В каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа?

Нежилое помещение представляет собой помещение в жилом доме или отдельно стоящее строение, которое предназначено для ведения торговой или промышленной деятельности, а также бытовых нужд.

В настоящее время существует законная процедура перевода жилого помещения в нежилое, которая пользуется особым спросом у предпринимателей, желающих открыть в многоквартирном доме свой офис или торговую точку. Далее вы узнаете, почему не допускается перевод, в каких случаях может быть отказ и как оспорить решение.

Показать содержание

• Условия признания помещения нежилым
• В каких случаях это невозможно?
• Почему может быть отказано?
• Что делать?
Куда обращаться?      Документация     Сроки и стоимость     
• Как написать исковое заявление?
• Каким образом оспорить решение?
Куда обращаться?     Документация     Сроки и стоимость     

Условия признания помещения нежилым

Обязательные требования для перевода статуса помещения прописаны в жилищном кодексе РФ в 22 статье. Одним из основных условий является месторасположение квартиры. В многоквартирном доме нежилое помещение должно располагаться на таком этаже, чтобы не находиться выше жилых квартир. То есть это либо на первом этаже, либо над другими нежилыми помещениями.

Переводимое помещение должно также соответствовать установленным в законодательстве требованиям. Что касается инициатора, то предприниматель, который инициирует перевод, должен быть зарегистрирован по данному месту жительства.

В каких случаях это невозможно?

Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается в следующих случаях:

• К нему отсутствует отдельный прямой доступ. Это значит, что не разрешается использовать тот же доступ, который предоставлен для доступа к квартирам. Если есть техническая возможность, то можно его оборудовать.

  Например, частая практика – переделать существующее окно первого этажа или балкон во входную дверь с лестницей и крыльцом. При этом необходимо учесть, что возведение крыльца влечёт за собой уменьшение земельного участка, а на это требуется получить согласие.

• Оно является частью жилой площади или используется кем-то для проживания. Невозможно осуществить перевод доли квартиры. Также такая возможность отсутствует в случае, если есть зарегистрированные по данному месту жительства граждане.
• Право собственности обременено правами других лиц. Квартира не должна находиться в залоге, быть сдана в аренду или приобретена с помощью кредитных средств, ипотеки.

  Перед тем как начать процедуру перевода, необходимо запросить актуальные сведения на помещение, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, и при обнаружении действующих обременений, решить вопрос с погашением.

• Помещение располагаемся в наемном доме социального использования. То есть оно предназначено для предоставления гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье.
• Преследуется цель дальнейшего использования для религиозной деятельности.
• Под помещением находится жилая собственность. Например, этажом ниже есть одна или несколько квартир.
• Произведена самовольная перепланировка. Все изменения следует оформить и узаконить.
• Оно не отвечает необходимым требованиям, которые прописаны в жилищном кодексе. В первую очередь несущие конструкции не должны находиться в аварийном состоянии. Должна быть вентиляция, водоснабжение, электричество, которые расположены согласно условиям безопасности.
  Концентрация вредных веществ в воздухе, уровень звука и шума, метраж и высота пола не должны превышать или отклоняться от допустимых значений.

Подробно о том, как перевести жилое помещение в многоквартирном доме в нежилое и наоборот, читайте в этой статье.

Почему может быть отказано?

Отказ может быть получен в нескольких случаях:

1. Если не будут предоставлены все необходимые документы, а именно:
   • заявление о переводе с указанием данных собственника, точного нахождения площади, целей дальнейшего использования и соглашением собственников примыкающих помещений;
   • документы, устанавливающие право собственности (оригинал или нотариально заверенные копии);
   • поэтажный план дома;
   • план помещения (технический паспорт);
   • в случае, если требуется переустройство или изменение планировки, составленный по установленному порядку и требованиям соответствующий проект.

   Если в документах будет найдена ошибка, они будут признаны недействительными, и заявитель также получит отказ.

2. Если документы предоставлены в ненадлежащий орган. То есть в любой орган, который не занимается рассмотрением подобных дел по переводу жилых помещений в нежилые. Данными полномочиями наделены только органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами жилищных отношений.
3. Если не соблюдены все условия процесса перевода. Все условия предписаны Жилищным кодексом РФ. Других новых оснований для отказа проверяющий орган предъявлять не имеет право.
4. Если проект переустройки или перепланировки противоречит требованиям закона. Все действия по перепланировке должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Это может быть:
   • установка, снос или перерос перегородок;
   • увеличение площади посредством использования дополнительных помещений;
   • организация новых дверных проемов;
   • дополнительных санузлов, а также их перенос.

   При этом все проведённые мероприятия не должны ухудшать техническое состояние дома, приводить к разрушению конструкций, доставлять неудобство собственникам других площадей.

Члены комиссии рассматривают заявление о переводе помещения в течение 45 дней. После этого заявитель в течение трёх дней получает оповещение о решении. Любой отказ должен быть чётко обоснован и подтверждён ссылками на конкретные статьи законодательства.

Детально о том, как изменить статус жилья и какие документы для этого нужны, читайте тут.

Что делать?

Куда обращаться?

Если заявитель не согласен с полученным решением, он может обжаловать его в суде. Так как согласно законодательству решение о переводе жилого помещения в нежилое является компетенцией только органа местного самоуправления, обращение в вышестоящие органы с жалобой не требуется, поэтому в таком случае, заявитель может сразу обратиться за рассмотрением своего заявления в судебном порядке.

Документация

При обращении заявителю необходимо будет предоставить следующий пакет документов:

1. Административное исковое заявление.
2. Копия решения об отказе.
3. Копия заявления на перевод жилого помещения в нежилое.
4. Документы, которые устанавливают право на помещение.
5. Акт комиссии, если была проведена перепланировка.
6. Технический паспорт помещения.

Сроки и стоимость

Подать заявление необходимо в течение трёх месяцев с момента получения решения об отказе в переводе. Что касается стоимости, то государственная пошлина при подаче подобного заявления о признании решения государственных органов незаконным, составляет:

• для физических лиц – 300 рублей;
• для юридических лиц – 2 000 рублей.

Как написать исковое заявление?

Исковое заявление о признании помещения нежилым можно написать в свободной форме, но оно должно содержать несколько основных частей:

1. Наименования суда, в который обращается заявитель, ФИО и место жительства заявителя, полное наименование органа местного самоуправления, его местонахождение и контакты. Данную информацию принято указывать в правом верхнем углу искового заявления.
2. Название заявления, которое располагается посередине листа: “Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое”.
3. Изложение в произвольной форме с указанием нарушения. Начать с момента подачи заявления, перечня предоставленных документов. Далее описать решение ответчика, отметить дату получения и привести доводы, доказательства, подтверждающие противоречие решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое законодательству РФ или нарушение прав и интересов заявителя.
4. Чётко изложенная и сформулированная просьба, например: “Прошу признать незаконным и отменить Решение административного ответчика (указать, от какой даты данное решение) об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Обязать административного ответчика перевести жилое помещение (далее указать точный адрес) в нежилое (указать на основании какого заявления, документов и от какого числа).
5. Перечень приложенных документов.
6. Подпись заявителя.

Скачать бланк искового заявления о признании помещения нежилым

Каким образом оспорить решение?

Оспорить уже принятое решение о признании помещения нежилым возможно, когда нарушены права и интересы других собственников, например:

• при проведении мероприятий по переводу помещения в нежилое отсутствовало согласие других жильцов дома;
• документ о согласии собственников фальсифицирован, то есть подписи просто подделаны;
• помещение используется не по назначению, например, должны были по документам открыть офисное помещение, а по факту открыли магазин бытовой химии или салон красоты;
• владельцами нежилой площади нарушаются санитарные правила, нормы пожарной безопасности.

Куда обращаться?

Собственникам необходимо составить и подать жалобу в структурное подразделение прокуратуры, после чего будет проведена проверка, на основании которой можно будет обратиться в суд. Возбудить дело о данном административном нарушении может и жилищная инспекция.

Документация

При обращении в суд необходимо предоставить исковое заявление, а также приложить документы, подтверждающие опровержение решения, например, результаты замеров, фотографии или видеосъемка, указывающие на нарушение интересов собственников, протокол собрания жильцов дома для подтверждения того, что они не давали своё согласие на перевод и т.д.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения искового заявления от собственников составляет два месяца. Затраты истца предусматривают в этом случае судебные расходы, а также расходы на проведение экспертиз, если они требуются для подтверждения своих доводов. Госпошлина составляет 300 рублей.

Перевод жилого помещения в нежилое довольно непростая процедура. Но если у собственника жилой площади возникнет желание использовать ее в предпринимательских целях, то при соблюдении всех необходимых условий и требований это возможно осуществить.