Все, что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость в новостройках: особенности сделки, подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости от застройщика является популярным способом вложения капитала, позволяющим получить прибыль за счет проведения с такой недвижимостью различных сделок – перепродажи, аренды или развития малого бизнеса.

Но в этом вопросе есть много нюансов, которые следует учитывать, чтобы бизнес-проект оказался экономически целесообразным. Поэтому важно понимать, что собой представляет такая недвижимость и как ее приобрести.

Показать содержание

• Особенности нежилых помещений в возводимых домах
Преимущества и недостатки    
• Продажа от застройщика
Как найти клиента?     Кто лучше в качестве покупателя — малый бизнес или сетевые магазины?     Формирование цены    
• Как купить?
Документы     Регистрация сделки     Сроки и пошлина    
• Плюсы и минусы приобретения
На что обратить внимание при долевом строительстве?      Выбор объекта     Выбор компании     Снижение рисков    
• Договор долевого участия
Что такое ДДУ?     Особенности содержания     Как обезопасить себя?    
• Нюансы и подводные камни

Особенности нежилых помещений в возводимых домах

Специфическими чертами такой недвижимости являются:

• значительно более высокая стоимость по сравнению с жилой;
• сравнительно небольшая площадь помещений ввиду высокой стоимости;
• расположение на первых этажах новостроек;
• незначительный урон инфраструктуре и внешнему виду здания со стороны коммерческого предприятия по причине его работы на первом этаже;
• бережное отношение к помещению со стороны арендатора и желание содержать его в наилучшем виде с целью создания в глазах клиентов выгодного впечатления о себе;
• чаще всего покупателями или арендаторами являются предприятия сферы услуг.

Преимущества и недостатки

К достоинствам подобного приобретения относятся:

• большой выбор объектов недвижимости;
• наиболее низкая цена на этапе строительства;
• в перспективе прибыльное вложение капитала;
• удобство и внешняя привлекательность нового здания;
• большая прозрачность сделок купли-продажи, чем во вторичном сегменте;
• покупка происходит чаще всего в жилом комплексе, что позволяет сразу получить потребителей услуг.

Однако у такой покупки есть и свои негативные стороны:

• из-за удаленности новостроек от центра города заведомое ограничение числа потенциальных клиентов;
• строительство дома может затянуться на продолжительное время, что не позволит получать прибыль от инвестиций еще долго;
• застройщик может обанкротиться или заняться сомнительными финансовыми операциями;
• купленный объект рискует оказаться экономически невыгодным.

Продажа от застройщика

Чтобы продажи были успешными, следует, прежде всего, провести анализ рынка подобной недвижимости, который поможет сформировать разумную ценовую политику.

Как найти клиента?

С этой целью нужно предпринять ряд действий, в частности:

1. Максимально адекватно определить стоимость объекта недвижимости.
2. Составить интересное рекламное предложение с указанием всех достоинств помещения и преимуществ по сравнению с конкурентами.
3. Тщательно и красиво описать само помещение со всеми его характеристиками и сделать качественные фотографии.
4. Обеспечить разнообразную рекламу:
   • наружную;
   • печатную;
   • транзитную;
   • в СМИ;
   • в Интернете;
   • на самом объекте;
   • рассылку возможным покупателям и риэлторским агентствам.
5. Организовать просмотр в убранном помещении в светлое время суток.

Кто лучше в качестве покупателя — малый бизнес или сетевые магазины?

Наличие сетевого магазина поблизости привлекательно для населения новостроек. И застройщики охотно работают с торговыми сетями, к тому же у последних значительные финансовые возможности и большой опыт подобных сделок.

Но обычно размер помещений недостаточен для “сетевиков”. И чаще получается, что застройщики продают коммерческие объекты физическим лицам, занимающимся малым бизнесом или сдачей помещений в аренду малому бизнесу, как правило, работающему в сфере услуг.

Формирование цены

На ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости в новостройках влияют следующие факторы:

• региональное расположение объекта;
• удаленность от делового и культурного центра конкретного населенного пункта;
• расположение объекта относительно потоков людей и транспорта, дороже всего — на первой линии у главной дороги;
• планировка и конфигурация помещения (предпочтительно прямоугольная форма с минимальным числом перегородок);
• существование ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины;
• наличие отдельного входа;
• число ступенек на входе;
• возможность парковки;
• общее количество объектов недвижимости в условиях большой массовой застройки;
• внешний вид здания, качество отделки;
• стоимость подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости.

