+7 (499) 938-46-18 Москва

Особенности начисления налогов для физических, юридических лиц и ИП при продаже коммерческой недвижимости

Время на чтение: 10 минут Добавить в закладки

Налогообложение при реализации коммерческой недвижимости, например, офисных помещений, торговых центров, складов и т.д., аналогично порядку уплаты налогов при продаже жилых помещений. Однако имеют место некоторые особенности, такие как отсутствие льгот и вычетов для физических лиц.

Проанализируем, какими преференциями могут пользоваться налогоплательщики при совершении операций с имуществом предпринимательского назначения, а также каков порядок уплаты и расчёты налогов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

В каких случаях реализация частного недвижимого имущества подлежит налогообложению?

Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:

  • налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • налог на прибыль организаций;
  • платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
  • НДС.
Внимание! Доход от продажи коммерческой недвижимости во всех случаях облагается налогом, независимо от того, какой статус имеет продавец и какой налог должен уплачивать.

Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.

Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.

С кого взимается: с покупателя или продавца?

При расчёте налогов, которые должны быть перечислены в бюджет после совершения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, используется сумма полученного дохода. Согласно пункту 1 статьи 41 НК РФ под доходом понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме.

Операции купли-продажи имущества предполагают приобретение покупателем соответствующего объекта имущества, а продавцом – получение денежных средств. Следовательно, доход получает именно продавец, становясь при этом налогоплательщиком.

Покупатель имущества, используемого в предпринимательских целях, не должен платить подоходные налоги (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Что касается НДС, обязанность по перечислению этого платежа также лежит на продавце, однако фактически он платится покупателем, поскольку включается в цену товара.

Размеры

Суммы платежей зависят от того, какова стоимость недвижимого коммерческого имущества, а также от того, каков статус продавца и выбранная им налоговая система.

НДФЛ

Для физического лица

Граждане, не оформленные в качестве индивидуальных предпринимателей, а также лица, которые приобрели коммерческое имущество, будучи ИП, а продали, утратив такой статус, обязаны заплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы дохода. А для нерезидентов РФ ставка налога увеличивается до 30%.

Для ИП

Предприниматели могут платить налоги в соответствии со следующими системами:

  • патентная (ПСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • упрощённая (УСН).

Также они могут комбинировать перечисленные системы, уплачивая по одним видам деятельности налог по одной налоговой системе, а по иным – в соответствии с другим режимом. Однозначно можно утверждать то, что если ИП не применяет «упрощёнку», обязанность по уплате НДФЛ сохраняется. Причём ставки и порядок налогообложения для ИП и для других физлиц аналогичны:

  • 13% для резидентов;
  • 30% для нерезидентов.
Справка! Индивидуальные предприниматели, уплачивающие налоги по упрощённой системе, освобождаются от начисления НДФЛ, поскольку платят налог от продажи коммерческой недвижимости в рамках указанной системы.

УСН для ИП и юрлиц

Такой специальный режим налогообложения имеют право использовать и предприятия, и ИП. Порядок исчисления обязательных платежей для них одинаков. Положения статьи 346.14 НК РФ позволяют налогоплательщикам выбирать объект налогообложения.

Ставка для исчисления налога зависит от выбранного объекта:

  • 6% для доходов;
  • 15% для доходов за минусом расходов.

Следует учитывать, что нормы статьи 346.20 НК РФ закрепляют право на региональном уровне устанавливать дифференцированные ставки от 1% до 6% в отношении доходов и от 5% до 15% в отношении прибыли (доходы за вычетом расходов), а также понижать ставки до 0%.

      

Сбор с прибыли

Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли. При этом законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.

НДС

Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.

С какой суммы выплачивается?

Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.

Внимание! Расходы, которые уменьшают налогооблагаемую базу, учитываются не в момент продажи коммерческой недвижимости, а планомерно в течение периода владения основными средствами.

Как делится НДФЛ, если владельцев двое?

Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.

Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин. Следовательно, и НДФЛ должен уплачиваться только с этой доли дохода. Например, если 1 гражданин владел 60%, а другой – 40% недвижимости, то НДФЛ от суммы дохода будет исчислен в таких же долях: 60% и 40%.

Какой доход не учитывается?

