Техническое обслуживание нежилых помещений в МКД. Можно ли провести газ, воду и каковы нюансы тарификации?

Нежилые объекты многоквартирного дома, как правило, оборудуют для производственных, торговых, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей. Проще говоря, для любых целей, кроме постоянного проживания. Расскажем, можно ли к помещению, не предназначенному для жилья, подвести газ и другие коммунальные услуги, как они должны оплачиваться.

Показать содержание

• Переквалификация объектов в многоквартирном доме
• Тарифы за ЖКХ услуги в МКД
По каким формулам рассчитывается сумма платежей?    
• Официальное соглашение с РСО
Порядок оформления     Договор на техобслуживание    
• Можно ли провести газ, и какие еще услуги доступны собственникам?
• Вывоз ТБО
• Ответственность за самодеятельность

Переквалификация объектов в многоквартирном доме

На первом этаже МКД нежилые помещения обычно покупают или переводят из жилого в магазины, аптеки, мастерские, кафе, склады, офисы и многое другое. Если собственник хочет организовать магазин или салон красоты на втором этаже, на первом, прямо под будущим объектом, никто не должен жить. То есть там может быть, к примеру, офис.

Прежде чем реализовать проект коммерческой организации в жилом доме, жилое помещение должно быть переведено в нежилое. Это относительно длительная, сложная и энергозатратная для собственника процедура, которая требует сбора кипы документов и беготни по разным организациям (УФМС, ЖЭК, БТИ), согласия жильцов многоквартирного дома и прочего, прочего. Но, кроме этого, обслуживание нежилого помещения отличается от платежей за коммунальные услуги в обычной квартире.

Тарифы за ЖКХ услуги в МКД

Тарифы за коммуналку нежилых объектов определяются следующими законами:

• ЖК РФ;
• ПП РФ от 6 мая 2011г. № 354;
• ПП РФ от 13 августа 2006г. № 491;
• Письмо Минрегионразвития от 6 марта 2009г. № 6177-АД/14.

При оплате электричества, воды и других необходимых прелестей никаких трудностей возникнуть не должно. Главное — вносить платежи вовремя. Заботиться об оплате должен собственник(-и), перед этим заключив договор с УК, ответственной за дом.

Индивидуально собственник платит за следующие услуги:

1. Электричество.
2. Газ.
3. Холодная и горячая вода.
4. Водоотведение.
5. Тепло (отопление).

Сложность может возникнуть только с отоплением. На теплоснабжение иногда устанавливается общедомовой счетчик, тогда и процедура передачи показаний, и оплаты становится более замысловатой.

Отдельного внимания заслуживает и оплата общедомовых нужд, в частности — вывоз мусора и бытовых отходов. Владелец нежилого помещения оплачивает эту услугу наравне со всеми жильцами дома.

Неважно, на каком этаже здания находится организация (а чаще всего — на первом), ее владелец обязан оплачивать обслуживание лифта по общему тарифу (т.е. как собственник обычной квартиры). Владелец нежилого помещения должен платить и за обслуживание лестничной клетки, за технические и подсобные помещения дома, нежилые помещения общего пользования, земельный участок под домом и около него.

Ст. 39, 156, 158 ЖК РФ сообщают нам, что оплачивать содержание и ремонт нежилого помещения собственник должен в обычном порядке и том же размере, что и жильцы квартир. Если за нежилое помещение отвечает арендатор, данные по начислениям за пользование ресурсами он передает собственнику, а тот, в свою очередь, платит по квитанциям. Другой вариант — оплата счетов арендатором со своего счета. Собственник при этом имеет право контролировать поступление средств, чтобы не возникало просрочки.

Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений (в том числе, расположенных в жилых многоквартирных домах) определяются органами местного самоуправления. При этом раз в год (летом) тарифы повышаются. В 2017 году, например, с 1 июля стоимость платежей увеличилась на 7%. Связано это с инфляцией, из-за которой цены на газ, электричество, воду, тепло растут.

По каким формулам рассчитывается сумма платежей?

Для газа, холодного и горячего водоснабжения, канализации и электричества формула предельно проста:

Узнать более подробно о том, по каким тарифам собственник нежилого помещения должен оплачивать электроэнергию, можно в отдельном материале.
Немного иначе высчитывается плата за отопление:

В зависимости от того, как оплачивается отопление – круглогодично или только в отопительный сезон – используется коэффициент к нормативу потребления (К). Он вычисляется путем деления времени отопительного периода (в месяцах) на количество месяцев в году, т. е на 12.

Если в доме установлен счетчик, при вычислении используются его данные (С1), отношение площади нежилого объекта к общей площади дома (Пл н/ж.:Пл общ.) и установленный тариф (Т):

Если в нежилом помещении есть свой счетчик, собственник (арендодатель) может воспользоваться формулой:

Ознакомиться с правилами организации отопления нежилых помещений и нюансами расчета тарифов для них в отопительный сезон, можно в этой статье.
За общедомовые нужды оплата может высчитываться двумя путями:

1. Разделить общее потребление на норматив (если нет счетчика).
2. Из общего потребления вычисляется индивидуальный показатель для нежилого помещения, остальное делится на количество квартир (если есть счетчик).

Официальное соглашение с РСО

Для простоты и удобства оплаты коммунальных услуг заключается договор. Он подтверждает официальное согласие сторон (собственника и РСО). Владелец может сам создать проект договора, в котором изложит условия начисления и оплаты услуг. В свою очередь, организация имеет полное право редактировать, отказывать и предлагать свои условия. В этом состоит главная цель договора — установить взаимное согласие.

Заключить договор можно:

1. С управляющей компанией, которая будет связываться с ресурсоснабжающей организацией (РСО).
2. Напрямую с РСО, согласовав при этом проект с УК.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать прямые договоры с
конкретной ресурсоснабжающей организацией (РСО). Если собственник игнорирует составление договора, РСО распределяет счета без договора, и тогда платежи увеличиваются. Отсутствие договора не означат отсутствие обязательств.

Первый шаг — предоставление управляющей организацией данные о нежилом помещении в РСО. Собственнику нежилого помещения при этом придет уведомление о необходимости заключить договор.

Для заключения договора напрямую с РСО нужно направить заявление в письменном виде. В нем обязательно указываются:

1. личные данные собственника (по паспорту);
2. адрес и площадь помещения многоквартирного дома;
3. список предоставляемых коммунальных услуг;
4. данные о приборах учета;
5. меры соцподдержки к оплате услуг (льготы, скидки);
6. срок действия договора.

• Скачать бланк заявления о ресурсоснабжении
• Скачать образец заявления о ресурсоснабжении

Порядок оформления

Если собственник помещения хочет заключить договор напрямую с РСО, с инициативой выступить он не может. Для этого нужно собрать всех членов ТСЖ или ЖСК, в случае их отсутствия собственники обращаются напрямую в УК.

На собственника нежилых помещений возлагается дополнительная ответственность за предоставление особой информации исполнителю в лице УК, ТСЖ, ЖСК. При этом в пункте прямо не указано, что собственник нежилых помещений должен спрашивать согласие или подчиняться решению общего собрания.

В договоре указываются сроки информирования о задолженности, условия оплаты и приема платежей, порядок взаимодействия РСО и УК. Обе стороны в договоре указываются как исполнители.

1. В РСО подаются документы: документ на право собственности, документ, подтверждающий полномочия организации по предоставлению услуг.
2. Для УК такими документами являются протокол собрания МКД о выборе УК и выборе способа управления, договор управления МКД.

• Скачать бланк прямого договора с РОС на обслуживание нежилого помещения
• Скачать образец прямого договора с РОС на обслуживание нежилого помещения

Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают:

• документы, подтверждающие факт подключения МКД к сетям подачи ресурса;
• документы об установке и приеме в эксплуатацию общедомового счетчика;
• протокол с собрания собственников квартир и нежилых помещений МКД, на котором принято решение об оплате всех или некоторых коммунальных услуг РСО;
• документы, содержащие сведения о площадях жилого и нежилого помещений в доме и об общей площади.

Устанавливается конкретный срок подачи договора — 7 рабочих дней. Стоимость заключения договора и оказания услуг решается коллективно.

Договор на техобслуживание

По закону собственник нежилого помещения МКД должен содержать свое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

В ст. 445 ГК РФ говорится, что заключение договора на техническое обслуживание помещения многоквартирного дома (жилого или нежилого) заключается в обязательном порядке. Для этого проводится собрание, на котором ТСЖ выбирает УК, и составляется протокол. В нем указываются все особенности взаимообязанностей сторон (типы проводимых работ, перечень имущества МКД и пр.).

• Скачать бланк договора на техническое обслуживание нежилого помещения
• Скачать образец договора на техническое обслуживание нежилого помещения

Договор не имеет срока действия, поэтому его «срок годности» назначает собрание. В случае форс-мажоров он может быть расторгнут раньше по решению ТСЖ или в судебном порядке.

В первую очередь нужно назначить инициативную группу и провести собрание, на котором будет обсуждаться структура договора. Если 50% жильцов проголосовали (очно или путем голосования) за УК, она становится УК МКД. Собственники, не заключившие договор, не избавляются от обязанности оплачивать взносы за ремонт и содержание дома.

Договор вступает в силу после подписания обеими сторонами. В нем отражаются:

• состав МКД;
• обязанности сторон;
• перечень проводимых работ;
• ответственности обслуживающей организации и прочее.

Чем больше услуг выберут жильцы для исполнения организацией, тем больше будут платить.

Величина тарифа, а значит — цена технического обслуживания, содержания и ремонта жилья для нежилых помещений — не ограничивается. Порядок составления договора такой же, как и для договора на коммунальные услуги, и его утверждают не более 10 дней.

Необходимый пакет документов для владельца нежилого помещения:

1. Паспорт (копия).
2. Документ, подтверждающий право собственности.
3. Документы, подтверждающие состав внутридомового оборудования или оборудования нежилого помещения, и соответствие входящего в него оборудования техническим требованиям, предъявляемым к этому оборудованию.
4. Документы, содержащие информацию о дате последней поверке и срок проведения очередной поверки.

Можно ли провести газ, и какие еще услуги доступны собственникам?

Собственник нежилого помещения в МКД может заключать договоры о предоставлении услуг:

• холодного водоснабжения;
• горячего водоснабжения;
• водоотведения;
• электроснабжения;
• газоснабжения;
• отопления.

Это происходит в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством РФ и законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

1. Газификация, или подключение природного газа к помещению или строению. Проводить газ в нежилое помещение можно. Для этого заключается договор с газоснабжающей организацией. Собственник нежилого помещения оплачивает услугу по общедомовому тарифу при условии, что направление деятельности помещения не требует дополнительного расхода газа.
2. Отопление и горячее водоснабжение при наличии собственного бойлера в МКД оплачивается по двухкомпонентной схеме (п.54 ПП РФ №354). В этом случае, исходя из площади и числа собственников, высчитывают фактический расход холодной воды и тепла или электричества нежилых помещений на подогрев воды по общему тарифу.
Важно! Собственнику выгоднее установить индивидуальный водонагреватель (с приборами учета), тогда можно регулировать и температуру воды, и количество потребленного ресурса.
3. Электроэнергия. Тариф на электричество для нежилых помещений зависит от назначения помещения. Для бытовых помещений (кладовая, гараж и пр.) применяются общие тарифы на электроэнергию, т.е. такие же, как в жилых помещениях.

   При необходимости собственник нежилого помещения в МКД может заказать проект электроснабжения. Специальная проектирующая организация, доступ которой подтвержден лицензией, разработает проект. Для его итогового варианта понадобятся чертежи поэтажных планов дома с экспликацией помещений и документы, подтверждающие право собственности.

В нежилом помещении можно установить все приборы учета: на воду, газ, отопление, электричество.

Вывоз ТБО

Кто должен отвечать за вывоз мусора возле жилого дома?

Ответ на этот вопрос можно найти в ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491: вывоз твердых и жидких бытовых отходов является частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Проще говоря, утилизация отходов относится к общедомовым нуждам. Поэтому собственники нежилых помещений имеют те же обязанности, что и жильцы квартир.

Ответственность за самодеятельность

Каждый хочет сэкономить. Но не все умеют экономить честным путем, в результате чего и появляется коррупция, мошенничество и расцветает преступность.

Например, если хитрый предприниматель был «пойман» за хищением электроэнергии или тепла, он понесет административную ответственность:

• штраф для физических лиц 10-15 тыс. руб.;
• для должностных лиц – 30-80 тыс. руб. (или приостановление деятельности на срок от года до двух лет);
• для юридических лиц – 100-200 тыс. руб.

Интересно, что в Правительстве неоднократно рассматривался законопроект о назначении уголовной ответственности за такие ухищрения. Не исключено, что в скором времени законопроект будет воплощен в реальность. Возможно, тогда желающих сэкономить за чужой счет станет намного меньше.

Исходя из того, что нежилое помещение все-таки является частью многоквартирного дома, задача собственника заметно облегчается. Заключение прямого договора с РСО защищает его от многих проблем законом, экономит средства и время и позволяет платить оправданные суммы, если не полениться установить счетчики.

В целом же процедура обслуживания своего магазина или офиса ничем не отличается от содержания квартиры, к ней только нужно получше подготовиться. Быть юристом и разбираться в делах коммунальных совсем не обязательно.

Бизнес — это хорошо, а честный бизнес — еще лучше!