+7 (499)  938-74-50 Москва

Нюансы осуществления сделки купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника

Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Рынок недвижимости многолик и богат. Категория «коммерческая недвижимость» стоит в нём элитным особняком, и по стоимости, и по целям её использования.

Есть счастливые люди, которые либо получают такой «лакомый кусок» нежилого метража в наследство, либо приобретают его целенаправленно, желая нажиться на владении. Они являются собственниками заветной коммерческой недвижимости. Если не собираться заводить бизнес, то толку от нежилого помещения мало: в личных целях его не используешь. Выход один: продать.

Казалось бы, что сложного. Но эта химера быстро рассеивается при первом же вопросе: кто её купит и где искать этих людей. Далее пробуем разобраться в этом и остальных актуальных вопросах по теме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-74-50. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Преимущества и недостатки

Коммерческая недвижимость от собственника – это объект, который принадлежит частному лицу на правах собственности. Именно он проводит все операции с ей в рамках закона (владение, пользование, распоряжение).

Преимущества такого вида недвижимости:

  • Более низкая стоимость сделки, чем через агентство.
  • Экономия на услугах посредника.
  • Прямое общение с собственником и оперативное предоставление необходимой документации.

Минусы:

  • Покупая коммерческую недвижимость самостоятельно можно «нарваться» на недобросовестного продавца.
  • Никто не гарантирует чистоту и юридическую правильность сделки.

Основными нормативными правовыми актами (НПА), устанавливающими условия и порядок оформления прав на недвижимое имущество (коммерческую недвижимость) являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», а также Приказ Управления Федеральной миграционной службы по Москве о порядке приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимость.

Продажа помещения

Продать коммерческую недвижимость можно просто, необходимо правильно выполнить последовательность и действия:

  1. Определить и установить адекватную цену на продаваемый объект нежилой недвижимости.
  2. В краткой сопроводительной записке к выставляемому объекту указать возможную выгоду от использования и какому бизнесу он хорошо послужит.
  3. Оценить плюсы и минусы коммерческого объекта (более детально об оценке КН можно узнать здесь).
  4. Составить грамотный ДКП, в котором не будет «белых» пятен, способных заронить подозрение в махинациях у будущего покупателя.
Двигатель торговли – это, безусловно, реклама. Поэтому размещать рекламу можно и нужно.

Где и как разместить свою рекламу?

Для этого:

  1. Составить продающее предложение, где отразятся все преимущества объекта по сравнению с аналогичными вариантами на этом рынке.
  2. Приложить фото объекта с выгодных ракурсов в светлое время суток.
  3. Разместить объявление о продаже на всевозможных интернет – сайтах (в том числе и региональных, по месту проведения сделки) специализирующихся на продажах недвижимости.
  4. В газетах, где есть рубрика «продажа/аренда недвижимости».
  5. Разместить непосредственно на объекте недвижимости рекламную растяжку со словом «ПРОДАЮ» или «ПРОДАЁТСЯ» и т.д.

На чем сосредоточить внимание при изучении объявления от покупателей?

Нередко покупатели сами размещают объявление о поиске необходимого объекта недвижимости в:

  • сети;
  • газетах;
  • форумах.

Нужно быть готовым, что у физлица, как обычно, «мало денег», поэтому можно встретить такие формулировки «куплю…недорого..», указывает цель использования объекта недвижимости, примерный район города и желаемые технические детали объекта: например, с парковкой, с панорамными окнами, минимальным количеством несущих стен и т.д.

Выбор клиента

Продавать нужно человеку грамотному, разбирающемуся в юридических тонкостях сделки, обладающему хорошей платёжеспособностью. У покупателя уже должен быть намётан бизнес план развития бизнеса, собрана вся разрешительная документация.

Как правило, физические лица не всегда компетентны и подкованы в этих вопросах. В этом плане приятней иметь дело с ритейлерами известных сетей, крупными компаниями. Они обладают перечисленными положительными характеристиками для собственника, которому необходимо просто, быстро и «подороже» продать объект недвижимости.

Какие документы должен предоставить покупатель?

Чтобы купить НП физлицу необходимо иметь:

  1. паспорт;
  2. справку о присвоении идентификационного номера;
  3. если покупатель состоит в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга/супруги на такую сделку или его/ее присутствие при оформлении.
После подписания договора купли-продажи, его нотариального удостоверения и государственной регистрации покупатель становится собственником помещения.

Больше нюансов о продаже коммерческой недвижимости можно узнать тут.

Продавцу, при осуществлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, стоит также ознакомиться с информацией о налогах при реализации своей собственности.

