Процедура обследования нежилых зданий и помещений: цели экспертизы, инструкция, образец акта и многое другое
Нежилые помещения, как и иные сооружения, разрушаются с течением времени.
Чтобы предотвратить несчастный случай или определить качество помещения или здания при его покупке, необходима специальная экспертиза.
Рассмотрим подробнее, как она происходит, какие при этом оформляются документы, и в каких случаях ее нужно проводить.
Показать содержание
- Что это за процедура?
- Чем регламентируется: основания
- Цели проведения экспертизы
- Инструкция
- Как собирается комиссия для проверки?
- Что входит в комплекс работ?
- Формирование технического акта осмотра
- Присвоение категории
- Срок действительности результатов
- Ответственность за нарушение сроков
Что это за процедура?
Детальное обследование здания – это комплекс мероприятий по определению общего состояния конструкции и инженерных сетей здания с целью принятия решения на основе этой оценки. Она осуществляется квалифицированными специалистами с помощью специального оборудования.
Объекты
Нежилые помещения обладают следующими характеристиками:
- Они зарегистрированы как нежилой фонд.
- Здания используются в общественных и производственных целях.
- Они не предназначены для постоянного проживания людей (можно ли поселиться и прописаться в нежилом помещении?).
Нежилые помещения часто используются для коммерческих, производственных или иных нужд. К ним относятся:
- производственные и складские помещения;
- офисные здания и бизнес-центры;
- образовательные и культурные учреждения;
- магазины;
- аптеки и другие сооружения.
Подробнее о том, чем нежилые помещения отличаются от жилых, читайте здесь, а в этой статье рассмотрим, на какие виды классифицируется нежилая недвижимость.
Виды работ
- Визуальный осмотр.
- Техническое обследование физического износа объекта.
- Забор проб и исследование их в лабораторных условиях.
- Проверка проектно-сметной документации.
- Составление проектно-сметной документации для перепланировки, изменения функционального назначения помещения, замене конструкций, инженерных систем.
- Составление акта обследования помещения.
Чем регламентируется: основания
Основания для проведения:
- Документ, который регулирует проведение мероприятий в отношении нежилых объектов: Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 № 279. Здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под наблюдением специалистов. Все виды осмотров оформляются актами, где указываются обнаруженные дефекты и меры для их устранения. Обязательные технические осмотры проводятся два раза в год.
- Порядок государственного технического учета помещения отражен в Постановлении Правительства РФ от 04.12.2000 № 921. Изменения после первичной технической инвентаризации должны быть отражены в техническом паспорте объекта.
- Безопасность зданий и сооружений рассматривается в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
Цели проведения экспертизы
Цель проведения обследования: составить акт о техническом состоянии помещения и возможности его дальнейшего использования.Такой акт может понадобиться в следующих случаях:
- При сдаче жилья в аренду или субаренду.
- При приеме ремонтных работ. Если работы не были выполнены в полном объеме, акт позволит доказать это.
- Если планируется реконструкция помещения.
- При разрушении объекта из-за стихийного бедствия или в результате производственной аварии.
- При снятии с кадастрового учета.
- При продаже помещения. Если помещение необходимо продать, обследование поможет установить его цену.
- При плановом осмотре объекта с целью предотвращения несчастных случаев.
Инструкция
- Чтобы заказать экспертизу необходимо обратиться в специализированную компанию, оказывающую подобные услуги. Предложения можно посмотреть в сети интернет.
- Для заказа экспертизы необходимо подготовить следующий пакет документов:
- Заключение предыдущего осмотра объекта.
- Акты технических осмотров.
- Поэтажные планы с указанием площадей помещения.
- Справку о состоянии газовых сетей и оборудования.
- Главный документ – технический паспорт. Он является правоустанавливающим документом. Без него невозможно осуществить процедуры, связанные со сменой владельца жилья (о том, чем техпаспорт отличается от техплана и как получить эти документы, читайте тут).
- Сроки проведения процедуры зависят от ее сложности и находятся в промежутке 3-10 дней.
- Цена за экспертизу зависит от площади помещения и используемых методов экспертизы. Начальный уровень цен: от 30 000 для небольшого помещения.
Как собирается комиссия для проверки?
В комиссию по обследованию помещений входят следующие лица:
- Собственник помещения.
- Покупатель при продаже.
- Подрядчик при ремонте.
- Представители специализированной организации, имеющей в своем штате соответствующих специалистов, если нужно определить техническое состояние помещения.
Что входит в комплекс работ?
- Подготовительные работы.
На подготовительном этапе проводится изучение и анализ проектной документации, составление технического задания.
- Действия в случае отсутствия документации.
При отсутствии проектной документации испытываются все конструктивные элементы здания.
- Предварительное обследование.
При визуальном осмотре проверяется общее состояние помещения. Целью обследования является предварительный осмотр здания и составление плана детального обследования конструкций.
- При общем обследовании выполняются следующие работы:
- Выявляются несущие конструкции по этажам и их расположение.
- Осматривается крыша, дверные и оконные блоки, лестницы, фасад здания.
- Намечаются места проверки конструкций в зависимости от назначения обследования.
- Детальное обследование.
Детальное обследование проводится при помощи специальных методов. Они подразделяются на механические, физические и комплексные.
- Механические методы:
- Метод измерения пластической деформации. С помощью специального молотка в бетон вдавливается стальной шарик. Метод проверяет прочность материала по оставленному отпечатку.
- Метод измерения упругого отскока. Исследование проводится при помощи склерометра. Прочность определяется по величине отскока.
- Физические методы:
- Методы с использованием проникающих сред.
Метод используется для контроля герметичности соединений. Для испытания используется вода, керосин. Керосин легко проникает даже через самые малые поры. Также проводится проба сжатым воздухом и проба вакуумом.
- Акустические методы (ультразвуковые и более низких частот).
Ультразвук затухает в воздухе. Таким образом, можно определить наполненные воздухом дефекты материала. Для поиска воздушных наполнений источник и приемник ультразвука располагаются на разных сторонах материала. Для поиска трещин оборудование устанавливают на одной стороне. Данные о скорости прохождения ультразвука сравниваются с эталонными данными. Так определяется прочность бетона.
- Методы использованием ионизирующих излучений (радиационные).
Однородность материала проверяется путем фиксации степени затухания ионизирующего потока. Материал с плотной структурой замедляет поток сильнее.
- Магнитные, электрические и электромагнитные методы.
Если магнитный поток наталкивается на открытый или скрытый дефект (например, прослойку воздуха), его линии искривляются.
Комплексные методы представляют собой соединение в различных пропорциях механических и физических метод, а также их групп.Присутствует также метод отбора проб с последующим исследованием их в лабораторных условиях. Для этого из бетона вырезается цилиндр. Заделка пустот в бетоне происходит с помощью безусадочного цемента. Процесс этот трудоемкий и связан с ослаблением конструкции. Поэтому более используемы неразрушающие методы испытания.
- Анализ полученных данных.
В конце процедуры заказчику выдается пакет документов, в котором указаны все результаты проверок, анализ, стоимость конкретного объекта недвижимости. Все бумаги заверены юридически.
В техническом заключении указываются следующие сведения:
- История здания.
- Местность, где оно находится.
- Общее состояние здания.
- Износ здания.
- Описание конструкций здания, их характеристики и состояние.
- Чертежи конструкций здания с деталями и обмерами.
- Расчет действующих нагрузок.
- Поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов.
- Условия эксплуатации.
- Анализ причин аварийного состояния здания (если таковое имеется).
- Выводы и рекомендации.
Скачать образец технического заключения для нежилого помещения
Формирование технического акта осмотра
Акт осмотра нежилого помещения включает в себя следующую информацию:
- Дата и место проведения осмотра. Адрес помещения, его кадастровый номер.
- Данные лиц, проводивших осмотр.
- Число собственников.
- Назначение помещения.
- Имел ли место факт причинения вреда.
- Результаты осмотра: пригодно ли помещение к эксплуатации, состояние строительных конструкций, отделки, инженерных систем, необходим ли помещению ремонт, данные обследования с применением специальных инструментов, замечания по качеству ремонтных работ.
Скачать образец акта осмотра нежилого помещения
В законодательстве РФ нет единой формы акта обследования нежилого помещения. Часто используется общий акт обследования зданий, который включает в себя следующие характеристики объекта:
- Статус.
- Назначение.
- Площадь.
- Материал наружных стен.
- Месторасположение.
- Принадлежность к этажу здания.
- Этажность здания.
- Текущее состояние объекта на момент осмотра.
Готовый акт отражает техническое состояние помещения на момент осмотра и содержит заключение кадастрового инженера о пригодности помещения к дальнейшей эксплуатации. К акту можно приложить результаты фотофиксации обнаруженных недостатков. На таких фотографиях должна быть дата, когда они сделаны.
Также должно быть четко видно, что фотографировалось именно то помещение, о котором идет речь в акте. Иначе они не будут рассматриваться как доказательство.Присвоение категории
Каждому помещению присваивается категория объекта пожарной безопасности. Категория присваивается в зависимости от:
- Типов газов жидкостей и материалов, находящихся в помещении.
- Площади помещения и его высоты.
- Материала покрытия пола.
- Планировки здания.
Срок действительности результатов
- Экспертиза проектной документации действительна на протяжении всего срока строительства. Если в нее вносились правки, экспертизу необходимо провести заново. При изменении в требованиях технических регламентов экспертизу также придется провести повторно.
- Срок обследования конструкций зданий устанавливаются отдельно для каждого типа зданий и сооружений. Зависит он и от состояния исследуемого объекта.
Ответственность за нарушение сроков
За нарушение сроков собственник помещения может быть привлечен к административной ответственности. Составление акта обследование помещения поможет избежать многих рисков. Например, при помощи экспертизы можно обнаружить некачественно сделанный ремонт. С помощью акта фиксируется факт причинения вреда помещению. Документ будет полезен при необходимости судебного разбирательства.