Как отмечено выше, физические и юридические лица обязаны включать в базу для исчисления подоходных налогов весь доход, вырученный за реализацию объектов недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с первоначальным приобретением такого имущества можно учитывать в расходах. Рассмотрим случаи, когда это можно сделать и каким образом.

  1. Предприятия при расчёте налога на прибыль могут уменьшать налогооблагаемые доходы на определённые виды расходов. При этом расходы на покупку коммерческой недвижимости не учитываются единоразово, поскольку недвижимость является амортизируемым имуществом. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ налоговая база различных периодов постепенно уменьшается на суммы начисленной амортизации.

    Организации, продав недвижимое имущество, должны включить в базу для налогообложения весь объём полученных доходов от реализации. Но по факту часть стоимости приобретения недвижимости всё-таки отнимается путём учёта амортизационных отчислений.

    При этом если целью приобретения коммерческой недвижимости было не использование в производстве, а дальнейшая перепродажа, то оно может быть оформлено не как основное средство, а как товар. В этом случае на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ доходы от продажи уменьшаются на стоимость приобретения недвижимости.

  2. Индивидуальные предприниматели имеют право на использование профессиональных вычетов при расчёте НДФЛ. Согласно пункту 1 статьи 221 НК РФ вычету подлежат расходы, связанные с получением доходов. При этом правила учёта расходов соответствуют правилам, применяемым при исчислении налога на прибыль. При невозможности документально подтвердить расходы ИП могут снизить облагаемые доходы на 20%.
  3. Если физическое или юридическое лицо платят налоги по упрощённой системе, то они должны выбрать объект налогообложения. Если в качестве объекта закреплены доходы, то в качестве суммы для расчёта платежа необходимо брать весь объём дохода, полученного при продаже коммерческого имущества.

    Если объект составляет доходы за минусом расходов, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ полученный доход можно уменьшить на расход по приобретению недвижимости. Единоразовое уменьшение дохода не предусмотрено, а порядок учёта таких расходов регламентирован пунктом 3 указанной статьи (в течение нескольких лет определёнными долями в зависимости от срока полезного использования объекта).

Вычитать расходы при налогообложении доходов от реализации коммерческой недвижимости не имеют права физические лица, не являющиеся ИП, а также организации и ИП, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы».

Формулы и порядок расчёта

Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.

  1. НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:

    НДФЛ = Доход * Ставка

    Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).

  2. ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.

    Формула выглядит следующим образом:

    НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка

    Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.

Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).

Уплата: порядок действий

Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:

  • через отделение банка;
  • с помощью платёжного терминала;
  • через онлайн-сервисы.

В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:

  • отразить сумму налога в отчётности;
  • подать декларацию;
  • заплатить налог.

Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.

Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости

Налог Срок
НДФЛ 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным.
Налог на прибыль
  • квартальные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
  • либо ежемесячные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
  • налог по итогам года – до 28 марта.
УСН
  • квартальные авансовые платежи – до 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
  • налог по итогам года: для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
НДС Ежемесячно до 25 числа следующего месяца.

Нужно ли сообщать в налоговую?

Во всех случаях до уплаты налога необходимо предоставить в налоговую инспекцию декларацию с расчётом налога с приложением подтверждающих документов.

      

Необходимые документы

В подтверждение получения соответствующего объёма дохода следует приложить к налоговой отчётности копии таких документов, как договор купли-продажи коммерческой недвижимости, банковская выписка, расписка о получении денег. Кроме того, если плательщик имеет право на льготу, следует её также подтвердить документально, например договор, заключаемый при приобретении коммерческой недвижимости продавцом.

Сроки

Сроки подачи документов в налоговый орган зависят от того, какой налог должно уплатить лицо.

Сроки предоставления отчёта (декларации) при продаже коммерческой недвижимости

Налог Срок
НДФЛ 1 раз в год до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Налог на прибыль
  • ежеквартально до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
  • по итогам года – до 28 марта.
УСН Ежегодно для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
НДС Ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Льготы

Проведём анализ налогового законодательства на предмет наличия льгот в отношении доходов от проданной коммерческой недвижимости.

  • Порядок взимания НДФЛ регламентирован главой 23 НК РФ. При этом установлены 2 преференции при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества.

    1. Полное необложение доходов граждан от реализации недвижимости, если она находилась в собственности более минимального срока (5 лет в общем случае и 3 года при исключительных обстоятельствах), предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 и статьёй 217.1 НК РФ.
    2. Имущественный вычет в размере суммы продажи, но не более 1 млн руб. или 250 тыс. руб. (в зависимости от вида объекта недвижимости), который закреплён подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 220 НК РФ. Но в обоих случаях вышеуказанные нормы Налогового кодекса РФ содержат оговорку о том, что льготы не распространяются на случай продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

    Вывод: физические лица без образования ИП должны перечислять НДФЛ без применения льгот.

  • НДФЛ уплачивается не только обычными гражданами, но и ИП, применяющими ЕНВД и патентную систему, по доходам, получение которых не связано с видами деятельности, перечисленными в статьях 346.26 и 346.43 НК РФ. Выручка от продажи имущества должна облагаться именно НДФЛ.

    Для предпринимателей предусмотрены льготы в виде профессиональных вычетов. В частности, это вычет в размере расходов, несение которых связано с извлечением доходов, закреплённый пунктом 1 статьи 221 НК РФ. При этом виды расходов, уменьшающих налогооблагаемые доходы, должны соответствовать перечню расходов, учитываемых предприятиями при расчёте налога на прибыль.

    При невозможности документально обосновать расходы ИП имеет право применить вычет на уровне 20% от дохода.

    Вывод: ИП на патентной системе и ЕНВД могут воспользоваться профессиональным вычетом при уплате НДФЛ.

  • В соответствии со статьёй 247 НК РФ прибыль, получаемая юридическими лицами, подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом прибыль определяется как разница между доходами и расходами. В состав доходов включаются доходы от реализации и внереализационные доходы. К первым по смыслу статьи 250 НК РФ можно отнести и доходы от реализации коммерческой недвижимости.

    В статье 251 НК РФ перечислены виды доходов, которые не включаются в налоговую базу, однако рассматриваемые нами доходы в данном перечне не поименованы. Таким образом, предприятия должны платить налог на прибыль с операций реализации любой недвижимости, хотя и имеют право на некоторое уменьшение налогооблагаемой базы: на сумму амортизационных отчислений.

    Суть такого уменьшения не позволяет классифицировать его как льготу, поскольку вычет расходов из доходов для целей налогообложения является концепцией взимания налога на прибыль.

    Вывод: организациям не предоставляются льготы при расчёте налога на прибыль по доходам от продажи коммерческой недвижимости, хотя и установлена возможность учитывать в расходах амортизационные отчисления.

  • Согласно пунктам 2 и 3 статьи 346.11 НК РФ в случае перехода предпринимателя (как юридического, так и физического лица) на «упрощёнку», он утрачивает обязанность платить НДФЛ или налог на прибыль при получении дохода, связанного с коммерческой деятельностью.

    Поэтому, продавая недвижимость, предназначенную для предпринимательских целей, налогоплательщик должен руководствоваться положениями главы 26.2 НК РФ об упрощённой системе налогообложения. Доходы, не подлежащие налогообложению, отражены в пункте 1.1 статьи 346.15 НК РФ. Выручка от реализации недвижимости в данный перечень не включена, следовательно, является облагаемым доходом.

    Вывод: для организаций и ИП, уплачивающих налог по упрощённой системе, не предусмотрены льготы, хотя и предусмотрена возможность учитывать в расходах стоимость приобретения основного средства (но только при объекте налогообложения «доходы за вычетом расходов»).

  • Одним из объектов налогообложения НДС является реализация товаров. В контексте главы 21 НК РФ, регламентирующей взимание НДС, под категорией «товары» понимаются в том числе и объекты недвижимости.

    При этом статьёй 149 предусмотрены случаи, когда НДС не начисляется. Однако касательно коммерческой недвижимости такие моменты не оговорены: подпункт 22 пункта 3 говорит об освобождении только в случае реализации жилых домов и других жилых помещений. Таким образом, предприятия и ИП (кроме применяющих УСН) должны начислять НДС при продаже коммерческих помещений.

    Вывод: сделки купли-продажи коммерческой недвижимости не льготируются при начислении НДС. Однако порядок действия указанного налога предполагает вычет «входного» НДС, что можно применить в данном случае.

Для всех пользователей нашего портала, которые интересуются коммерческой недвижимостью, будет полезно узнать о том, как осуществляется ее купля-продажа от собственника, а также о том, зачем осуществлять оценку помещений и как это сделать.

Следует обратить внимание на то, что независимо от статуса налогоплательщика должна быть подана декларация и уплачен налог. Сумму налога налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом налоговым законодательством не предусмотрено полное освобождение от уплаты налогов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 14
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Дима Томов Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Александра Шмидт

    Добрый день! Хочу приобрести апартаменты в апарт-отеле в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Какой налог я должна буду заплатить при продаже этих апартаментов через несколько лет если я являюсь физ лицом и если ИП?

    • Елена

      Александра, здравствуйте! Если вы приобретете апартаменты как ИП, то вам нужно будет владеть ими не менее пяти лет, чтобы вас освободили от уплаты налога при продаже. Если же как физическое лицо, то также более 5 лет. Налог составляет 13% от заниженной кадастровой стоимости жилого помещения.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      При продаже недвижимости физлицом ранее срока владения в 5 лет, подоходный налог составит 13%, после этого срока идет освобождение от уплаты налога. Если собственник идет как ИП, то налог зависит от его системы налогообложения — по УСН своя система подсчета ( в статье выше), если нет, то те же 13%.

  2. Dariagus

    Здравствуйте! Если Вы успеете направить заявление о применении УСН (доходы — 6%) до конца года, то сможете с начала следующего года применять УСН. При продаже помещения в этом случае будет учитываться его целевое использование. Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то можно будет применить налог по УСН от полученного при продаже дохода. Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, то в этом случае потребуется уплата НДФЛ.

  3. Олег

    Здравствуйте! Купили помещение в этом году, у нас ИП на ЕНВД. Добавив к ЕНВД со следующего года УСН-доходы, можно ли продать его и уплатить только 6% с продажи или придётся платить НДФЛ+НДС?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Не придётся. Применяя упрощённую систему налогообложения, Вы как индивидуальный предприниматель освобождаетесь от уплаты НДФЛ. Что касаемо НДС, то применение УСН исключает признание Вас плательщиком данного вида налога.
      Обоснование: НК РФ (ст. 346.11).

      Бесплатная юридическая помощь
      +7 (499) 938-46-18 Москва
    • Ника

      Добрый день . Олег выручку от продажи недвижимости облагается налогом и в статье этой сказано что при совершение продажи комерческой недвижимости порядок предполагает вычет НДС.

  4. Наталья Троицкая

    Здравствуйте, в 17 году продала коммерческую недвижимость, которой владела 17 лет. 2.03.17 я закрыла ИП, а 5.03.17 состоялась сделка. Налоговая предъявила мне 13% со всей суммы и 1% с доходов превышающих 300 тыс взнос в ПФ. Правомерно ли это?

    • Дима Томов

      Если Ваш доход превысил 300 тысяч, то тогда такие действия правомерны. Если же дохода не было, то только 13 процентов.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В вашем случае, если в качестве ИП вы получили за год доход, превышающий 300 тыс. руб., то помимо фиксированного взноса в ПФ с вас дополнительно взимается еще 1% от суммы, которая превысила указанные 300 тыс. руб.

  5. Никита Егоров

    Добрый день! Ответьте пожалуйста — При продаже коммерческой недвижимости (офис) физлицом за туже стоимость за сколько покупал 2 года назад, будет начисляться налог? И с какой суммы?

    • Рамиль.

      Здравствуйте!
      А как насчет:
      НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты пункт 2 п.п. 4
      «….
      4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
      (в ред. Федерального закона от 15.02.2016 N 32-ФЗ)
      (см. текст в предыдущей редакции)
      от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
      от реализации ценных бумаг;
      …»
      Получается, что при продаже коммерческой недвижимости налог начисляется со всей суммы дохода в размере 13% для резидентов РФ.
      С чего все взяли что можно применить имущественный вычет в размере стоимости приобретения этой недвижимости?

    • Андрей

      Если имеются документы о покупке недвижимости, думаю, что налога не будет. Ведь в рамках такой операции не возникает дохода. И следовательно НДФЛ платить не с чего.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      1. Налоговая декларация подается за отчетный период, которым, в соответствии с НК РФ является календарный год.
      2. Если в такой период попадает, например, продажа и покупка недвижимости, а не наоборот, то тогда налогоплательщик вправе при расчете налога от первой суммы отнять вторую.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: