Правовые аспекты и выгода аренды коммерческой недвижимости от собственника

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Существует мнение, что аренда коммерческой недвижимости от собственника – довольно выгодный вариант получения в пользование некоего объекта для ведения предпринимательской деятельности. Так ли это? Какие нюансы существуют?

В статье наши эксперты расскажут, как осуществляется передача помещений по договору аренды коммерческого помещения, а также, чем отличается проведение такой сделки с собственником, без участия посредников.

Показать содержание

Что такое наём помещения для предпринимательской деятельности от владельца?

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ, под арендой, в общем смысле, подразумевается передача имущества собственником во временное пользование иному лицу за определенную плату.

Зачем же тогда вести речь именно об аренде от собственника? Получается, что полноправный владелец, в любом случае, выступает стороной по сделке. На самом деле, все не всегда и не совсем так. Варианты:

  1. Ст.615 ГК РФ устанавливает, что с согласия собственника в субаренду имущество может сдавать арендатор.
  2. Популярно участие посредников в сделках. Они могут: просто подбирать подходящие варианты, контролировать процесс заключения договора, выступать от имени арендатора или арендодателя по доверенности.
Справка! Под арендой коммерческой недвижимости от собственника нужно понимать правоотношения, в которых арендодатель участвует лично, без каких-либо посредников и помощников.

Остановимся на личности собственника более подробно.

Кто является собственником объекта?

Согласно ГК РФ, это человек, наделенный всеми правами в отношении того или иного объекта:

  • правом пользования;
  • владения;
  • распоряжения.

Он, по своему усмотрению, может использовать объект. Естественно, в целях, не противоречащих закону. Он имеет возможность отчуждать недвижимость или сдавать её в аренду. Но это еще не все права полноправного владельца.

Его права

Полноправный владелец нежилого помещения, здания или иного объекта, используемого в предпринимательской деятельности, может:

  1. Пользоваться недвижимостью в своих целях.

    В большинстве случаев, для этого нужно зарегистрироваться в качестве ИП или учредить фирму. Например, в неком помещении его владелец может открыть магазин и получать прибыль с продажи товаров.

  2. Продавать недвижимость.
  3. Сдавать в аренду, о чем и идет речь в настоящей статье (о том, насколько выгоден такой бизнес, узнаете здесь, а о нюансах сдачи такого имущества в аренду мы рассказываем тут).
  4. Дарить и так далее.
Обратите внимание! Действующим российским законодательством каждому собственнику предоставлено право защищать свое имущество от посягательств третьих лиц.

Проявляться такие посягательства могут в разных формах. Например, владелец может подать в суд иск о снятии ареста с объекта недвижимости. Предусмотрено право обращения в полицию, если в здание, скажем, проникли неизвестные.

Обязанности

Они содержатся в различных правовых актах страны. Можно назвать следующие обязанности:

  • использовать имущество безопасно и с соблюдением интересов третьих лиц;
  • уплачивать установленные налоги, сборы и пошлины;
  • регистрировать права на объект недвижимости, если такое требование установлено законом;
  • принимать участие в содержании общедомового имущества, если объект недвижимости находится в многоквартирном доме;
  • производить необходимый ремонт объекта, если такое требование установлено каким-либо законом.

Таким образом, статус собственника коммерческой недвижимости – это не только права, но и целый ряд обязанностей.

Преимущества и недостатки сделок без участия посредников

Во многих случаях такой вид аренды очень выгоден. Причины следующие:

  1. Общение происходит напрямую с собственником. Можно обсудить нюансы, попросить скидку или отсрочку платежей, например.
  2. Не нужно оплачивать услуги посредников, которыми, чаще всего, выступают риелторы.

Но есть и свои недостатки. Если в процессе совершения сделки не участвует специалист, скажем, человек с юридическим образованием, то вполне реально стать жертвой мошенников. Это, пожалуй, единственный минус. Но риск велик. Он вполне может перекрыть все плюсы.

Как осуществить сдачу помещения?

Необходимо действовать по следующему алгоритму.

Поиск потенциального арендатора

Самый простой вариант, который приходит в голову сразу же – подать объявление. Можно размещать предложения в газетах, закрепить соответствующую табличку на объекте недвижимости. Но в век высоких технологий глупо не пользоваться интернетом.

Совет! Обратить внимание стоит на местные популярные площадки. Например, можно подать объявление на самом популярном сайте в городе. Эффективно размещать предложения о сдаче в аренду коммерческой недвижимости на общероссийских досках, таких, как «Авито».

Есть и специализированные сайты, где публикуются объявления только о сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Подробные рекомендации и советы о том, как и на каких ресурсах можно разместить объявления о сдаче коммерческой недвижимости в аренду, мы привели в этом материале.

Подготовка объявления

Вообще, это действие относится к предыдущему пункту, но о нем стоит сказать отдельно. Объявление должно быть с фото и, может быть, с видео. Потенциальным арендатором хочется сразу увидеть, что за объект предлагается.

Текст объявления не должен состоять из двух строк.

Лучше подробно рассказать об объекте, подчеркивая его преимущества:

  • низкую цену;
  • удобное расположение;
  • качественный ремонт;
  • наличие специального оборудования и так далее.

Предварительно, рекомендуется изучить рынок, посмотреть, какую арендную плату просят другие собственники за передачу в пользование аналогичных объектов. Ваша цена должна быть аналогичной или даже чуть ниже.

Выбор арендатора

Некоторые собственники не придают этому вопросу серьезного значения. Между тем, важно, чтобы арендатор был честным и ответственным, своевременно вносил плату.

Важно! Сложности с анализом качеств контрагента бывают, если взять объект в пользование желает человек, который только собирается регистрировать ИП или создавать ООО. Неизвестно, как пойдут у него дела в будущем.

Если фирма существует, то можно получить информацию о ней на сайте ФНС, почитать отзывы в интернете. Успешным компаниям можно смело сдавать недвижимость в собственность.

Изучение документов

От собственника потребуются правоустанавливающие бумаги, свидетельствующие о том, что он, действительно, является полноправным владельцем объекта недвижимости:

  1. Физическое лицо должно представить паспорт.
  2. ИП, к тому же: документы, свидетельствующие о том, что он зарегистрирован в ФНС в установленном порядке и ему присвоены номера ИНН и ГРН.
  3. От собственника – юридического лица потребуются следующие бумаги:
    • устав и (или) учредительный договор;
    • свидетельства или выписка, где указаны номера ИНН и ОГРН;
    • приказ (решение) о назначении руководителя;
    • доверенность на заключение договора;
    • паспорт представителя юридического лица.
Совет! Потенциальному арендатору желательно попросить у собственника и свежую выписку из ЕГРН, из которой можно понять, например, есть ли какие-либо ограничения и обременения.

Арендатору потребуются бумаги, подтверждающие его личность, как физического лица, ИП или представителя юридического лица. Они уже были перечислены выше.

Заключение договора

За основу можно взять типовой договор. Но каждой стороне нужно внимательно ознакомиться с его текстом. Если какие-то пункты соглашения не устраивают, нужно их обсудить, настоять на исключении этих положений из текста.

Можно и нужно предлагать чем-то дополнить содержание договора. Рекомендуется детально расписывать все права и обязанности. Особенно, если речь касается об осуществлении платежей и обязанности содержать помещение или здание. Так, отдельным пунктом должно быть прописано, кто обязан делать текущий и капитальный ремонт, кто должен оплачивать коммунальные услуги и так далее.

Учитывая положения ст. 651 ГК РФ и разъяснения ВАС РФ, договор аренды коммерческой недвижимости – зданий, помещений, сооружений, должен быть зарегистрирован в органах Росреестра, если он заключается на 12 месяцев и более длительный срок.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Не подлежат регистрации: краткосрочные договоры и документы, срок действия которых не определен.

Подписание акта приема-передачи

Этот документ, подписанный сторонами, свидетельствует о том, что арендодатель передал коммерческую недвижимость в пользование арендатору, а последний – получил объект и начал его использовать.

В акте, помимо прочего, можно и нужно прописывать:

  • какое оборудование находится в здании или в помещении;
  • каково состояние объекта и вещей, находящихся в нем;
  • какие недостатки выявлены.

Одним словом, в передаточном акте лучше все особенности предмета аренды расписывать подробно, чтобы потом не возникло споров и конфликтов.

Нюансы и подводные камни

Как отмечалось, риск стать жертвой мошенников, довольно велик, возможны варианты:

  1. Собственником представляется человек, который не является таковым. Всегда нужно внимательно изучать паспорт контрагента, другие документы. Смотреть, на чье имя оформлены правоустанавливающие бумаги.
  2. Объект недвижимости находится в обременении. Например, он арестован и скоро будет продан на торгах, имеется субаренда и так далее. Конечно, решить проблему можно. В некоторых случаях, вполне реально получить компенсацию от собственника, который умолчал об обременениях. Но лучше сразу проверить, что с зданием или помещением все в порядке.
  3. Объект недвижимости имеет недостатки. За умолчание о скрытых дефектах всегда отвечает собственник. А вот, если арендодатель проглядел недостатки или же не настоял на указании их перечня в передаточном акте, то могут быть проблемы. Собственник, к примеру, может заявить, что, на момент заключения договора, все было в порядке, и потребовать возмещения убытков.
На нашем сайте вы также можете ознакомиться с рекомендациями о том, на что обратить внимание при съеме коммерческой недвижимости, а также узнать, как и исходя из чего формируется размер арендной платы за нее.

Таким образом, если у арендатора нет уверенности, что он в состоянии уследить за всеми тонкостями процесса, лучше обратиться за профессиональной помощью. Юрист сможет установить и обойти все подводные камни.

В целом, если подходить к вопросу аренды коммерческой недвижимости грамотно, это более выгодный вариант, чем аренда через агентство недвижимости. Более дешевый – точно.

Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.