Приобретение помещения

Покупателю так же, как и продавцу, проще всего будет найти друг друга всё через те же СМИ.

Где искать?

Продавца коммерческой недвижимости можно найти в Интернете, в рекламной газете, в телероликах местных региональных каналов, на региональных сайтах объявлений.

Как разместить объявление о приобретении?

В интернете существуют специальные платформы и сайты для размещения рекламы о продаже как жилой, так и нежилой недвижимости. Одни ресурсы позволяют сделать это бесплатно, другие берут плату. Для этого нужно будет зарегистрироваться на сайте, заполнить предложенную форму и сохранить информацию.

На что обратить внимание при просмотре рекламы?

В первую очередь обращать внимание на точность указываемых данных:

  • Цена.
  • Площадь.
  • Кому принадлежит земельный участок под зданием.
  • К какой административной единице относится территориально (от этого может серьёзно разниться стоимость).
  • Коммуникации (подвод коммуникаций стоит дополнительных денег).
  • Материал постройки.
  • Близость станций, остановок, автомагистралей, федеральных трасс и т.д.
  • Функции, которые выполняло здание на протяжении n – ных лет (склад, магазин, столовая и т.д.).
  • Чёткие фотографии объекта с разных ракурсов.

Чем больше данных указано в объявлении, тем оно честнее по отношению к покупателю.

Какие документы должен предоставить владелец?

Собственник должен быть готов предоставить покупателю следующие документы:

  1. Не полениться заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны:

    • Кадастровый номер объекта и его стоимость, полное наименование, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
    • ФИО владельца, вид собственности, дата регистрации и ДКП.
    • Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест).
    • Притязания на объект недвижимости третьих лиц.
  2. Графический план помещения.
  3. Правоустанавливающие документы на собственность (свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства).
  4. Технический и кадастровый паспорт (в Росреестре и БТИ).
  5. Экспликацию помещений и поэтажные планы.
  6. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) Продавца, если продаваемый объект приобретался в браке, если приобретался не в браке, , в противном случае потребуется нотариальное заявление об отсутствии супруга на момент приобретения.

Пример выписки из ЕГРН:

Для юрлица:

  1. Нотариально заверенная копия Устава.
  2. Свидетельство о постановке на налоговый учет, возможна нотариальная копия.
  3. Подтверждение полномочий руководителя организации (протокол собрания учредителей, приказ о назначении ген. Директора и т. п.).
  4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя юридического лица действовать от его имени.

Выбор продавца

  • Если продажу осуществляет собственник – физическое лицо, то кроме документов, удостоверяющих личность и право владения, надо обратить внимание на готовность оперативно предоставлять, способствовать и помогать в поиске информации о продаваемом нежилом помещении.
  • В случае, если одной из сторон сделки выступает юр.лицо, проверить все доверенности на такую сделку, уставные документы, полномочия лиц, представляющих продавца, сами документы организации (устав, решения и т.д.).

О чем спрашивать?

Если заказать справку, необходимо иметь ввиду: договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. Прояснить этот немаловажный момент стоит заранее.

  1. Обязательно попросить у продавца его договор купли – продажи, на основании которого он в настоящий момент владеет недвижимостью, а также подтверждение оплаты покупки. Росреестр обычно не проверяет оплату сделки. В этом случае, если законный собственник объекта объявляется, то претензии он предъявит к тому владельцу, который действительно заплатил за него.
  2. Стоит запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами:

    • электричество;
    • водоснабжение и водоотведение;
    • газоснабжение.
  3. Узнать, нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.
Справка! Чтобы проверить задолженность у продавца, покупатель может и должен получить в Налоговой службе документ о её наличии или отсутствии. Срок действия такого документа 1 месяц.

Как посмотреть объект?

Осматривать желаемый объект недвижимость лучше всего в светлое время суток и не в одиночку (по принципу: одна голова хорошо, а две лучше).

  1. Обратить внимание на:

    • изношенность здания внутри и снаружи, состояние санузлов, служебных помещений (если таковые есть);
    • состояние территории, на которой стоит здание. подъезда;
    • наличие лифта;
    • возможную перепланировку (она должна быть узаконена);
    • состояние стен и потолков, пола, окон и дверей;
    • системы отопления и вентиляции;
    • сантехнику;
    • газовые трубы.
  2. Внимательно осмотрите фундамент и стены. В них не должно быть трещин. Особенно опасны вертикальные молниеобразные трещины в фундаменте. Горизонтальные трещины по стенам уже не настолько проблемны.

