным, так как с одной стороны это договор лизинга, а с другой является процедурой купли-продажи. По нему лизингодатель покупает у продавца имущество, по совместительству предмет лизинга, и передает лизингополучателю.

После завершения проверки документов, можно приступить к оформлению договора купли-продажи. В статье 432 ГК РФ указано, что договор может считаться заключенным при достижении соглашения между обеими сторонами по всем условиям. Одним из самых существенных условий является сам предмет договора. Для оформления договора купли-продажи требуется правильно его описать. Сделать это достаточно просто, обратившись в ЕГРН за выпиской.

Также потребуется указать полную стоимость. В отдельных случаях продавец может настаивать на указании заниженной суммы для минимизации налогов, однако последующие риски лягут на покупателя.

Не менее важно знать момент передачи предмета договора. Согласно закону, право собственности возникает с момента передай покупателю предмета. Поэтому при непредставлении передаточного акта, регистрация может быть отклонена.

• Скачать бланк договора о лизинге имущества
• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого здания

Исполнение и завершение сделки

Во время действия договора лизингополучатель выплачивает ежемесячные платежи лизингодателю и имеет право использовать полученную недвижимость только в коммерческих целях. Однако следует не забывать про возможные штрафы в случае невыполнения условий сделки.

На лизингополучателе лежит ответственность не только за своевременную оплату, но и за сохранность взятого имущества. В случае нанесения ущерба или разрушения лизингодатель имеет право требовать возмещение ущерба и полностью расторгнуть сделку с возвратом недвижимости. Если в процессе исполнения сделки одна из сторон понесла убытки из-за невыполнения условий, то она также имеет право требовать материальной компенсации, которая соответствует понесенным убыткам.

После оплаты последнего платежа компании составляет документы для передачи прав собственности, заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

Расторжение договора может выполняться в судебном и внесудебном порядке. Для первого случая требуется выполнение следующих условий:

1. Существенное нарушение договора.
2. Иные случаи, указанные в ГК РФ.

Основаниями для судебного расторжения может послужить использование имущества с нарушением условий, ухудшение состояние недвижимости, не внесение платежей более двух раз. Само судебное разбирательство может потребовать много времени.

Также возможно расторжение договора во внесудебном порядке в односторонней форме. В этом случае лизингополучатель должен направить лизингодателю уведомление о расторжении в письменном виде. На основании ст. 450.1 ГК при одностороннем отказе от выполнения, если он допускается законом или соглашение сторон, договор признается расторгнутым. Взятое имущество будет возвращено лизингодателю.

Лизинг коммерческой недвижимости является выгодной сделкой, по сравнению с арендой или оформлением кредита. Также следует не забывать про налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако на время действия договора предмет лизинга находится на балансе лизингодателя, и лишь после его завершения может перейти в собственность лизингополучателя.