Как купить?

Законодательной базой для подобной сделки является ч. 2, гл. 30, § 7 ГК РФ. Процесс приобретения объекта включает в себя четыре этапа:

1. Выбор подходящей недвижимости.
2. Обращение к застройщику (оптимально при 50% постройке здания).
3. Подписание договора купли-продажи (ДКП).
4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Документы

Для покупки нежилого объекта в новостройке понадобятся следующие документы:

• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на коммерческий объект;
• кадастровый паспорта здания;
• документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• доверенность на представителя от юридического лица, если покупатель — юрлицо;
• документ о государственной регистрации, если покупатель — юрлицо;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку, если покупатель физическое лицо.

Регистрация сделки

После заключения ДКП происходит регистрация прав собственности на объект в Росреестре. При этом регистрируется не ДКП, а переход права собственности от застройщика к покупателю, которому выдается свидетельство о госрегистрации такого права, а на договоре ставится штамп о регистрации перехода такого права.

Сроки и пошлина

После подачи документов регистрация перехода прав происходит в течение 30 дней, если у сотрудников Росреестра не будет к ним претензий. В противном случае оформление свидетельства может затянуться. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей.

Плюсы и минусы приобретения

Преимущества покупки объекта недвижимости в строящемся доме:

• зачастую это единственный способ приобрести коммерческую недвижимость;
• стоимость объекта на этапе строительства значительно ниже;
• сделка более прозрачна, ее легче оформить в отсутствие обременений;
• в современных постройках часто бывает свободная планировка;
• новые инженерные сети, отделка и несущие конструкции.

У данной сделки есть и свои недостатки:

• при слишком ранней покупке ожидание сдачи объекта может быть продолжительным;
• при поздней покупке цены могут значительно вырасти;
• застройщик может оказаться банкротом или недобросовестным финансовым партнером;
• при долевом строительстве существует риск экономической нецелесообразности.

На что обратить внимание при долевом строительстве?

Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика.

Выбор объекта

Прежде чем выбирать недвижимость, желательно выяснить перспективный план развития города или поселка. Важно сравнить величину вложений капитала в данную недвижимость с другими вариантами. А также понять, насколько подходит расположение и планировка здания под конкретные бизнес-цели.

Выбор компании

Опасность нарваться на нечестного или испытывающего материальные трудности застройщика всегда существует. Считается, что известный крупный застройщик скорее может гарантировать своевременную сдачу объекта, чем небольшой, но на практике бывает и наоборот. Поэтому надо тщательно наводить справки.

Снижение рисков

Так как обязательства застройщика перед инвестором по передаче помещения в строящемся доме обеспечиваются залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство здания, то важно, чтобы застройщик обладал зарегистрированным правом собственности на землю, иначе сделка недействительна. Сам ДДУ также должен быть зарегистрирован.

Договор долевого участия

Данный договор имеет под собой юридическую основу — это ст. 4 №214-ФЗ.

Что такое ДДУ?

Это договор, который заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком — с целью привлечения заемных средств для постройки здания и передачи готового конкретного помещения дольщику по окончании строительства.

Особенности содержания

Застройщик может предложить подписать уже готовый договор, так как рассчитывает на согласие дольщиков на его условия. Не следует спешить подписывать такой ДДУ. Надо оговорить в документе все важные моменты, в противном случае есть риск остаться без денег и недвижимости.

В ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

• определение объекта строительства с указанием всех его характеристик в соответствии с проектной документацией: адреса дома, площади помещения, планировки и т. д.;
• срок передачи недвижимости с датами;
• стоимость договора, сроки и порядок выплат;
• гарантийный срок объекта строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как обезопасить себя?

Необходимо указывать все вышеперечисленные пункты. Хорошо проработанный, правильно составленный, подписанный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, свидетельствует о добросовестности застройщика и наличии у него всех необходимых документов и разрешений, а также повышает шансы вернуть средства, если застройщик обанкротится.

Нюансы и подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости в новостройках несет в себе ряд рисков, так как недобросовестные застройщики могут:

• продать один объект нескольким покупателям;
• не закончив строительство, исчезнуть с деньгами несостоявшихся собственников;
• затянуть строительство на неопределенный срок;
• заморозить стройку из-за возникших финансовых проблем.

Чтобы избежать рисков при совершении сделки, следует точно просчитать экономическую целесообразность проекта, внимательно подойти к выбору застройщика и подготовке документов.