Статья №475 ГК РФ защищает право покупателя коммерческой недвижимости на то качество товара, которое прописано в ДКП. Плюс на стороне покупателя выступает также Закон о правах потребителя, по которому он может требовать замену некачественного товара (ст. 21).

Подробнее о покупке коммерческой недвижимости можно узнать тут.

Как осуществить сделку без посредников?

Придётся попотеть, но ничего сложного или невозможного в этом нет.

Составление договора

Продажу и приобретение нежилой недвижимости без посредников (агентств, риэлтерских компаний) совершить можно и выйдет дешевле. Необходимо только вооружиться вниманием, наблюдательностью и бдительностью.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно заключить предварительный договор. Благодаря предварительному договору можно убедиться в юридической чистоте сделки. Текст и условия ДКП – типовые, заново изобретать велосипед нет необходимости.

Важно! Ошибки, допущенные в заключении ДКП могут являться основанием для аннулирования сделки и права собственности.

Договор включает в себя следующие пункты:

  1. Предмет договора. Там должны быть указаны:

    • Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение здания, перечень документов от собственника, относящимся к объекту недвижимости.
    • Номер свидетельства о праве собственности продавца.
    • Стоимость помещения.
    • Гарантии продавца о том, что третьи лица не имеют прав и притязаний на нежилое помещение.
    • Сведения о дате проведения крайнего капитального ремонта.
    • Порядок передачи прав продавца покупателю на здание, помещение и земельный участок, на котором они расположены.
  2. Цена и порядок расчётов. Рыночная цена объекта, достигнутая по обоюдному согласию сторон. Прописывается срок списания и поступления средств со счёта покупателя на счёт продавца.
  3. Срок договора.
  4. Передача имущества. Указывается срок (в днях) в течение которого продавец должен передать, являющееся объектом договора помещение Покупателю.
  5. Возникновение права собственности.
  6. Права и обязанности сторон. Продавец обязуется передать Покупателю весь пакет документов, необходимый в дальнейшем для государственной регистрации права собственности, а также на землю. Покупатель обязан, удостоверившись, в соответствии помещения данным, содержащимся в договоре в полном объёме совершить безналичный расчёт с продавцом.
  7. Ответственность. Санкции к сторонам за нарушение соблюдения условий договора.
  8. Споры. Споры по договору (и подобным договорам) рассматриваются в арбитражном суде.
  9. Прочие условия. В случае неуплаты в установленный срок договор расторгается и объект по – прежнему остаётся в собственности у старого владельца.
  10. Адреса, банковские реквизиты сторон, подписи, расшифровки и печати.

Нужно ли его регистрировать, где и как?

Регистрация права собственности, исходя из договора купли – продажи осуществляется территориальным Управлением Федеральной регистрационной службы (Регистрационной палатой).

Справка! Главная особенность регистрации права собственности на коммерческую недвижимость заключается в регистрации одного только перехода права от продавца к покупателю. Договор купли-продажи в данном случае регистрировать не нужно.

Для регистрации права собственности на коммерческую недвижимость в Регистрационную палату необходимо предъявить следующие документы для физ.лиц:

  • Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания.
  • Справку о кадастровой стоимости.
  • Документ, свидетельствующий о праве собственности продавца.
  • Сам договор купли-продажи.
  • Если сделку проводит не сам собственник, а доверенное лицо, то соответствующую расписку. Это же касается проведения сделок от лица несовершеннолетних.
  • Квитанцию об оплате пошлины за регистрацию.
  • Справка об отсутствии ареста этого помещения.
  • Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект. Дополнительно продавец должен представить свидетельство об его праве собственности на данный объект.

Госпошлина и другие финансовые затраты

  1. Выписка из ЕГРП перед сделкой:

    • для физических лиц – 200 руб.;
    • для юридических – 600.
  2. Оплата за составление предварительного договора купли-продажи (ок.4000 тыс.руб.).
  3. Оплата за составление основного договора купли-продажи по переходу права (как правило, договорная, но не ниже 15 тыс.).
  4. Аренда банковской ячейки, если предусмотрено условиями ДКП (предположим самый дорогой вариант – эксперт сейфинг примерно за 6500 руб.).
  5. Госпошлину за приобретение НП покупатель оплачивает сам за себя (1500 руб. для юридичексих лиц и 1000 руб. для физлиц).

Подводные камни и мошенничество

Мошенничество в сфере недвижимости подпадает под статью 159 УК РФ, которая предусматривает ответственность от штрафа от 120 000 рублей и до лишения свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, в зависимости от размера причиненного ущерба.

Нечистые на руку работники в сфере продажи и аренды недвижимости используют различные обманные схемы для выманивания денег у ничего не подозревающего наивного покупателя.

Вот некоторые из них:

  • Кабальный договор. Клиент обращается в небольшое агентство недвижимости, те заключают с ним договор, с натянуто прилизанными улыбочками и начинают «работать».

    Предлагают покупателю несколько « нерабочих» вариантов и когда тот психует и намерен отказаться от дальнейшего сотрудничество, тычат пальчиком в бумажку дескать «вашей рученькой подписано, что целый год невозможно осуществить ни одну сделку без нашего участия». Либо возможно заплатить процент от стоимости объекта недвижимости и спасаться от мошенников.

  • Покупка недвижимости у лица, не имеющего на это полномочий. Акционеры вступили в преступный сговор или между ними возник конфликт. Если хотя бы один из них был не в курсе сделки или не дал своё согласие на её проведение, то сделка признаётся недействительной, а покупатель может потерять не только своё время, но и деньги.

    Если у компании поменялось руководство, необходимо связаться с прошлыми владельцами и выяснить, нет ли у них претензий на эту недвижимость и действительно ли там менялось руководство.

  • Двойная продажа. Один и тот же объект недвижимости может быть продан собственникам несколько раз с целью наживы.
  • Покупка недвижимости с обременением. На продаваемую недвижимость может быть наложен арест и такая сделка в итоге оказывается недействительной. Покупатель не получает ни недвижимости, ни своих денег обратно.

Стоит ли заключать сделку без посредников или лучше обратиться в агентство?

Нередко различные юридические сайты, давая разъяснение какого – либо вопроса предостерегают граждан, физических лиц во избежание обмана по сделке обращаться за помощью к юристам, в агентство недвижимости.

Сравнительная таблица

Продажа собственником без помощиПродажа при помощи риэлтора
Экономия средств Обычно риэлтор берёт процент от стоимости продаваемого объекта недвижимости (от 3 до 5%).
Личная заинтересованность в чистоте сделки.
  • Отсутствие личной заинтересованности и желание быстрее получить гонорар от сделки.
  • Возможно сокрытие важных деталей, которые могли бы её сорвать.
Личная заинтересованность в чистоте сделки. Риэлтор может состоять в сговоре с мошенниками и участвовать в их схемах.
Ответственность за совершение сделки только на покупателе. Риелтор и агентство от которого он действует прописывают в договоре положение. По которому не несут никакой ответственности за те преступные махинации, которые могут иметь место при продаже недвижимости от собственника.
Может завысить цену объекта недвижимости по незнанию. Завышает цену объекта для извлечения собственной прибыли. Продавец объявляет покупателю свою сумму, агентство (после экспертизы оценки имущества) – свою. Более высокую.
Придётся затратить очень много времени на сбор информации об объекте недвижимости. Риэлтор избавит от потери времени. Но за его потраченное время и силы придётся платить.
Много сил потратить на составление и размещение рекламы. Чаще всего юрист знает секреты грамотного составления объявления для привлечения покупателя и формирования чувства доверия к продавцу и сделке в целом.
Самостоятельно разрабатывать текст ДКП, памятуя что даже одна ошибка может привести к потере всего (денег и недвижимости). Как специалист риэлтор может справиться с этой задачей быстрее и успешней.
Проверить чистоту всей документации, проходящей по сделке, в том числе, личности продавца или законности деятельности фирмы, юридического лица. Для риэлтора это привычный процесс, в курсе куда звонить, отправлять запросы, письма и т.д.

Итак, справиться с заключением сделки по коммерческой недвижимости собственник помещения и покупатель могут своими силами, не прибегая к услугам дорогостоящего риэлтора. Да. В этой процедуре много подводных камней, но если крупно не повезёт, то специалист тоже не может являться панацеей и гарантом спасения от обмана.

Как и любая юридическая сделка, купля – продажа коммерческой недвижимости процесс трудоёмкий и скрупулёзный. Нужно быть очень внимательным, даже мнительным, оперативным, ответственным и не лениться задавать вопросы, тем более, что на кону очень большие деньги (продаётся коммерческая недвижимость всё – таки). Берегите свои нервы и здоровье!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-74-50 (Москва)
+7 (812) 467-32-58 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Всеволод Богданов

    Каковы возможности избежать налога при продаже коммерческой недвижимости при условии, что пользовался магазином по назначению с момента покупки в 2010 году как ИП?

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: